規劃審批與房產證咋打起架了？

張兵

最近有媒體報道了一件咄咄怪事，北京市民杜女士購得的房屋，入住數年后，居然發現房屋部分面積未經規劃審批，屬于“違建”，然而，房產證卻載明了全部面積。

報道稱，2010年4月，杜女士購得北京市朝陽區榮尊堡7號樓2303，合同簽訂后，當年8月，開發商就給杜女士辦理了房屋所有權證，該房屋所有權證載明：房屋面積由三部分構成，分別注明為“23層”“躍層（附房1）”及“躍層（附房2）”。

幾年之后，杜女士驚訝地發現，房屋只有“23層”，“躍層（附房1）”和“躍層（附房2）”均“未經規劃審批”。2018年，北京市規劃和自然資源委員會確認“榮尊堡7號樓2303房屋中的躍層未經規劃審批”，這也就意味著杜女士的房屋躍層部分屬于“違建”，隨時可以被拆除。

這一烏龍事件是怎么造成的？拆還是不拆？我相信，不僅是業主頭疼，相關主管部門更是頭疼。“按照《北京市城鄉規劃條例》中的相關規定，未取得規劃審批手續的翻建、改建、擴建、新建均屬于違法建設，但業主取得了不動產登記手續，業主權益受《物權法》保護，鑒于上述情況，執法隊認為房屋是否具有合法性存在爭議，已超出城管單一查違范疇，建議相關部門聯合辦公予以解決。”對此，朝陽區大屯街道辦事處也不知所措。

為了維護自己的合法權益，杜女士將開發商北京新榮房地產開發有限公司告上了法庭，杜女士父親則將這一問題反映給北京市規劃和自然資源委員會，得到的答復是正在調查研究中，法院也致函北京市規劃和自然資源委員會，希望主管部門給出一個明確結論，到底是違章建筑，還是房本發證錯誤？

我們知道，在商品房買賣合同中，開發商的主要合同義務即為向買房人交付符合合同約定面積的房屋，這不僅意味著開發商應向買房人交付的房屋在事實上應符合合同約定面積，更意味著開發商向買方人交付的房屋應在法律上符合合同約定面積，即至少該交付房屋的相應面積是經過規劃審批的合法面積。

而僅有“23層”經過規劃審批，其中的“躍層（附房1）”和“躍層（附房2）”均未經過規劃審批，違法建設面積占到了一半左右，僅有一半左右的面積是經過規劃審批的合法面積，被告顯然沒有履行其作為開發商應履行的主要合同義務，已構成根本違約。

房產證是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。自己購得的房屋部分成了違章建筑，但是怎么又會拿到包括違章建筑面積在內的房本呢？是因為頒證錯誤，還是有其他原因？這一讓杜女士和身邊許多人一頭霧水的問題，顯然不是購買者業主的過錯。

房子作為許多普通老百姓一輩子最大的財產，必須認真對待，相信相關部門會盡快給出一個明確的答復：房屋產權登記內容怎么會與規劃不符？對未經規劃審批的部分房屋怎么定性？