新收入準則對房地產企業的影響簡析

摘要：企業的收入是衡量一個企業真正實力以及未來發展前景以及發展潛力的一個重要指標，同時在競爭壓力不斷增大的現代社會當中，如何在保證工程和業務質量的基礎之上提高收入水平成為企業關注的重點問題。新收入準則對我國企業提出了新的要求，房地產企業作為我國企業當中的代表性企業之一，大力支持新收入準則的實施和推行。本文將簡要介紹新收入準則的內容，指出其對房地產企業帶來的影響，并指出新收入準則在房地產企業當中的應用。

關鍵詞：新收入準則;房地產企業;內容;影響;應用

一、引言

新收入準則重新確定了企業的收入的重點，強調以合同作為收入的起點，將企業的收入重新分解為五個步驟。首先在進行合作之前企業需要與合作方確定合同的內容、形式以及其應當起到的法律效力，判斷合同的商業實質是否為銷售。其次企業應當進一步梳理合同當中的內容，將自身應當盡到的義務進行總結，并確定各單項履約義務是在某一時段內履行，還是在某一時點履行。同時應當根據合同當中的內容確定交易價格，最后在履行了各單項履約義務時分別確認收入。

二、新收入準則對房地產企業帶來的影響

（一）進一步完善會計標準，提供信息質量

新收入準則將現行收入和建造合同兩項準則納入統一的收入確認模型，有助于解決由于現行收入準則和建造合同準則在某些情形下邊界不夠清晰導致的類似交易采用不同收入確認方法而降低收入信息質量的現象。

（二）增強了房地產企業的合同意識

在新收入準則當中進一步強調了合同在房地產交易過程當中的重要性，并且將合同區分為屬于在某一時段內履行履約義務和屬于在某一時點履行履約義務。基于購房合同的不同約定，可能對“商品具有不可替代用途”和“己完成的履約部分收取款項”產生不同判斷而改變房地產收入確認方法。對房地產企業的合同意識提出了更高要求，對于合同關注內容從房屋交付時點擴展至整個項目開發周期。

（三）提高房地產企業的全面管理水平

新收入準則對“某一時段內履行履約義務”的判斷，房地產企業收入確認在簡單的交付結轉方式基礎上增加了按履約進度確認收入的方式。基于對收入確認方式和履約進度判斷的準確性保證，對房地產企業內部管理提出了更高的要求。如：對于銷售合同判斷的專業法律意見，改進rr系統以支持投入/產出金額計算，調整收入預算模型，修訂稅務規劃、遵循協議的合規方案及銷售激勵計劃等。

三、新收入準則在房地產企業當中的具體應用

（一）識別房屋交易合同當中企業應當履行的單項義務

房地產企業在與合作伙伴簽訂合同的過程當中會涉及到許多繁雜的事務，為了保證企業與合作伙伴雙方的共同利益，雙方往往簽訂的合同屬于綜合合同，在合同當中很可能會涉及到許多重要的義務，例如：房地產企業在特定的時間段內贈送的物業費用、房屋附帶的停車位、房屋本身的價值、裝修的費用以及房屋其他配套設施的費用，同時如果雙方決定繼續進行與房屋本身相關的其他業務上的合作，還可以繼續一定形式的繼續涉入。

合同當中簽訂的相關合作以及交易信息都直接與房地產企業自身的經濟效益和收入有關，所以還應當將合同的相關內容與新收入準則進行一一識別。在具體判斷房地產企業應當起到的單項義務的時候，企業自身首先應當認識到根據簽訂房屋銷售合同而發生的初始活動不屬于應當履行的單項義務。

針對如何確定合同當中的內容是否屬于單項義務，新收入準則主要提供了三個判斷標準：首先，每一個單項履約義務都應當是以組合的形式進行產出的，房地產企業提供給客戶的一套完整的房子，而不是以組成房子的混凝土、鋼筋、石頭、人工等形式進行的交易，所以在這類合同當中，房地產企業需要履行的單項義務應當以房屋整體作為因素，而整體的構成因素則不具備條件。同時每一項不同的單項義務之間并沒有建立高度的相關性，例如如果在合同當中有明確的規定：房地產企業需要向業主提供滿意的裝修計劃，那么房地產企業需要不斷向業主提供裝修意見，直到業主滿意為止，而這幾個不同的裝修方案之間都是相互關聯的，他們統稱為一個單項義務。最后每一個單項履約義務有其自身的獨立性，其并不會對整個合同本身產生大的影響。

