房地產金融風險防范

丁瑞暄 韓鷗影

摘 要：本文通過房地產金融風險防范的研究，可以清楚的看到房地產經濟對于國民經濟的發展有著重要的作用，它是國民經濟發展的重要支柱，國民經濟的健康發展離不開房地產市場的正常運行。所以政府和相關部門要重視對房地產市場的管理，積極采用宏觀調控政策控制房地產市場的發展，使房地產市場向著健康的方向發展，合理的規避房地產市場的不足，不斷地出臺相關措施彌補房地產市場發展的不完善，在最大限度上發揮房地產經濟的積極作用，合理地規避金融風險，促使我國國民經濟的發展實現質的飛躍。

關鍵詞：房地產經濟;波動性;金融風險防范

作為我國國民經濟中的支柱產業之一，房地產行業是一個基礎性強、關聯度大的資金密集型產業，因而，其發展和進步離不開金融機構信貸資金的大力支持。但是，由于房地產價格的波動性較大、銀行業自身的缺陷等問題，給房地產經濟的健康穩定發展帶來不利影響的同時，嚴重阻礙了我國國民經濟的進一步發展，因此，解決房地產金融問題，及時防范和處理房地產金融風險，促使房地產經濟的健康發展，成為推動我國國民經濟持續穩定增長的強大動力之一。

一、我國房地產金融中存在的問題

1、房地產的開發資金過度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產業，房地產行業的開發資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產投資的市場風險、融資信用風險主要集中于商業銀行，給商業銀行的發展帶來不利影響。根據有關統計估算，絕大部分的房地產開發資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業銀行的信貸。而且，通過土地儲備貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款以及住房消費貸款等形式，信貸資金主要集中于商業銀行，使得其直接或者間接的承擔了房地產市場中，各個環節的市場風險和信用風險，其中，以開發商貸款的風險為主，進而給造成商業銀巨大的金融風險。

2、消費者的住房信貸存在著違約的風險

在房地產市場處于繁榮的階段，消費者的消費需求增加，房地產經濟持續發展，但是，由于消費者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費需求，從而給銀行業帶來一定的金融風險。據統計，在房地產行業繁榮階段，四大國有商業銀行的房地產住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業大力支持個人購房貸款，但是，由于我國的房地產行業起步較晚、未建立個人誠信體系等問題，致使商業銀行不能及時、準確的監督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業銀行的金融風險增加。

3、金融機構自身經營中存在的一系列的問題

目前，由于商業銀行把房地產信貸當成一種優良的資產，大力發展房地產信貸，并且在經營業務上存在著急功近利的錯誤傾向。例如，有的商業銀行降低對客戶資質等級評定的門檻，簡化審查手續，加快審查速度，使得商業銀行存在著金融風險。同時，在房地產貸款的發放過程中，有的商業銀行盲目樂觀的看待政府干預和政府擔保項目，甚至過度追捧政府干預和政府擔項目，忽視項目所具有的風險性，給自身帶來不利影響。

二、房地產業經濟波動以及防范金融風險的有效途徑

（一）應對房地產業經濟波動的有效策略

1.適當對房地產業的投資政策進行調整，形成健康發展的經濟環境

首先，改變投資主體的結構，這是因為投資結果的變化會對房地產業的發展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應對房地產業的經濟波動，就必須堅持職責清晰、產權分明的原則，并形成一套規避風險的有效機制，同時要依據企業自身的情況，來制定具體的實施措施。

其次，進一步規范和健全政府部門的投資活動。眾所周知，在經濟發展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領的作用，同時，政府部門通過自身的投資行為，實現了管控房地產行業的目的。

2.提升對房地產價格變化的管控

房地產價格的變動是非常普遍和正常的現象，國家要根據實際情況進行分析以后，再對房地產實際價格進行有效調控，然而調控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的發展，還能提升房地產企業自身的經濟實力。

當房地產和其附屬行業的價格一旦出現過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現象，此時的政府部門就必須根據自身的情況進行控制與調節，以此保證房地產業的健康發展。因此，適當的采取調控手段來控制房地產的價格，能夠在一定程度上緩解房地產經濟的波動。

（二）房地產行業中金融風險的策略

1.完善宏觀監測的指標系統。依照目前情況而言，完善金融預警的系統，才能有效控制房地產行業的供需關系，并分析現場的實際投資情況。通過有價值的指標和真實數據，才可以更好的分析和監測房地產所具備的金融風險，確保能夠完善相關的政策方針，以及正確引導貸款方面的投入。

2.構建健全的個人征信系統。導致金融風險出現的一個重要的因素還包括個人信用系統不夠完善，同時，有一些房地產商存在嚴重的違約現象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產生一定的影響，由此，個人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴重，這在一定程度上提高了金融風險的發生概率。構建完善的個人征信系統的主要方式首先要個人信用調查系統必須要保證合理性和規范性融為一體，其次，良好的個人信用系統需要在一個有序的法律環境下實施進行。

3.構建全方位的投資途徑。房地產融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導致房地產風險都集中在了銀行，因此，要根據具體的情況，通過拓寬融資渠道的方式，來構建完善的合理的融資系統，進而加快房地產業發展的進程。

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