住房租賃市場半年回顧與展望：疫情影響消退 熱點城市市場回暖

蘇志勇

相比于住房銷售市場，今年的住房租賃市場受疫情影響更為嚴重。一方面，大量企業推遲開工、學校推遲開學，導致租房需求延后;另一方面，人口流動受限，熱點城市外來務工機會減少，導致租房需求嚴重下滑。隨著近期疫情好轉，加之畢業季的到來，全國主要熱點城市住房租賃市場開始緩慢恢復，但與往年相比，市場成交量價均出現下滑。國家統計局公布的月度CPI數據顯示，6月份居住類價格同比下降0.6%，其中租賃房房租同比下降0.7%，環比微降0.1%。

2019年7月，住建部和財政部聯合發布《2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單公示》，北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個城市入圍。本文就以這16個城市為重點，從政策、市場等層面梳理熱點城市住房租賃市場狀況及發展前景。

政策加持，租購并舉穩步推進

“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”是中央提出的推動房地產高質量發展的一項重要工作，大力發展住房租賃市場也是住建部今年的主要任務。2019年7月，住建部、財政部聯合下發文件，將北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個城市列為支持住房租賃市場發展的試點城市，并給予財政補貼。按城市規模分檔，直轄市每年補貼10 億元，省會城市和計劃單列市每年補貼8 億元，地級城市每年補貼6 億元，試點為期3 年，補貼住房租賃專項資金共402億元。可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監管平臺等與住房租賃市場發展相關的支出，示范城市可以自主確定資金使用方案。截至目前，已經有濟南、成都、廣州、重慶、鄭州、合肥、武漢、南京、長春、廈門等大部分城市陸續出臺了資金使用方案和相關資金管理辦法。南京、廣州、武漢、廈門、長春等多個城市分批次申報了補貼項目。

廣州政策規定，利用集體、國有建設用地建設普通租賃住房，按建筑面積750元/平方米給予補貼;建設集體宿舍型租賃住房，按建筑面積800元/平方米給予補貼。重慶新建改建租賃住房項目每平方米最高補貼1000元。鄭州規定，國有建設用地新建租賃住房按照不超過500元/平方米標準獎補，集體建設用地新建租賃住房按照不超過400元/平方米標準獎補。濟南新建租賃住房項目最高獎勵1000元/平方米，改建非居住房屋項目最高獎補600元/平方米，盤活社會閑置住房項目最高獎補180元/平方米。合肥規定，利用商品住房建設用地、集體建設用地集中新建租賃住房，擬分別按照建筑面積800元和600元每平方米進行獎補。成都對新建、改建租賃住房項目按最高不超過1500元/平方米標準進行獎補。長沙支持將符合條件的閑置廠房、辦公用房、倉儲用房和其他商業用房等非居住類型現有房屋，依法改造作為租賃住房。

供給端發力的同時，各地還通過租金補貼、公積金支取等措施鼓勵住房租賃需求，降低房租成本。例如北京放寬租房補貼申請條件，由家庭人均月收入不高于2400元上調至不高于4200元。上海規定，廉租房基準租金參照所在區域市場租金80%確定。杭州對支付房租壓力比較大的無房職工，6月30日前可按月提取公積金賬戶余額。另外，越來越多的城市將租房補貼作為吸引人才的重要砝碼。例如杭州，本科以上應屆大學生，每年給1萬元租房補貼，最多可享受6年。在南京，符合申領條件的博士、碩士、學士按每人每月2000元、800元、600元享受最長36個月的住房租賃補貼。三亞規定，本科生租房每月補貼1500元。

在金融政策方面，盡管對房地產開發有著嚴格的限制，但是對發展住房租賃市場卻給予了極大的政策支持。年初，北京金融資產交易所發布“住房租賃企業股權交易服務配套制度的通知”及配套文件，選取位于北京、上海、蘇州、無錫等四個城市的優質住房租賃企業作為首批服務對象，涵蓋集體建設用地、國有商業性住宅用地、商服用地及專門的租賃住房用地等可用于租賃住房的土地類型，涉及成熟運營項目及待建、在建項目。6月，國務院印發海南自由貿易港建設總體方案，其中提出明確支持發展租賃住房REITs。6月份，建行承諾將3年投入1100億元貸款扶持5城市提供40萬套政策性租賃住房。

市場現狀：馬太效應明顯

中房智庫根據中國房價行情網統計的數據，入圍中央財政支持住房租賃市場發展試點的16個熱點城市中，9個城市租金同比上漲，6個城市租金下跌，1個城市持平。租金漲幅最大的是此次疫情的重災區武漢，同比漲幅達13.92%;跌幅最大的是成都，同比跌幅達4.05%。從環比數據看，6月13個城市環比上漲，3個城市下跌。環比漲幅最大的是深圳，達5.7%;環比跌幅最大的是杭州，跌幅為1.81%。從房租價格看，房租最高的是北京，達92.1元/平方米·月，單套平均總價達8111元;房租最低的為長春，為25.7元/平方米·月，單套平均總價為1874元。單價超過50元/月的有5個城市，分別為北京92.1元，上海81元，深圳77.1元，杭州54.1元，廣州51.9元。從租售比數據看，廈門租售比最高，達到86，深圳租售比為81，位居次席。從4個一線城市1～6月份的租金走勢看，北京和深圳房租比1月份有所下降，而上海和廣州有所上漲。

