規(guī)劃審批與房產(chǎn)證咋打起架了？

張兵

最近有媒體報(bào)道了一件咄咄怪事，北京市民杜女士購得的房屋，入住數(shù)年后，居然發(fā)現(xiàn)房屋部分面積未經(jīng)規(guī)劃審批，屬于“違建”，然而，房產(chǎn)證卻載明了全部面積。

報(bào)道稱，2010年4月，杜女士購得北京市朝陽區(qū)榮尊堡7號樓2303，合同簽訂后，當(dāng)年8月，開發(fā)商就給杜女士辦理了房屋所有權(quán)證，該房屋所有權(quán)證載明：房屋面積由三部分構(gòu)成，分別注明為“23層”“躍層（附房1）”及“躍層（附房2）”。

幾年之后，杜女士驚訝地發(fā)現(xiàn)，房屋只有“23層”，“躍層（附房1）”和“躍層（附房2）”均“未經(jīng)規(guī)劃審批”。2018年，北京市規(guī)劃和自然資源委員會確認(rèn)“榮尊堡7號樓2303房屋中的躍層未經(jīng)規(guī)劃審批”，這也就意味著杜女士的房屋躍層部分屬于“違建”，隨時(shí)可以被拆除。

這一烏龍事件是怎么造成的？拆還是不拆？我相信，不僅是業(yè)主頭疼，相關(guān)主管部門更是頭疼。“按照《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》中的相關(guān)規(guī)定，未取得規(guī)劃審批手續(xù)的翻建、改建、擴(kuò)建、新建均屬于違法建設(shè)，但業(yè)主取得了不動產(chǎn)登記手續(xù)，業(yè)主權(quán)益受《物權(quán)法》保護(hù)，鑒于上述情況，執(zhí)法隊(duì)認(rèn)為房屋是否具有合法性存在爭議，已超出城管單一查違范疇，建議相關(guān)部門聯(lián)合辦公予以解決?！睂Υ?，朝陽區(qū)大屯街道辦事處也不知所措。

為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，杜女士將開發(fā)商北京新榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上了法庭，杜女士父親則將這一問題反映給北京市規(guī)劃和自然資源委員會，得到的答復(fù)是正在調(diào)查研究中，法院也致函北京市規(guī)劃和自然資源委員會，希望主管部門給出一個明確結(jié)論，到底是違章建筑，還是房本發(fā)證錯誤？

我們知道，在商品房買賣合同中，開發(fā)商的主要合同義務(wù)即為向買房人交付符合合同約定面積的房屋，這不僅意味著開發(fā)商應(yīng)向買房人交付的房屋在事實(shí)上應(yīng)符合合同約定面積，更意味著開發(fā)商向買方人交付的房屋應(yīng)在法律上符合合同約定面積，即至少該交付房屋的相應(yīng)面積是經(jīng)過規(guī)劃審批的合法面積。

而僅有“23層”經(jīng)過規(guī)劃審批，其中的“躍層（附房1）”和“躍層（附房2）”均未經(jīng)過規(guī)劃審批，違法建設(shè)面積占到了一半左右，僅有一半左右的面積是經(jīng)過規(guī)劃審批的合法面積，被告顯然沒有履行其作為開發(fā)商應(yīng)履行的主要合同義務(wù)，已構(gòu)成根本違約。

房產(chǎn)證是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。自己購得的房屋部分成了違章建筑，但是怎么又會拿到包括違章建筑面積在內(nèi)的房本呢？是因?yàn)轭C證錯誤，還是有其他原因？這一讓杜女士和身邊許多人一頭霧水的問題，顯然不是購買者業(yè)主的過錯。

房子作為許多普通老百姓一輩子最大的財(cái)產(chǎn)，必須認(rèn)真對待，相信相關(guān)部門會盡快給出一個明確的答復(fù)：房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容怎么會與規(guī)劃不符？對未經(jīng)規(guī)劃審批的部分房屋怎么定性？