上海市共有產權房現狀分析與政策建議

李丹陽

隨著人口逐年增長，住房作為人類生存的基本條件，日益受到政府的密切關注。上海作為中國的第一大城市，同時也是中國重要的經濟中心城市及金融貿易中心，其住房問題，尤其是中低收入家庭的住房問題的研究具有現實意義。本文通過闡述上海市共有產權房基本概況，思考其政策在運行過程中存在的問題，并結合國情和上海市基本情況，歸納總結出完善共有產權房政策的政策建議。

上海市;共有產權房;住房保障

1 上海市共有產權房基本概況

共有產權住房是政府與購房人按份額共有產權，政府將其持有的部分產權的“使用權”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，最大限度支持夾心層首次購房需求，政府和居民共同解決住房問題。

上海市從2010年才開始供應共有產權房，但在申請審核、產權份額設計、分配供應及后期上市等方面，上海市都發展出了新舉措。為使具體操作更加規范，上海市先后出臺了《上海市共有產權保障住房申請、供應實施細則》、《上海市共有產權保障住房（經濟適用住房）準入標準和供應標準》、《上海市共有產權保障住房供后管理實施細則》、《上海市住房發展“十三五”規劃》等一系列文件，詳細規定、規范了共有產權住房的各項操作細節，并將申請流程電子化、公開化。

2014 年，住建部確定北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安 6 個城市列為全國共有產權住房試點城市。

2016年上海正式頒布《共有產權保障住房管理辦法》。上海對共有產權房模式的創新在于“實行政府與購房人按份共有產權”，這一舉措強調“政府與住房保障對象共同努力解決住房困難”，即降低保障住房出售的價格，減輕購房負擔，最大限度支持“夾心層”首次購房，滿足無房家庭的住房剛需。

1.1 申購標準

上海于2018年發布的《實施意見》中放寬了準入標準，即取消以往的戶籍要求，符合條件的非滬籍人員也能申請共有產權住房。在對家庭收入的規定上，上海規定可支配收入和財產低于規定限額，并對非戶籍要求在本市連續繳納社會保險或者個人所得稅滿5年。

1.2 定價機制

滬籍和外地人定價一致，與本市戶籍居民共有產權保障住房采取同一標準，即實施政府定價 ，且購房人產權份額應當不少于50%。上海共有產權房定價比周邊商品房低30%左右，有些地段甚至低至60%。

1.3 產權比例

在產權比例方面，個人與政府的產權比例分配常見有7∶3和5∶5兩種方式，且不斷有新政策來調整和優化共有產權房的分配比例。上海在《實施意見》中規定非滬人員與本市居民按照統一標準享受優惠政策，既個人承擔的產權份額不低于50%。視項目情況，政府占三成至五成，個人占五成至七成。

1.4 退出機制

共有產權房的退出機制主要有三種方式：一是政府退出（個人購買政府的份額）;二是個人退出。此種退出方式的原則是政府有優先購買權，即按照評估價回購個人的產權，以便房屋再次出售獲得增值收益;三是上市交易。淮安、北京以及上海均規定取得權證未滿5年，原則不得上市交易，5年之后可將持有的產權推向市場進行出售。

2 上海市共有產權房存在的問題

2.1 選址偏遠，入住率低，浪費資源

許多共有產權房小區入住率約為30%，大多數居民仍然居住在原來的住房，以便上班和上學。

2.2 共有產權房的融資相對難

按照目前上海的經營情況，買共有產權房時可以適當貸款，但是要取決于銀行的態度。商業銀行一般不太愿意貸款給這種購買經濟適用房的客戶。共有產權房不僅消費融資難，由于其共有產權性質抵押融資也面臨困境。

2.3 缺乏法律支撐，售后管理難

由于缺乏頂層設計、中央立法的缺失，導致此項制度的推行進程較為緩慢。在具體實踐中，共有產權房均是以行政命令、規章的形式推動，地方政府也是參照中央的命令制定規范性文件。各地方立法存在的差異性，使得頒布的規范性文件在準入、運行、管理以及退出等方面的規定各有不同。地方立法的“碎片化”容易出現產權設計混亂、監管力度不到位、糾紛解決機制法制化缺失等問題，這些問題的存在勢必影響共有產權制度的可行性和合理性。

2.4 沒有明確的退出機制

退出機制是建立在房價上漲的基礎上的，如果房價走平或走低，個人會保持觀望狀態。另外，政府雖有部分產權，但向購房者無償讓渡其占用權和使用權，相當于提供了無息貸款，對個人居住不產生任何影響。

3 完善上海市共有產權房的政策建議

3.1 國家應立法，為共有產權房制度的建設保駕護航

針對目前我國共有產權房立法層次低、法律制度空白的問題，立法機關須根據試點城市的地方立法特點，在允許地方存在一定特點的前提下，制定統一的中央立法。

3.2 適當提高共有產權房的融資功能

政府應擔保一定比例的共有產權房的融資貸款，提高共有產權房的資產價值。

3.3 完善退出機制，加強共有產權房的循環利用

通過建立綜合性信息平臺，使得資格審查機構與銀行或金融機構實行信息互聯，對共有產權房住房人每年進行一次資格審查，讓不再符合受保障的對象盡快退出保障體系，對在銀行或金融機構的個人信息存在不良記錄的，將拒絕接受其貸款申請。只允許共有產權保障房在符合條件的內部人之間流轉，才能使得有限的公共保障資源發揮最大的作用。

3.4 延伸共有產權房的保障功能鏈

在業主自愿的前提下，籌集已銷售的、空置的共有產權房，作為公租房租賃。政府扣除公租房的管理費用，剩余租金交給業主。這不僅能有效利用資源，也能減輕政府的保障房建設壓力，同時能提高中低收入業主的收入。

4 總結

共有產權住房政策是我國住房保障制度的最新進展和制度創新。首先，共有產權房擴大了我國住房保障的覆蓋群體，回應了被市場排斥又無法獲得政府保障的夾心階層的住房需求。其次，共有產權房豐富了中國住房保障的方式和路徑，是我國住房產權方面的重要發展與創新。共有產權住房介于公共租賃和可負擔住房之間，是一種過渡性的、高度靈活的產權占有模式。它可以滿足中低收入家庭差異化的住房需求，有助于實現住房保障供給與保障對象支付能力之間的匹配和協調，是一種更加“精準”的住房保障模式。最后，共有產權房不僅能夠有效滿足中低收入家庭的住房需求，還可以推動他們住房資產的積累，有助于縮小中國當前日益擴大的收入和財富差距，激勵購房者改變生活態度、積極工作，進而促進社會穩定和公平。同時，擁有房產也可以增加購房者心理和經濟方面的安全感，有助于形成對所在城市和社區的歸屬感。

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