此前中房智庫在分析房地產市場狀況時得出結論是市場分化嚴重。這一判斷對住房租賃市場同樣適用。從區域上分析，列入中央財政支持的16個城市中，房租最高的北京和房租最低的長春，房租相差4倍多。即便在同一城市，因所處區域不同而產生的租金差異同樣巨大。以北京為例，三大核心區西城區、東城區和海淀區，房租分別達到127元/平方米·月、124元/平方米·月和110元/平方米·月，而地處遠郊的平谷區的租金只有25.6元/平方米·月，與最高區域相差4倍有余。

房租的差異從側面反映出熱點城市的吸引力，產業、資源要素、營商環境等因素的優勢，成為城市持久的核心競爭力。針對16個支持住房租賃發展的城市，克而瑞根據城市經濟活力、擇業理想度、城市便利度、租賃市場活躍度等4個維度，編制出《城市租賃吸引力榜單》，其中上海、深圳、北京、杭州、廣州位列排行榜前五位，說明一線城市仍具備不可抗拒的吸引力。從16個城市的人口變化可見，除去北京主動疏解造成人口負增長，以及長春人口流出外，其余14個城市均為人口流入城市，其中杭州2019年人口凈流入達55.4萬，深圳達41.22萬，廣州達40.15萬。

租賃企業：優勝劣汰，“裸泳者”加速出局

由于歷史原因，我國住房租賃市場供給主體結構存在嚴重不平衡。個人普租占比達67%，城中村房源占28%，分散式品牌公寓占比4%，集中式品牌公寓占比僅為1%。如果將城中村房源歸入個人普租，兩者占比高達95%。

受疫情影響，今年住房出租無論是成交周期還是成交價格，都比往年遜色了許多。這對于個人房源來說，影響只是成交周期拉長，收益減少，個人主體不存在虧損問題。而對于高成本運營的品牌公寓企業來說，則要面對資金鏈緊張、出租率降低、物業成本壓力大等諸多難題。特別是在瘋狂擴張中采取“高收低出”搶奪房源的中小長租公寓企業，更是致命打擊。據貝殼研究院統計，上半年陷入資金鏈斷裂、倒閉、跑路的中小公寓企業達16家。此外，關于長租公寓品牌資金鏈緊張的報道也是不勝枚舉。如在美國上市的青客公寓（QK.US）頻繁被爆出倒閉傳聞，公司承認遇到了資金困難，但目前仍在正常運營。4月份，位于合肥的嗨客公寓因收儲過多房源造成資金鏈壓力，無法償還客戶欠款，疑似跑路;另一家合肥品牌公寓匠寓也因收儲房源空置率過高出現資金鏈困難，被政府部門約談，公安機關也介入調查。還有青島的美麗屋、金宣公寓也因租金貸等問題引發大量投訴，遭到政府部門提示風險。

疫情沖擊之下，資金實力不濟、盲目擴張的長租公寓企業加速現出原形，成為“裸泳者”，而一些優質的品牌企業則抓住機會，通過業務轉型、并購實現逆勢擴張。例如旭輝領寓堅持“輕重并舉、運營及資產管理雙輪驅動”的發展戰略推動規模化發展，第二季度整體出租率達到86%，新增房源1900多間。凱德集團旗下的公寓及酒店運營商雅詩閣，今年前5個月在華逆勢簽約13家物業管理合同，新增房源3000套。萬科泊寓則在7月初迎來了首個集體土地租賃住房項目北京成壽寺項目，第一批房源僅7天即實現滿租。

趨勢：市場空間巨大

首先是政策利好不斷。7月24日，住建部公示了第二批中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單，其中包括天津、石家莊、太原、沈陽、寧波、青島、南寧、西安。如果公示通過，試點城市將達到24個。這些城市將在推進住房租賃市場發展方面發揮良好的示范效應。例如6月份廣州的《政府工作報告》明確提出，大力發展租賃住房，增加租賃房源2萬套，培育專業化規模化租賃企業10家，開展集體建設用地建設租賃住房、中央財政支持住房租賃市場發展、發展政策性租賃住房等試點。重慶也于6月份出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，明確提出發展住房租賃市場的指導思想和發展目標。從發揮國有企業示范作用、培育專業化住房租賃企業、支持房地產開發企業轉型發展、引導社會機構參與發展租賃住房、支持和規范個人出租住房五個方面提出了培育市場主體的政策措施;從以盤活存量房屋為主發展租賃住房、適度新建租賃住房兩方面提出了多渠道籌集租賃住房的政策措施;從明確租住權利、穩定租賃關系、發展配套服務三個方面提出了完善住房租賃服務的政策措施;從稅收、金融、土地三個方面提出了支持租賃住房發展的支持政策。

其次是規模化企業加速進入，市場供應大幅增加。目前國內進入住房租賃市場的規模以上機構和房企數量達到100多家。近年來企業扎堆進入，看中的正是加速增長的房屋租賃需求。今年的疫情是對行業的一次大考，市場存在的問題和矛盾加速暴露，“裸泳者”加速出局。經過前兩年的政策推動，用于租賃住房的土地供應力度逐年加大，特別是集體土地建租賃住房的制度障礙已經打破，低價土地進入開發階段，今年將陸續形成市場供應。

最后，市場供應的增加，將帶動住房租賃價格漲幅趨緩甚至下降，帶動市場需求進一步增加。品牌企業的進入還會帶動租賃住房品質的提升，會有越來越多的人選擇以租房滿足住房需求。另外，持續的市場整頓有效地凈化了市場環境，住房租賃市場將進入良性發展的軌道。（文章來源：中房智庫）