商品房執行異議之訴法律問題研究

摘要：近年來，商品房執行異議之訴案件數量逐年遞增，在相關法律尚不健全的情況下，各級法院在審理此類案件時，除借鑒最高院類似判例外，更多時候是基于審理案件的實際情況，發回法官的主觀能多性。但就當前的審判實踐而言，在現有法律制度下，保障人民群眾的基本生存權是審理該類案件的基本宗旨。

關鍵詞：執行異議;案外人;商品房;擔保法

一、突破抵押權效力法律分析

已辦理抵押登記的不動產，在轉讓時存在諸多限制，根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條的規定，抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物，應征得抵押權人同意，應抵押權人要求提供同等價值財產進行抵押、將出售價款提前清償借款或提存，該轉讓行為有效，否則無效。商品房執行異議之訴中，房開公司未征得銀行同意將已辦理抵押登記的商品房出售給購房人，且未提供同等價值財產換押，也未將購房款提存或提前清償債務，案外人就其購買的房屋提起執行異議之訴，筆者認為，就此情況而言，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條實際上是對《中華人民共和國擔保法》第四十九條的突破，因此，法院在審查商品房執行異議之訴時，應對案外人是否符合第二十九條的規定進行審慎審查，避免存在案外人與房開公司惡意串通而損害抵押權人利益的情形。

二、突破抵押權效力的例外情形分析

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條明確規定，申請執行人因前訴判決而依法對執行標的享有抵押權等優先受償權的，案外人主張對執行標的享有占有、使用、收益等物權的，對于案外人的主張，人民法院不予支持，但該法條在此規定了但書條款，即“但法律、司法解釋另有規定的除外”。因此，在審查商品房執行異議之訴案件時，應根據具體案情進行分析。審判實踐中，涉及金融貸款糾紛案件基本上銀行等金融機構均要求貸款人提供相應的財產進行抵押，如：房開公司提供在建工程、商品房、商業用房等進行抵押，在抵押財產已辦理抵押登記且已被生效判決確認就爭議財產享有優先受償權的情況下，案外人就爭議標的是否享有前引法條規定的足以對抗抵押優先受償權的例外情形，是本文需要討論的核心問題。筆者認為，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》載明，交付購買商品房的全部或者大部分款項的普通消費者對商品房的優先權優先于建筑工程承包人的優先受償權，建筑工程承包人的優先受償權優先于抵押權，故普通購房消費者的優先權優先于抵押權。因此，普通購房消費者的優先權優先于抵押權，即為《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定的例外情形。

三、排除人民法院的強制執行的法律要件分析

基于上文論述，若案外人對登記在房開公司名下的商品房提起執行異議之訴，應著重判斷該案外人是否屬于購房消費者;若其為購房消費者，再判斷其是否滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條排除執行異議的條件，進而判斷案外人訴請能否足以排除人民法院的強制執行。因此，在審查有關商品房執行異議之訴案件時，若案外人對尚登記在房開公司名下的商品房提起執行異議之訴，并主張案涉房屋系其購買，那么首先應判斷案外人是否屬于購房消費者。在判斷其為購房消費者后，再審查其是否符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，即：案外人與房開公司簽訂的書面商品房買賣合同是否在人民法院對案涉財產查封之前、案外人購買已辦理抵押登記的房屋系用于居住且是其唯一住房、已依照商品房買賣合同約定支付了合同總價款的一半以上。（一）關于“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”的要件問題，案外人與房開公司簽訂的《商品房買賣合同》的時間在爭議房屋被人民法院查封之前，且案外人與房開公司在簽訂《商品房買賣合同》時，不存在惡意串通以逃避債務的情況，即符合本要件;（二）關于“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的要件問題，依照《全國法院民商事審判工作會議紀要》的精神，“商品房消費者名下雖然已有一套住房，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神”，案外人名下無住房，或即使有一套住房，根據當事人的實際情況，如家庭人口較多、現有住房設施破舊等，基于滿足、改善基本居住的需求，另行購買房屋以改善居住條件，不違反司法解釋“買受人名下無其他用于居住的房屋”的精神，符合本要件;（三）關于“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”的要件問題，一般涉及執行異議之訴的房開公司，為逃避貸款銀行的監管，在售賣已抵押的商品房時，要求購房人支付現金，在此種情況下，要求購房人提供銀行轉賬等票據以佐證其是否實際支付購房款，無疑加大了消費者的舉證負擔，因此法院在審查案外人是否實際支付購房款時，只要購房人提供房開商出具的收據、銀行取款憑證、刷卡憑證等足以佐證購房款已實際支付的，若房開公司認可收到案外人的購房款，結合案外人是否實際裝修入住、繳納物業費等情況綜合判斷，以確定購房人支付的款項，看其是否滿足購房總價的百分之五十，若滿足，符合本要件。

綜上所述，若案外人滿足以上要件，其提出的執行異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，可以排除人民法院對案涉房屋的強制執行。

注釋：

①《中華人民共和國擔保法》第四十九條“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”

②《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”。

③《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。

④《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國擔保法》、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》、《全國法院民商事審判工作會議紀要》。

作者簡介：

王劉洋（1990.06-）男，漢族，籍貫：貴州省遵義市，職稱：副科級，學歷：研究生，單位：貴州省高級人民法院，研究方向：經濟法學。

作者單位：貴州省高級人民法院