房地產開發資金風險與控制之我見

摘要：資金風險控制是房地產開發管理中的一項重要工作，通過強化資金風險控制，對提高房地產開發項目投融資決策的科學性，實現開發項目經濟效益目標起著不容忽視的作用。本文分析了房地產開發資金風險的成因，提出了加強房地產開發資金風險控制的有效措施，期望對提高房地產企業資金管控水平有所幫助。

關鍵詞：房地產企業;房地產開發項目;資金風險

一、引言

隨著房地產市場政策和經濟環境的變化，對房地產企業的項目開發帶來了一定程度影響，使得房地產開發項目在實施過程中面臨著諸多的不確定性因素，直接影響著項目資金的安全性，以及房地產開發企業的穩定持續發展。為了提高房地產開發資金的安全性，保證開發項目實現預期投資目標，房地產企業必須加強房地產開發過程中的資金風險控制，動態平衡資金流入與流出，規避資金鏈斷裂風險，保障開發項目的順利實施。

二、房地產開發資金風險成因分析

（一）開發項目可行性研究深度不夠

房地產企業在擬建項目之前應對項目所在地的社會、經濟、文化以及房地產行業發展趨勢進行調研分析，制定出開發項目投資方案，對項目投資方案進行可行性分析，為項目投資與融資決策提供依據。但是，大部分房地產企業在擬建項目可行性研究階段的論證不充分，沒有動態權衡項目開發周期、建設資金需求與銷售資金回籠之間的關系，加之房地產開發項目的建設周期較長，易受經濟政策、社會環境、房地產市場等外界因素的影響，進而導致項目開發投資回報率偏離預期，現金流入與流出失衡，導致企業陷入無法按期償本付息的困境，增大企業資金鏈斷裂風險。

（二）項目資金管控不夠嚴謹

房地產開發項目從拿地到竣工結算一般要經歷2-3年時間，在該時期內，房地產企業需要根據項目進度情況投入與之相匹配的資金，使得項目現金流在項目建設階段始終處于流出遠遠大于流入的情況。部分房地產企業不重視房地產開發項目實施過程中的資金管控，未能嚴格執行資金預算控制措施，使得各項目部經常出現不必要的資金支出，導致資金實際支出遠超資金預算指標，增大了企業資金周轉風險。此外，還有部分房地產企業為了擴大房地產項目開發規模，盲目地在同一時期同時開發多個房地產項目，降低了企業資金的流動性，極易導致企業資金周轉失靈，使企業面臨著資金鏈斷裂風險。

（三）資金風險防范體系未發揮應有功效

在房地產開發資金管理中，企業管理層不重視資金風險防范，沒有結合房地產項目開發特點建立起資金風險預警機制，導致企業一直處于高負債經營狀態，面臨著較大的長償債風險。同時，房地產企業的開發項目分布于各個地區，各個項目部與企業財務部門缺少聯系，使得財務部門難以及時獲取各個項目部的資金流動情況，無法為資金風險評估與防范提供數據支持。此外，房地產企業在經營發展中過于依賴銀行貸款，融資方式較為單一，造成企業資本結構不合理、融資成本較高，若項目投資收益率未能達到預期，則易使企業陷入以新貸款償還舊貸款的惡性循環狀態，增大企業破產風險。

三、加強房地產開發資金風險控制的措施

（一）深化房地產開發項目可行性研究

房地產開發企業在對資金風險進行控制的過程中，應當進一步深化房地產開發項目的可行性研究工作，并以項目的可行性報告作為主要依據，制定行之有效的資金風險防控措施，具體如下：其一，收集信息優化方案。房地產開發企業應當采用科學的方法，對項目的可行性及投資回報率進行預測。通過前期調查，掌握與項目有關的信息，根據這些信息，對具體的開發方案進行優化改進，從而確定出最為適宜的開發時機，以及開發規模，并對開發過程中需要投入的費用與項目最終所能取得的收益進行預測，為風險規避提供依據。其二，制定開發計劃。房地產開發企業往往會在某一段時期內同時開發多個項目，為避免出現資金風險，必須合理安排項目的開發進度，根據企業當前的實際情況，并結合具體的項目特點，制定合理可行的開發計劃。比如，大型的房地產開發項目，可以采用分階段開發的方法，并安排好項目開發中關鍵環節的進度，如拆遷、主體工程施工、竣工驗收等等。開發前，企業應估算成本費用，盡可能使估算結果與實際情況相符。其三，編制融資方案。房地產開發企業應對國家的政策導向進行分析，依據項目的資金需要，針對融資過程中可能出現的風險，制定多套融資方案，達到控制資金風險的目的。房地產開發企業要從單一的銀行貸款融資方式，向權益性融資和債券融資方式過渡，構建起多元化的融資體系，降低項目開發的融資成本，緩解企業償本付息的資金壓力。

