土地用途與出讓年限不一致能否辦理首次登記

徐映雪

案? ?例

A公司申請a建筑物的首次登記，a建筑物共10層，1～2層為商場，3～10層為住宅，國有土地使用證證載及國有土地使用權出讓合同約定該宗地的性質為出讓，土地用途為“城鎮住宅、商業服務”，使用年限為70年;建設工程規劃許可證證載建筑物建筑分類為商住，能否直接為a建筑物辦理首次登記，土地用途及使用年限應如何登記？

分? ?歧

觀點一：登記機構在首次登記時應根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《出讓和轉讓暫行條例》）及《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2017）的有關規定，將1～2層商場對應的土地登記為零售商業用地40年，3～10層住宅的土地登記為城鎮住宅用地70年。

觀點二：土地用途既包括住宅，也包括商業，并不單一，應為綜合用地。根據《出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，登記機構在首次登記時應把土地用途登記為綜合用地50年。

觀點三：登記機構在首次登記時應按土地證證載及土地出讓合同約定的內容進行登記，即土地用途登記為“城鎮住宅、商業服務”，土地使用年限登記為70年。登記機構未改變土地申請權源材料的內容，即使登記錯誤，也屬合同簽訂部門的責任，非登記機構的主觀故意，不承擔相應責任。

分? ?析

上述三個觀點筆者均不支持。

首先，登記機構無權擅自變更土地用途及使用年限。

《物權法》第一百四十條規定：“建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。”《土地管理法》第五十六條規定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府自然資源主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。”由此可知，觀點一和二在登記時擅自變更土地用途及年限是違法的行為。

其次，違反法律、行政法規規定的，登記機構應當不予登記。

《合同法》第五十二條規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同屬于無效合同。在土地出讓過程中，地方政府既是行政管理者又是民事主體，其與用地單位簽訂的《國有土地使用權出讓合同》應遵從《合同法》的規定。

《出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年;（二）工業用地五十年;（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;（四）商業、旅游、娛樂用地四十年;（五）綜合或者其他用地五十年。上述案例中，土地用途為“城鎮住宅、商業服務”兩個明確的用途，此處的“商業服務”很明顯并非“城鎮住宅”的配套，而是指單獨的商業，《國有土地使用權出讓合同》中將土地使用年限約定為70年明顯違反了《出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定。根據《合同法》第五十二條規定，簽訂的出讓合同應為無效合同。根據《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第二十二條規定，登記申請有違反法律、行政法規規定的情形的，不動產登記機構應當不予登記。因此，觀點三在明知涉嫌土地使用年限錯誤的情況下進行登記的做法是不妥當的。

最后，登記人員非故意造成的登記錯誤，仍需承擔相應責任。

《物權法》第二十一條規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。《國家賠償法》第十六條規定：“ 賠償義務機關賠償損失后，應當責令有故意或者重大過失的工作人員或者受委托的組織或者個人承擔部分或者全部賠償費用。對有故意或者重大過失的責任人員，有關機關應當依法給予處分;構成犯罪的，應當依法追究刑事責任。”

《暫行條例》第三十條規定，不動產登記機構工作人員給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。《不動產登記暫行條例實施細則》第一百零三條規定，不動產登記機構工作人員違反本實施細則規定，對不符合登記條件的登記申請予以登記的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。因此，認為登記機構未改變土地申請權源材料，造成的錯誤登記非主觀故意，登記人員無需承擔相應責任的觀點是錯誤的。登記人員具有重大過失的，在賠償損失后，還可能受到處分甚至被追究刑事責任。

針對上述案例，登記機構應根據《暫行條例》第二十二條的規定，做出不予登記的處理。同時，可建議A公司到相關部門申請更正土地使用年限，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，并相應調整土地使用權出讓金。待完善土地手續后，再到不動產登記機構申請首次登記。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）