房貸利率會下降嗎

張程

至8月31日，銀行房貸利率定價基準的轉換辦理期將截止，意味著在這之前，很多人必須決定是否將自己的房貸利率定價基礎轉換為LPR（貸款市場報價利率）。

LPR從2019年開始推行，每月的20號左右發布新的LPR利率。如果用戶將貸款利率轉換為以LPR為基準，那么用戶的房貸利率將會每年變化一次。相比于以基準利率定價而言，這種變化幅度顯然要頻繁很多。面對這種轉變，了解未來LPR的走勢則顯得利益攸關。

在當前的經濟形勢下，面對新冠疫情的沖擊，全球經濟都面臨著衰退的風險。為了應對衰退，各國很可能不得不通過貨幣寬松政策來刺激經濟。這也就意味著全球性的貨幣寬松可能即將到來。2020年中國政府也提出了“穩健的貨幣政策要更加靈活適度”。為了幫助企業渡過難關，今年以來政府已經在不斷推動貸款利率下行。在這種背景之下，未來幾年房貸利率變化的趨勢會是什么呢？

貸款利率持續下行

根據當前經濟發展的需要，市場利率下降已經是大勢所趨。這就意味著，以LPR為基礎，無論是增量房貸還是存量房貸的利率都將會隨之下降。

根據統計機構融360對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年6月（數據監測期為2020年5月20日—2020年6月18日），全國首套房貸款平均利率為5.28%，環比下降4個基點;二套房貸款平均利率為5.60%，環比下降3個基點。根據該機構發布的監測數據，這已經是國內首套房、二套房的房貸利率連續第6個月下降。

利率的下行將是一段時間內的政策導向。在今年的政府工作報告中，明確提出，“穩健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年……創新直達實體經濟的貨幣政策工具，務必推動企業便利獲得貸款，推動利率持續下行”。從宏觀政策的描述中可以發現，推動貸款利率持續下行將是未來一段時間政府工作的主要目標之一。

6月17日召開的國務院常務會議上，明確要引導金融機構進一步向企業合理讓利，助力穩住經濟基本盤;要求加快降費政策落地見效，為市場主體減負。從國常會的部署看，近期降準概率加大。

下一步，央行可能將會通過下調MLF等政策利率的方式加以引導，并通過寬貨幣、控制存款競爭、壓降結構性存款規模等措施，降低銀行負債端成本，推動企業貸款利率進一步明顯下行。

對于普通老百姓來說，對利率下行感受最為明顯的恐怕是貨幣基金的收益率下滑。截至6月中旬，余額寶、零錢通等貨幣基金的收益率已經跌至1.4%左右，低于銀行半年期存款的利率。通過貨幣基金收益率曲線的變化可以知道，在2019年底，貨幣基金的收益率還有2.5%左右，2020年以來短短5個月不到的時間，貨幣基金的收益率就下降了100個基點。下降幅度之大，實屬罕見。

貨幣基金收益率大幅下降的背后其實就是貨幣政策在起作用。由于貨幣基金是許多白領重要的理財方式之一，因此貨幣基金收益的下降在某種程度上可以看成是市場利率的下降。它的走勢充分表明了當前市場利率下降的趨勢。

6月22日，最新一期的LPR公布，一年期貸款利率為3.85%，五年期貸款利率為4.65%，相比于2019年8月公布的首期LPR，分別累計下降了40個基點和20個基點。從全球趨勢以及中國政府近期釋放的信號來看，LPR可能還將進一步下降。

房貸利率降幅有限

需要明確的是，雖然市場利率下降趨勢明顯，但是無論從維持金融穩定的基本目標，還是從調整產業結構的戰略目標角度出發，房貸利率的降幅可能都會被限制。

政府引導市場利率下行的目的是為了讓錢流入實體經濟，無論是企業用于生產和投資，還是個人用于消費。但是政府并不希望錢流進房地產領域，這與我國調整產業結構，走高質量發展道路的戰略方向背道而馳?？梢钥吹?，政府在很多場合都在強調，資金要“直達實體經濟”，其意圖相當明顯，就是要定向“灌溉”中小微企業。包括創設LPR貨幣政策工具，目的也是避免全面降息帶來的“大水漫灌”。從這個角度出發，市場不應對房貸利率大幅下降抱有太大希望。

有人可能會覺得，避免資金流入樓市，只需增加買房的貸款利率，而存量房貸的利率可以降低，這樣就可以減輕居民的還貸壓力，刺激居民消費，提振內需。截至2020年中國的存量房貸總額高達29萬億元，房貸利率下降一個百分點，一年就能為貸款者節省近3000億元的利息。

然而，從國內金融穩定的角度，存量房貸利率的下降幅度也將有限。央行在2019年第四季度貨幣政策執行報告中提到，近年來，我國商業銀行利潤增速總體趨緩。從利潤使用看，商業銀行利潤大部分用于補充資本，這將有助于增強銀行支持實體經濟和防范風險的能力。商業銀行的利潤主要用于繳納所得稅、分配股利、提取一般準備、提取盈余公積和留存未分配利潤，其中后三項都用來補充核心一級資本。A 股上市銀行近三年數據顯示，商業銀行利潤約17%用于繳納所得稅，23%用于普通股股利分配，剩余的60%全部用于補充核心一級資本。當前，銀行加大對實體經濟的信貸支持需要有資本金，化解風險也要有資本金，而銀行資本補充渠道少、難點多、進展慢，存在較大資本缺口。在拓展外源資本補充渠道的同時，保持內源資本補充能力尤為重要，維持一定的利潤增長有助于銀行補充資本。

與國外相比，我國商業銀行凈息差水平一直低于美國銀行業。所以扣除信貸成本和經營成本后的實際凈息差能壓縮的空間非常有限。

2020年，由于受到新冠疫情的影響，在政府的倡議下，銀行為了支持中小微企業，對中小微企業實施延期還本付息的政策，這使得銀行在未來一段時間內，不良處置壓力或許要大幅提升。同時，今年以來，政府一再要求銀行業要降低中小微企業的融資成本，向中小微企業讓利。這使得不少銀行面臨了一定的壓力。