（二）加強房地產開發過程的資金管控

房地產企業應將資金管控貫穿于開發項目實施的全過程中，嚴格執行資金預算，以保證企業資金得以有效利用，避免出現資金鏈斷裂風險。具體措施如下：其一，編制資金預算表。房地產開發企業應以項目可行性報告作為主要依據，對開發項目的資金需求量進行合理確定，并編制資金預算表，對項目開發各個階段的資金投入情況進行有效控制。要保證編制的資金預算表與實際情況相符，控制好資金預算流入與流出兩個關鍵環節，可與企業日常資金管理相結合，對開發項目的資金預算進行優化調整，確保預算的合理性。其二，引入招投標模式。房地產開發企業可以采用招投標的方式，對總包單位進行優選，保證工程量清單的規范性，并嚴格按照合同條款的約定對計價標準進行確定，對于固定的報價及建設工期不得隨意調整，要明確工期延誤的處罰標準，從而降低費用增加與延期交工給企業帶來的資金風險。其三，調整預算。房地產開發企業應當結合內外部因素，對資金預算進行合理調整，以此來達到控制資金風險的目的。其四，動態監控。房地產開發企業應當采用動態監控的方法，對開發項目的資金使用情況進行控制，此項工作可由資金管理部門負責，以開發項目的進展情況作為控制點，按照月度分析資金預算的執行情況，找出資金使用中存在的漏洞，采取有效的措施進行彌補。

（三）建立資金風險預警機制

房地產企業要建立健全資金風險預警機制，將風險預警作為風險管理的重要工具，及時揭示房地產開發過程中存在的資金風險隱患，為制定資金風險控制措施提供依據。房地產企業可結合房地產開發項目的特點構建起集事前、事中和事后于一體的資金鏈風險預警指標體系，設置指標預警值，一旦某項指標臨近或超出預警值則要及時采取控制措施。具體如下：其一，事前風險指標。房地產企業在擬開發新的房地產項目階段，要計算項目的凈現值（NPV），內部收益率（IRR）、靜態投資回收期（PP）等指標，設定指標安全范圍為NPV≥0、IRR≥基準折現率、PP≤項目計算期/2。其二，事中風險指標。在房地產開發項目進入建設階段之后，要關注項目進度與資金需求情況，以及企業持有的貨幣性資金是否能夠滿足企業償債要求。事中資金風險指標包括長期負債與負債總額之比、資產負債率、總資產周轉率等，企業應根據自身對風險的承受能力確定各項指標的預警值。其三，事后風險指標。在房地產開發項目完工后，要關注銷售和資金回籠情況，設置銷售利潤率和資產凈利率等指標，用以衡量企業資金回收情況是否滿足企業到期償還債務的需求。

四、結論

房地產企業要重視房地產開發項目實施各個階段的資金管理，建立起資金風險控制機制，通過深化開發項目可行性研究、制定多元化融資方案、強化資金預算實施以及建立起資金風險預警機制等措施，全面提高房地產企業的資金管控水平，有效規避或降低資產風險對開發項目帶來的負面影響，增強企業資金風險防范能力，為企業實現開發項目的投資收益目標保駕護航。

參考文獻：

[1]梁席林.淺析房地產開發企業資金管理存在的問題及對策[J].時代金融，2018（17）.

[2]李少春.關于房地產開發企業資金管理探討[J].財會學習，2018（13）.

[3]祝松強.房地產開發項目的資金管控策略探析[J].財經界（學術版），2017（01）.

作者簡介：李莉（1967-），女，漢族，四川成都人，會計師，成都市新材房屋開發有限責任公司財務部經理，畢業于四川省級機關電大，研究方向為企業財務及涉稅管理。