淺析創新型資產評估平臺的建設

呂鑫堯

摘要：在傳統評估領域如房地產評估應用現代信息技術革新資產評估業務流程，構建以資產評估方法、資產評估信息數據庫、資產評估報告自動生成三大軟件模塊為核心的網絡操作平臺系統創新型資產評估平臺建設。本文主要介紹了平臺建設的相關經驗，對以后平臺建設有一定借鑒作用。

關鍵詞：評估領域;資產評估;平臺建設

一、創新型資產評估平臺建設的定義

創新型資產評估平臺建設層含義一是指在傳統評估領域如房地產評估應用現代信息技術革新資產評估業務流程，構建以資產評估方法、資產評估信息數據庫、資產評估報告自動生成三大軟件模塊為核心的網絡操作平臺系統;二是指在新評估領域如海域使用權抵押評估以構建資產評估方法、資產評估信息數據庫、資產評估報告自動生成三大軟件模塊為標準研究開發新評估領域基本原理、程序和方法。

二、平臺建設背景

隨著海洋經濟的快速發展，對海域使用的依賴性進一步增強，海域的國有稀缺性資源性質越發顯現，海域資源的珍惜性進一步得到體現。

《海域使用管理法》第33條規定，國家對海域實行有償使用制度。海域使用管理重點已經從最初的漁業用海轉向港口碼頭、堤壩圍堰、圍海造地等工業和工程用海，海域使用管理已經覆蓋了所有用海行業，基本將近岸海域納入了有效管理，海域使用從無序、無度走上了有序、有度的軌道，有效保護了用海者的合法權益。海域使用管理正逐步邁入科學化、規范化和法制化軌道。海域使用特點為用海面積大、海域開發成本高、資金回收周期長，海域開發企業普遍面臨較大的資金壓力。隨著海洋經濟的不斷發展，海域的用途也越來越被人們所重視，海域的大量開發利用，海域使用的廣度和深度不斷加強，使人們把眼光放在了海域使用權的抵押融資上。因此，進行海域使用權抵押融資方面的探索，有著積極的理論和現實意義。

三、平臺建設內容

（一）海域使用權抵押貨款的運作模式選擇

對海域使用權抵押融資，限于目前的市場環境和制約條件，建議按照不同情況在以下幾種模式中進行選擇：①直接抵押登記模式。養殖用海的抵押融資可用此模式融資。由于養殖用海抵押融資已在全國很多地方進行過實踐，因此，這種方式相對比較簡單，由海域使用人根據依法取得有關部門的海域使用權證，向有關金融機構提出貸款申請，經金融機構審查同意后由雙方委托相關機構進行資產評估確定海域使用權的價值，進行海域使用權抵押登記后發放貸款。②與臨海用地或其他資產共同抵押模式。主要適用于海域用途同臨海土地結合比較緊密的工業、交通、旅游等用途的海域使用權抵押融資。對這種方式的抵押融資，應由用海人以臨海土地使用權證或者臨海碼頭、倉庫資產等固定資產，加上用海人取得海域使用權證進行共同抵押向銀行提出貸款申請，由雙方認同的有關資產評估機構進行評估，通過評估確定臨海土地使用權或者臨海碼頭、倉庫資產等固定資產和臨海海域使用權的共同價值。抵押登記則可以由各目的抵押登記機構分別進行登記。這種采用海域使用權與碼頭、岸線及臨海土地捆綁抵押貸款模式，有效實現了海域的物權價值。③征得臨海資產擁有人同意后的單獨抵押登記模式。海域使用相對可以和臨海用地分離的工業、交通、旅游等用途的海域使用權抵押融資可以用這種方式。對這種抵押融資，可以先征得臨海土地所有權人和抵押權人的同意，對海域使用權實施單獨抵押。在臨海土地使用權人和抵押權人的簽屬同意意見后，由海域使用權人向有關金融機構提出貸款申請，再由雙方認可的評估機構進行價值的評估，經抵押登記機構對海域使用權進行單獨登記后發放貸款。

（二）海域使用權抵鉀評佑

1.法律效力：評估報告是由專業評估人員根據國家有關法律、法規和技術規范，在綜合調查和數值測算的基礎上得出的具有重要參考價值的基礎報告。在海域使用權評估中，對于有交易實例海區的宗海評估采用市場比較法;對于有基準價格和宗海價格修正系數表的宗海采用基準價格修正法;對于有收益的宗海可采用收益法。有條件選用市場比較法的，應以市場比較法為主要評估方法。我們對各種評估方法、基本原理、評估程序進行了研究，對公式的設立與參數的選取思路進行介紹，并根據不同行業、不同用海類型和經營性質區別對待。對每種方法的適用范圍和理由進行分析，即評估方法的采用，取決于評估對象的類型、評估方法的適用條件以及所搜集的資料的數量和質量。對于同一評估對象，宜選用兩種以上評估方法，且不得隨意取舍。評估方法選定后，即可進行具體的測算。同時我們對海域使用權未來下跌風險及變現能力進行了分析。評估時主要依據填海項目的可研報告、海域論證報告、海域使用政府批文、初步設計報告、企業經營財務報表、工程投資概算、鄰近土地基準價格等資料，并對評估工作的技術依據進行規范，把區域經濟社會發展水平、基礎設施狀況、資源環境區位、產業經濟集聚、海洋開發利用程度、海域開發方式等要素列為重要評估技術指標。

2.影響海域評估的因素，①區位條件，海域區位就是海域的空間位置及與其相鄰陸地或海域的相互關系。在海域價值評估中，需分析的區位因素很多，包括區位優勢、地理區位、經濟區位、交通區位、區域等級、周邊地區的自然社會經濟發展概況等等。②自然因素，為進行海域評估，要通過資料收集（如海岸調查資料、海籍圖、海域登記表）和外業調查，獲取待估海域的地質地貌、氣候、水文、生物條件、海水質量、自然災害等相關資料，并著重分析影響海域使用方向、收益大小的因素和影響程度，作為評估海域使用價值的基礎資料。③社會經濟因素，海域評估需要考慮到各種社會經濟條件對海洋開發利用和利用效益的影響。社會經濟因素包括經濟因素、技術因素、人口和城鎮因素、文化因素、政治因素以及資源環境的變遷等。

在海域使用權評估中，對于有交易實例海區的宗海評估采用市場比較法;對于有基準價格和宗海價格修正系數表的宗海采用基準價格修正法;對于有收益的宗海可采用收益法。有條件選用市場比較法的，應以市場比較法為主要評估方法。平臺建設時需要對各種評估方法、基本原理、評估程序進行研究，對公式的設立與參數的選取思路進行介紹，并根據不同行業、不同用海類型和經營性質區別對待。對每種方法的適用范圍和理由進行分析，即評估方法的采用，取決于評估對象的類型、評估方法的適用條件以及所搜集的資料的數量和質量。對于同一評估對象，宜選用兩種以上評估方法，且不得隨意取舍。評估方法選定后，即可進行具體的測算。同時平臺建設充分考慮到海域使用權未來下跌風險及變現能力。

參考文獻：

[1]喬宇.創新平臺對我國傳統資產評估行業的影響[J].山西青年職業學院學報，2016（03）.

[2]程立.創新資產評估的思考[J].科技經濟導刊，2016（14）.