探析樓頂空間的權屬問題及解決途徑

【摘 要】 空中花園、樓頂別墅、最牛違建，一次接一次挑戰著公眾的承受能力。現在城市房地產的發展速度，可謂是風馳電掣，由此引發了種種建筑物區分所有權爭議也屢見不鮮，在開發商的售樓手段中贈送樓頂天臺這種樓頂權屬糾紛格外突出。本文從客觀現實出發，將理論實踐相結合，對樓頂空間權屬爭議部分的界定進行探討、向充實空間權立法內容提出建議。

【關鍵詞】 樓頂空間 建筑物區分所有權 空間權 共有部分

樓頂空間位置微妙，位于區分所有建筑物的外緣以外，在物理性質上與樓頂緊密相聯，又與建筑物的基地原屬一體，對其使用涉及建筑物區分所有權和空間權兩種制度。后一種制度在我國立法上幾乎還處于空白，使得對樓頂空間的利用無法可循，處理糾紛無法可依，學說理論上的分歧又加劇了實踐中的混亂，因此樓頂空間的權利歸屬需要具有學理及法律意義的抽象歸納和分析論述。

一、樓頂空間的概念

樓頂指多層建筑物的頂部，是一棟建筑物必不可少的部分。從結構上看，樓頂是整棟樓房的外圍構件，具有遮風擋雨、清除雨雪、隔熱保溫的功能和一定的承重作用。 由于城市建筑規劃的要求以及對建筑美學的追求，樓頂的表現形式多種多樣。平頂、尖頂、坡頂、圓頂等形狀各異，其中平頂形狀的平臺、露臺最為普遍，產生的爭議也最多，是我們將討論的樓頂的主要形態。

二、樓頂是區分所有建筑物的共有部分

（一）區分所有建筑物的共有部分。區分所有建筑物由共有部分和專有部分組成。所謂專有部分，是指在區分所有建筑物中，具有構造上與使用上獨立性，得為區分所有權客體之建筑物部分。①所謂共有部分，是指區分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物的其他部分。

（二）樓頂不是頂層房屋所有人的專有部分。從構造上講，樓頂不滿足區分境界的明確性、遮斷性、通行的直接性等判斷基準，并依賴于地基和其他樓層的支持，不具備獨立性;從使用上講，一般來說，樓頂是為全體區分所有權人的需要而設計的，并不是只有頂層的區分所有人才有需要，樓頂也不具備使用上的獨立性。②因此即使樓頂與頂層房屋在構造上緊密相聯，不能認為樓頂是頂層房屋所有人的專有部分。樓頂對于其他樓層房屋也非常重要，是一個完整意義上的房屋的不可缺少的一部分，因此無論樓頂是否設置公共設施，都應屬于共有部分。

三、樓頂一定空間可否成為空間權客體

（一）空間權基礎理論。空間權，是指于空中或地中橫切一斷層而享有的權利，抑或對土地地表上下一定范圍內的空間的權利。空間雖然無形、無體，只能通過人的主觀思維對其進行客觀界定，但是我們可以對其進行三維量化。由此而言，空間是完全能夠被特定化的，可以作為空間權的客體。

（二）樓頂上一定空間可否成為空間權的客體。我們認為土地使用權人在其使用的空間范圍內，可以就一定空間設定空間利用權。對于樓頂上一定空間，要視其使用主體及使用狀況的不同而區別對待，對其是否可以成立空間權不能一概地加以肯定或否認。而空間的開發、利用通常稱為對土地的立體利用，包括對地表上面的利用，和對地表下面空間的利用，如土地使用權人允許他人在自己的屋頂平臺上架設廣告塔等。在具備以上條件的前提下，土地所有權人、使用權人可以為第三人就樓頂上一定空間設定空間權。

四、關于空間權的立法構想

民法典體系嚴謹，除在物權法中規定原則性條文，肯定空間權作為不動產財產權的基本法律地位的同時，空間權制度的完善也需要單行法的支持。根據臺灣地區立法的經驗，空間權立法需要一系列制度配合。空間地上權的設立涉及到權利人與土地所有人及原地上權人之間關系的處理，同時，要確立空間的范圍，也必然涉及到土地登記規則的調整等。這些，都要求原有的土地法規及不動產登記規則作出相應的修訂。

五、結語

近年來，隨著中國房地產業的迅猛發展，高層建筑如雨后春筍般拔地而起，與建筑物區分所有權相關的各類糾紛也日漸增多，特別是涉及建筑物共有部分的糾紛更是層出不窮。而目前我國對建筑物區分所有權的理論研究尚不深入，立法亦顯滯后。因此，加強對建筑區所分所有權的研究與立法已成為當務之急。在建筑物區分所有權中，共有權既是理論研究的重點問題，也是實踐中的難點問題。本文采用比較分析的研究方法，立足中國實際，緊密結合《物權法》草案的審議修改動態，對建筑物區分所有之共有權進行了初步的探討，以期拋磚引玉。共有權的問題比較復雜，特別在建筑物區分所有權之共有權的性質、共有權的權利行使和保護、空間權等方面尚有較大爭議，而實踐的發展又不斷給理論研究提出了新的課題和更高的要求。

【注 釋】

① 尹章華、王惠光等《公寓大廈管理條例解讀》，中國政法大學出版社 2003 年版，第 16 頁

② 但淑華《屋頂平臺問題的法律分析》《中國律師》2003 年 11 期

【參考文獻】

[1] 游九松. 樓頂平臺產權歸屬及利用研究[D].山東大學，2010.

[2] 陳春生. 樓頂權屬界定及其爭議解決規則探究[J]. 平原大學學報，2006（03）：51-53.

[3] 謝曉輝. 樓頂平臺權屬及利用問題研究[D].鄭州大學，2019.

[4] 吳文平. 區分所有建筑物立體空間使用權探析[D].廈門大學，2009.

[5] 劉強. 空間權研究[D].西南政法大學，2007.

作者簡介：李丹慧（1997—），性別：女，民族：漢族，籍貫：四川省成都市，學歷：研究生，單位：西南民族大學，研究方向：民法。

本項目得到西南民族大學研究生創新型科研項目（項目名稱：探析樓頂空間的權屬問題及解決途徑;編號：CX2020SP16）資助