倒按揭以房養老應是好選擇

文/張學森 編輯/一帆

所謂“倒按揭”就是“反向住房抵押貸款”，指房屋產權擁有者，把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主發放固定資金。房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，房產升值部分歸抵押權人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，因與傳統的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。

“倒按揭”，在國外興起已經幾十年時間。人們在年輕時為買房按揭多年，到老了再把房產抵押，按月領錢用于養老，辭世后住房由金融或保險機構收回還貸。“倒按揭”最早起源于荷蘭，發展最成熟的是美國。對于擁有房產但缺乏其他收入來源的老年人來說，它提供了一種“以房養老” 的方式。應該說，“倒按揭”以房養老模式，在形式上，房子的產權仍然是歸屬老人的，直至其去世，這滿足了人們“居者有其屋”的心理需求。因此，這種養老模式，應該是不少人的正確選擇，有望在我國普遍應用。

◆ 案例解讀

銀行系以房養老

孫大爺在西安市區有一套70平方米的房子，按照目前每平方米平均7 000元左右的單價，市值約50萬元。孫大爺向銀行抵押該房產申請以房養老業務。按照銀行的相關規定來看，申請以房養老業務的老人或者法定贍養人必須至少擁有2套房，其中1套用于抵押；貸款金額根據房產價值和養老人合理養老需求確定，最高不超過所抵押住房評估價值的60%，每月實際支付養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年，利率按照同檔次基準利率或上浮執行。因此，按照60%的估值計算，孫大爺貸款總額約為30萬元，貸款10年，約合每月2 500 元。對比西安市目前兩房的租金大約在1 800元左右，養老金比房屋出租要獲得更多的現金。但除去貸款利息后，申請人實際拿到手的貸款金額要少一些。

銀行以房養老業務有些像住房抵押貸款，但出發點不同。對銀行來說，前者主要是為了收取利息，銀行一般不愿意接收房屋；而后者銀行已經有了接收房屋的預期和準備。這種模式適合10年之內經濟負擔較重，并且預期將來有還款能力的借款人。比如55歲的人，尚未到領取養老金的年紀，但孩子正在上大學，開支較大。這種情況下可以考慮抵押房屋，等將來孩子工作了，自己也有了養老金，就有能力償還貸款了。銀行以房養老的缺陷是，規定了抵押期限，到期后如果不還款，房子就沒了。對于不少老人來說肯定有顧慮。

保險系以房養老

仍以孫大爺為例，以70平方米市值約50萬的房子，向保險公司申請以房養老業務。按照目前保監會對以房養老的指導性意見，再結合保險公司在實際操作中的相關規定來看，申請以房養老業務的孫大爺不管是有一套還是一套以上的房子，都可以用其中的一套進行以房養老。保險公司給孫大爺所支付的總金額應該是50萬元的70%左右。保險公司給孫大爺每月支付的金額不會是10年或者20 年，而是支付到孫大爺去世。那么，保險公司每個月給孫大爺支付多少錢呢？據介紹，保險公司首先會從房屋評估價的70%左右之中扣掉自身的經營費用，然后，再結合未來的利率水平、通脹水平、經濟運行狀態等因素，給出一個標準值。另外，保險公司會根據我國最新公布的5年人均壽命進行計算，最終得出一個數據，這就是保險公司每個月給孫大爺的養老金額。以20年計算，目前估計應該為每月1 400 ～ 1 500元。

保險系以房養老優勢較為明顯。投保的老人根本不需要考慮將來給銀行還利息，只管消費目前的養老費用，但老人將來去世之后，房屋就歸保險公司所有。對投保的老人來說，最大的風險就是自己突然遭受意外，沒有領多少錢人不在了。而對保險公司來說，面臨未來房價可能下跌和老年人長壽的風險。

◆ 法律條款

國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》：開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

中國保監會《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（2014年6月23日）：北京、上海、廣州、武漢成為首批保險版以房養老試點城市。

中國保監會2015年3月批復了國內首款以房養老保險產品幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險A 款”的條款和費率，首批試點城市也陸續嘗鮮。

中國保監會《關于延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》（2016年7 月），將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東等省的部分地級市。

◆ 錦囊妙計

我國目前的養老保障體系主要有三部分，即社保、商業保險和企業年金。其中，社保只能保障社會平均線，商業保險更適合年輕人，企業年金只有少數企業才能享受。通過“倒按揭”的方式，將老年人的房產資產通過配置，變成資源，彌補了養老保險體系的一大缺口。作為新的養老模式，以房養老目前還在摸索之中。越來越多的人贊成這樣的做法。但也有人認為，以房養老看上去挺好，但更適合錦上添花而非雪中送炭。

據了解，上海目前的“以房自助養老”做法是：65 歲以上的老年人，可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心交付。