房地產公司土地增值稅稅收籌劃優化策略分析

蘭濤

摘 要：本文以房地產企業土地增值稅稅收籌劃為分析對象，首先介紹房地產企業土地增值稅稅收籌劃概述，接著分析房地產企業土地增值稅稅收籌劃主要思路，最后論述房地產企業稅收籌劃風險防范，以便幫助房地產企業做好稅收籌劃，促進房地產企業向前發展。

關鍵詞：房地產公司;土地增值稅;稅收籌劃

一、土地增值稅納稅籌劃概述

土地增值稅是對土地增值性收入征收的稅種，其征稅對象是土地及其土地上的各類建筑物，即納稅人在出售該土地附著物所有權時，除去成本后獲得的利潤。稅收籌劃是指納稅人在國家法律規定之下，以節約繳納稅收為目標，事前選擇對自身利益最大的納稅方案，并以此來組織企業的各項生產經營活動。土地增值稅的稅收籌劃有助于降低企業經營成本，同時還可以提高企業利潤，有助于充分挖掘企業潛力，提高資源使用效率，有助于樹立起良好的社會形象，推動企業又好又快的向前發展。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃主要思路

（一）利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

一般而言，土地增值稅征稅范圍為國有土地使用權，同時也包含有國有土地上的建筑物及其其他附著物的所有權。但是，根據我國土地增值稅征稅范圍規定，房地產企業在開發房地產之時可以從以下方面開展稅收籌劃，以達到節稅目的。

第一，轉變傳統銷售模式，采用出租或者投資聯營方式，以達到節稅目的。在房地產開發過程之中，房地產企業可以將房屋用于出租，取得租金。此時，房地產企業只需要繳納房產稅，不需要繳納土地增值稅。在這一過程之中，由于房地產產權并沒有發生轉變，故并不需要向政府部門繳納土地增值稅。假如將房地產用于投資，投資一方可以以房地產作為投資方式入股，達到暫免征收土地增值稅，充分利用了政策優勢。

第二，充分利用合作建房節稅。在房地產開發之前，房地產企業首先做好協商工作，由一方提供土地，另一方提供資金，雙方合作共同開發房地產。在房屋建成之后，雙方可以按照比例分得房子，達到暫免征收土地增值稅的目的。在房屋建成之后，如果房屋轉讓則需要征收土地增值稅。為此，房地產企業可以充分利用該政策與其他企業開展合作，達成戰略合作協議，但是并不發生產權轉讓，以此來達到合理避稅目標。

第三，通過代建房屋來合理避稅。在房屋開發之時，房地產企業可以和客戶展開合作，可以以委托名義開展房地產開發工作，在房地產開發完成之后只需要向客戶收取代建費用即可。在這一過程之中，由于房地產權并沒有發生轉移，房地產開發企業收取的代建費用屬于勞務費用，并不需要繳納土地增值稅。

（二）通過降低適用稅率進行籌劃

土地增值稅常常是以轉讓房地產所獲得的收入作為計稅依據，國家規定了四級累進稅率。為了合理做好稅收籌劃，房地產商可以充分利用國家對普通住宅的稅收匯率開展合理避稅。例如，普通住宅新項目的正常征稅額僅僅略高于20%，房地產企業可以通過降低售價方式使征稅率低于20%，以此獲得免稅待遇。與此同時，一些房地產企業為了提高銷售速度常常會降價促銷，節約貸款利息。例如，某一項目正常售價為1.21億，項目總金額為1億元，因此增值額度為0.21元，該項目增值率為21%。根據我國法律法規規定，該項項目增值額度需要繳納30%稅款，其稅后利潤為0.147億元。現在，房地產企業開展低價銷售模式，銷售收入降到1.19億元，該筆項目增值率僅為19%，按照法律法規規定可以免征增值稅，0.19億元就是該項目全部凈利潤。

三、房地產企業納稅籌劃風險防范措施

對于房地產開發企業來說，增值稅籌劃工作包含有許多復雜因素，因此在稅收籌劃之時可能會面臨一定風險，為此企業需要把握好各個細節，正確處理好各項風險，這樣才能夠化險為夷。

第一，樹立起依法納稅意識。房地產企業開展稅收籌劃并不是為了逃避納稅，而是為了合理降低企業納稅金額，增加企業利潤，促進自身利益最大化。為此，房地產企業管理人員必須加強納稅意識，良好的納稅意識是成功稅收籌劃的關鍵一步。房地產企業只有遵循法律法規才能夠做好稅收籌劃，才能夠確保各項經營工作有序開展。為此，企業需要引導財務人員學習各項知識尤其是法律知識，樹立起正確的納稅意識，不斷規劃各項稅收籌劃工作，確保財務工作有序推進。

第二，及時關注國家的各項稅收政策。房地產行業所涉及的稅收種類非常多，而國家稅收政策都在不斷變化之中，為此房地產公司需要及時了解國家政策變化趨勢，準確把握國家稅收政策，合理做好稅收籌劃。為此，房地產企業需要了解最新市場動向，及時調整自身納稅政策，尋找最佳納稅方案。

第三，不斷完善會計審計工作。房地產企業需要重視財會制度建設，需要細化各項實施細則，建立完善的財會處理方式，做好細節統籌規劃，為稅收籌劃提供良好依據，同時也便于稅務部門檢查。與此同時，財務人員也需要加強自身專業素養，嚴格按照規章制度進行操作，做好自身本職工作，為稅收籌劃決策提供數據依據，避免可能存在的不當風險。

四、結語

綜上所述，納稅籌劃可以幫助房地產企業減少不必要的稅收成本，同時有助于增加房地產企業利潤。為此，房地產企業需要重視稅收籌劃，需要樹立起依法納稅意識，需要及時關注稅收政策變動，同時還需要不斷完善企業內部會計審計工作，以便提升企業稅收籌劃效果。

參考文獻：

[1]路麗莎.房地產公司土地增值稅的稅收籌劃[J].中國國際財經（中英文），2017（08）：247-248.

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