（二）履行各項單項義務的時候應當進一步確定收入

新收入準則當中規定房地產企業在每履行一項單項義務的時候都應當確認自身的收入，從而解決房屋銷售收入確認時間的問題，以保證自身的經濟效益。在新收入準則中具體將確定單項義務的收入分成了兩個不同的類別：第一個類別主要指的是時點履約，第二個類別則指的是時段履約，在具體的判斷過程當中，主要是對單項履約義務展開具體的分析，判斷其是否符合時段履約的標準。第一個判斷步驟應當確定房地產企業在履約的同時，客戶是否己經享受到了房地產企業履約帶來的經濟利益。第二個判斷標準則是客戶對房地產企業在進行建造房屋的過程當中是否起到重要的決定作用。前兩個判斷標準由于房地產企業的實際經營管理情況作為最終判斷標準的可能性不大。第三個判斷步驟需要判斷房地產企業提供的房屋以及其附屬品是否具有不可代替的作用，房地產企業是否在合作期間有權利累積至今完成的履約部分收取放款。

《企業會計準則第14號——收入》第十一條滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內履行履約義務;否則，屬于在某一時點履行履約義務：……企業履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，且該企業在整個合同期間內有權就累計至今己完成的履約部分收取款項。

具有不可替代用途，是指因合同限制或實際可行性限制，企業不能輕易地將商品用于其他用途。

房地產企業與購房者正式簽訂預售合同后，房地產企業無法就該指定物業進行再銷售，通常可以認定為該指定物業具有不可替代用途。出于謹慎性原則，可以預售合同完成網簽備案為準。

有權就累計至今己完成的履約部分收取款項，是指在由于客戶或其他方原因終止合同的情況下，企業有權就累計至今己完成的履約部分收取能夠補償其己發生成本和合理利潤的款項，并且該權利具有法律約束力。

購房合同中未約定購房者單方有權解除、撤銷或終止合同的條款。如恒大地產宜傳的無理由退房情況下，不符合收入確認條件。

（三）確定房屋的交易價格

房地產預售通常包括：一次性付款、分期付款、按揭等不同方式。如果客戶選擇一次性付款，房地產企業通常會給予一定的折扣。但是如果客戶選擇分期付款，則房地產企業通常根據客戶選擇的分期時間調整售價，從而用收入來彌補貨幣時間價值。

新收入準則規定存在重大融資成分的收入按照假定客戶在取得商品控制權時即以現金支付的應付金額確定交易價格。該交易價格與合同對價之間的差額，應當在合同期間內采用實際利率法攤銷。

（四）合同成本的確認

房屋銷售不可避免地依賴營銷團隊或外部中介機構進行銷售，由此發生的銷售傭金是房地產銷售合同的直接成本。原會計準則下，銷售傭金通常于發生時計入當期費用。新準則下銷售傭金作為取得合同的增量成本應予以資本化計入存貨，并配比銷售收入確認同步攤銷。

《企業會計準則第14號——收入》第二十六條企業為履行合同發生的成本，不屬于其他企業會計準則規范范圍且同時滿足下列條件的，應當作為合同履約成本確認為一項資產……該成本與一份當前或預期取得的合同直接相關，包括直接人工、直接材料、制造費用（或類似費用）、明確由客戶承擔的成本以及僅因該合同而發生的其他成本。

四、結束語

新收入準則是我國會計制度上的一次重要改革，在全國企業綜合實力不斷加強、發展壓力不斷增大的現在市場當中有助于規范企業的行為準則，保證房地產企業相關信息的真實性，維護了經濟市場的發展。同時對于房地產企業而言，新收入準則對收入的相關規定保證了房地產企業的經濟效益，降低了房地產企業在交易過程當中的經濟損失，促進了房地產企業的發展。

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作者簡介：張紫騫（1981-），男，漢族，浙江臺州人，注冊會計師，綠城房地產集團有限公司/稅務副總監，畢業于浙江財經大學會計學專業本科，大學文化，學士學位，研究方向為企業財務及涉稅管理。