房地產企業轉型養老案例及可行性建議

王崢

摘 要：隨著房地產市場逐步飽和，房地產公司必然面臨轉型，進軍養老行業，是對輕資產運營模式下的有益嘗試，有利于尋求未來可持續性的盈利模式。本文通過對養老產業企業案例分析，對房地產企業轉型養老產業發展，探索可行性改善建議。

關鍵詞：養老產業案例;養老產業發展;可行性建議

一、養老產業典型企業案例

（一）WK地產

2019年，WK地產實現銷售金額6308.4億元，銷售面積4112.2萬平方米，同比分別上升3.9%和1.8%。2019年WK地產致力于加強現金流管理，堅持現金為王，銷售滾動回款率保持高位，截至12月底，WK持有貨幣資金1661.9億元。

在傳統業務保持穩健增長的同時，WK地產持續推進“城鄉建設與生活服務商”戰略，冰雪度假、養老、教育等拓展業務有序發展。從2009年第一個養老項目杭州隨園嘉樹立項算起，WK涉足養老業務已有9年。截至2019年，WK養老業務已在北京、上海、深圳等16個城市的超過80個養老項目落地，其他多項目正在籌劃。WK目前共儲備帶床位項目50多個，可提供床位約15000張，另有無床位的日照/居家服務中心110多個。

此外，WK積極參與養老院“公建民營”改革。深圳福田區福利中心（城市全托中心）采取了公辦民營的PPP模式，政府拿出土地、房產入股，WK以資金和管理入股。WK2017年1月接手經營，對福利中心進行全面改造升級，預計總投入2400萬元，裝修后增加了100張床位，達到420張，其中150張床位屬于政策性床位，由政府根據政策安排給三無優撫低保對象，2000元至3500元/月吃住全包。其余床位由WK進行市場化經營。

WK地產還與北京國企北控集團合作，開發北控光熙醫養中心。其中，北控集團提供場地，WK養老輸出自己的服務和管控標準。北控光熙醫養中心總建筑面積17594.83平方米，分為南北兩樓，包括一個老年公寓、一個二級康復醫院。

WK表示，未來2～3年，養老業務將發展成獨立業務板塊。

（二）保利地產（和熹會、和悅會）

近年來，保利地產財務狀況穩健，短期償債壓力較小。在此情況下，保利將養老地產的盈利模式定位為“微利”，其盈利路徑是：從短期來看，處于投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品研發建設以及適老配套改造;從中期來看，用3～5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡;從長期來看，用8～10年的時間達到發達國家的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市，這也是時下熱門的實現“輕資產”的途徑之一。保利養老業務的盈利部分則來自于：居家養老提供適老化設計和上門養老增值服務收取的費用;社區養老通過提供健康生活館商品和服務收取有償服務費，以及機構養老收取的月租金與專業服務費。未來，保利預計在固定資產與運營資金方面投入50～60億元。

在機構養老方面，2012年推出的“保利和熹會”是中國首批成功運營的養老機構品牌，定位市場中高端，推行“醫養結合”和“四星級養老服務標準”，為老年人提供自理、介護、介助一體化居住設施和服務。和熹會目前已在北京、上海、廣州、成都等城市落地多家機構，客群具有“高齡、高知、高職、高需”的特點，并且對健康醫療服務需求較高。

目前保利地產在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市已有六個大型養老地產項目，其中北京西山林語和熹會專業養老機構入住率達70%，已基本實現收支平衡。按照規劃，未來5年將是保利養老產業的高速發展期。機構養老方面，保利計劃5年時間在50個城市籌建80～100家和熹會。

在社區和居家養老方面，保利形成了社區嵌入型小微機構品牌“保利和悅會”，依托物業公司的社區平臺優勢，開展“以健康管理為核心”的社區居家養老服務。2017年11月保利發布了“保利和悅會”這一品牌。和悅會客群定位為50～75歲的社區活力老人，提供居家養老、社區養老、特色醫養及養老延伸等服務，推行包括喘息服務、日托照料、營養餐、居家服務、健康管理、康復理療、養老巡視、長者學院、娛樂活動、心理慰藉、和悅商城等十一個服務項目的“和悅服務圈”產品體系。

2018年7月，“保利和悅會”首店保利和悅會（北京春天里）項目正式開業。該項目設有14張短期照料床位，單日可為15～30位長者提供日托服務，可滿足周邊2～3公里內社區長者的居家服務需求。截至2018年8月，保利和悅會已在北京、上海、長沙、青島、廣州、成都、重慶、武漢、南昌等城市布局落地，下階段將加快連鎖化發展進程。保利地產計劃，未來3年時間將在30個核心城市籌建300家社區養老機構，包括30家旗艦店和270家體驗店。

二、可行性改善建議

（一）“互聯網+”養老送餐

近年來，全國多地的社區養老服務機構開設了老年餐廳、老年飯桌，以滿足老年人的就餐需求。2018年，以“餓了么”為代表的互聯網+餐飲平臺也開始涉足養老餐飲服務，并在廣州等地的APP上開設老人餐廳專區。未來可在成熟社區中配套老年餐廳，提供配送老年餐等服務，并輻射周邊地區。

（二）嵌入式社區養老

通過對小區內現有設施進行改造升級，增加養老設施，為小區客戶提供養老服務。未來可通過對活動中心、配套公建等改造升級，增補養老設施，并提供日間照料服務和托付照料等多種服務方式，收取相關費用。在滿足了老人護理需求的同時，保證了老人不用離開自己熟悉的環境。

三、總結

隨著房地產市場逐步飽和，房地產公司必然面臨轉型，進軍養老產業，是對輕資產運營模式下的有益嘗試，有利于尋求未來可持續性的盈利模式。項目自身的裝修標準、運營模式、人員培訓體系和金融產品配售等，在固化后將形成可復制、可推廣的經驗，并迅速搶占市場。對于一二線城市中已經成熟的社區，也可進行此模式的推廣。未來可以老齡化嚴重的省份為中心，深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、重慶等核心城市，并重點布局 “三高”城市（老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高），養老產業市場必將帶來新的發展機會。