我國征收房產稅的原因及其現狀

崔舒惠

(重慶理工大學 重慶 400054)

一、我國征收房產稅的成因分析

從政治方面而言，隨著社會生產力的不斷發展，宏觀調控已成為國家影響經濟發展的重要途徑。稅收作為宏觀調控的慣用經濟形式，在對房價進行調控的過程中可以起到穩定作用。稅收權是國家主權的重要組成部分。為了實現和保障人民的利益，國家能依法對其進行征收稅金，為其提供公共設施與服務以保障社會良好運行。房產稅是中國和外國政府廣泛征收的一項古老稅種。

從經濟方面而言，房產稅可以為地方經濟的可持續發展提供持續保障，實現新城鎮化。征收財產稅可以使地方政府擺脫土地金融泥潭，還可以改變人們對房地產市場趨勢的期望，并在抑制房地產市場泡沫擴大、控制業務成本和降低成本方面發揮作用，還可以發展實體經濟。這樣，農民就可以進入城市，過上安居樂業的生活，新的城市化將逐步實現。

從社會方面而言，稅收可以在征收者和被征收者之間形成一種機制，以合理的方式分配社會財富，能夠合理分配社會資源。雖然如今市場經濟是社會發展的主流經濟體制，但其無法做到全面以及均衡，國家的稅收調控能夠彌補其不足。

二、我國房產稅的現狀分析

1950年1月，《全國稅政實施要則》被頒布應統一征收國家房產稅。同年6月，房地產稅由房產稅和地產稅合并成立。1986年9月15日，國務院頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，決定從當年10月1日起施行。對在中國擁有房地產的外商投資企業，外國企業和外國人仍征收城市房地產稅。該對象僅針對商業財產，居民自住房免征財產稅。2011年1月28日，中國在上海和重慶市啟動了財產稅征稅試點項目，并對居民的自住房征收了財產稅。實施房產稅的主要目的是增加財政收入，調整稅收結構，調節房價。下面我們主要觀察房產稅對稅收和房價的影響。

過去三年，上海的土地出讓收入約為1600億元，2017年為1471.9億元，而房產稅收入是2017年最高的，實際收款僅為203億元。重慶的土地出讓金雖然略低，但前兩年約為700億元，2017年飆升至1255.2億元，而房產稅收入非常低，2017年最高也不到6.5億元。可以看出，兩種收入難以抵消，房產稅過低。兩者之間的差異是巨大的，也就是說政府對土地出讓金的依賴問題很不容易被解決。因為在過去，政府主要依靠土地出讓、收回土地出讓金來增加地方政府的收入以及財政收入短缺的問題。但是，從上海重慶的試點來看，由于兩者金額相差甚遠，這項稅收很難解決土地財政的依賴問題。

根據中國指數研究院發布的報告，在上海和重慶試點房產稅的頭三個月中，兩個城市的交易量有所下降，但平均交易價格并沒有明顯下降，并且兩地在第二年的交易量增加幅度更大。雖然，重慶的房價上漲相對平靜。但這可能是由于土地的全面供應，人口少和政策的規定，這不完全是由于房產稅。

圖1 上海、重慶與全國商品房平均銷售價格走勢圖

三、房產稅實施中存在的問題

(1)征稅范圍小、稅率低。從兩個試點城市來看，上海和重慶的征稅對象是完全不同的。上海不會對存量房征收房產稅，只有征稅新房與二套房及以上。重慶對三類房屋征稅，征稅對象僅限于高檔房屋與在渝“三無”人口第二套房征稅。可見，上海與重慶的征稅范圍都過窄，不能很好地運用稅收的手段起到控房價、增稅收的作用。而歐美國家如美國、英國，以及亞洲國家如日本、韓國則都實行的“寬稅基”的政策。美國將土地和住房結合起來直接征收財產稅，也稱為不動產稅。

(2)計稅依據不科學。上海和和重慶目前正在實施的是從價稅，即從房產原價中扣除10%至30%后的殘值。僅是按照房屋售賣價格來計算房產稅，可能導致一些偷稅漏稅的問題。交易雙方很可能會避免對交易過程征稅，并虛報交易價格，從而導致減少對房產稅的支付。

(3)免稅面積難以界定。滬渝兩地在稅收減免機制的設計上有很大的不同，但都存在免稅面積難以界定的問題。重慶分了三種情況，而上海則只有一種。上海是統一規定，起征點為人均60。重慶對外來無業人口不予以任何減免面積，對改革前的原有住房給予了較高的免稅面積，具體數值為180；改革后的新購住房則遠比原有住房低，只有100。重慶以戶為單位，可能會導致一些家庭故意假離婚以逃避稅費。

四、建議

(1)完善房產稅稅制。當前，中國的房產稅制度還不完善，還有很多地方需要完善。從各個國家的共同經驗來看，在征收范圍方面，我國應擴大征稅范圍，從經營范圍擴大到非經營范圍，從增量房擴大到存量房，從而逐步擴大到全類型的房地產。在計稅依據方面，應借鑒歐美發達國家與滬渝的經驗，按房屋原值進行計算，建立科學的市場評估價格機制，避免交易雙方為減低稅費而對合同金額進行造假的行為。在免稅面積方面，也應建立階梯式減免，對于不同條件的居民家庭進行區別減免，科學地衡量人均免稅面積，對每個地區的減免面積實行階梯化。

(2)減輕交易環節負擔。我國為了規范房地產市場出臺了許多合理稅種，但收效不大。由于稅種較多，導致了一些重復征收的問題，這些政策滯后于房地產市場的發展。開征房產稅能夠整合一系列的有關稅種，為居民減輕負擔。特別是必須處理土地出讓金和房產稅的問題，不要增加人民的生活負擔。這在一定程度上能夠改善原稅收征收體系的不合理之處，有利于健全地方稅收體系，促進稅收職能的有效實現。

(3)確定適當優惠政策。在設計房產稅時，有必要充分考慮居民的稅收負擔。對于貧困家庭要減負，盡量不增加他們的生活負擔。在稅收優惠方面應重點針對普通群眾，減少或免除其自住房的房產稅。特別是對低收入群體，要著重照顧，盡量免除其房產稅。對于非營業性住房，可適當減少其稅收優惠，若延續原優惠政策，政府會損失較多的房產稅稅收，如此房產稅會極大減少，不能有助于房產稅設立的目標實現。