房地產企業的成本核算與控制研究

劉博穎

摘要：成本核算與成本控制是企業成本管理工作中的重要組成部分。行之有效的成本核算與控制對提升企業成本管理質量至關重要，對成本管理在企業經營管理與發展中促進作用的有效發揮存在重要影響?；诖耍恼乱苑康禺a企業為例，從意義、現狀、對策三方面入手，就房地產企業的成本核算與控制進行了簡要分析，以供參考。

關鍵詞：房地產企業;成本核算;成本控制;成本管理

在房地產行業高速發展，房地產企業市場競爭日漸激烈的背景下，加強企業成本管理，在保證房地產開發項目質量與安全的基礎上，降低項目投入成本成為房地產企業轉型升級關注的重點問題。而成本核算與控制作為成本管理體系中的重要組成部分，其對房地產開發項目成本節約的影響是顯著且巨大的。對此，有必要加強成本核算與控制研究，以研究指導實踐，進行企業成本管理優化。

一、房地產企業成本核算與控制的意義分析

在房地產企業中成本核算與成本控制的意義是顯著的，具體表現在以下幾方面。

第一、節約項目開發成本，提升房地產企業資產利用率。房地產企業經營特征（包括資金投入大、項目開發周期長、開發與經營風險高、經濟往來對象多等）在一定程度上決定了房地產企業成本管理的重要性。成本核算與控制作為成本管理工作中的重要組成部分，能夠根據房地產企業經營情況，對房地產企業成本（地產企業在進行項目開發與經營過程中投入的各項費用，包括項目前期準備階段投入成本、現場施工管理成本、基礎設施建設成本、公共配套設施建設成本、項目開發征地費用等）進行科學控制。使房地產企業項目開發實際成本控制在預期成本范圍內，并與賬目記錄成本保持一致，從而保證房地產企業資產應用的安全、可靠與穩定性，提升房地產企業資產利用率，進行項目開發成本有效節約。

第二、提升企業經濟效益，保證資源配置準確且科學。例如，房地產企業經營的高投入性、高風險性決定房地產在項目開發過程中，無法依靠自身資產、資產保證項目順利進行。需要通過項目融資，保障項目開發投入資金充足。對此，多數房地產企業需承擔相對較高的利息費用，如果該部分成本計算不當，將對企業運營管理產生重要影響。而通過成本核算與控制，則可實現房地產企業項目開發過程中各項費用的科學計算，并立足自身實際情況，做好成本規劃、成本執行、成本控制工作，讓各項費用投入更具科學性、準確性、合理性，以提升房地產企業成本管理質量與業務管理水平，提高房地產企業經濟效益。

第三、提升房地產企業內控質量，增強房地產企業市場競爭力。在房地產企業成本管理中，通過成本核算能夠提升成本核算對象設置科學性，促進成本管理與內部控制、稅務籌劃等的科學結合。并對房地產企業成本規劃執行情況進行有效監督，及時發展項目開發過程中存在的成本控制問題，降低房地產企業項目開發成本風險。而通過成本控制能夠保障各財務信息真實、準確、全面、有效，為房地產企業項目決策、項目管理等提供信息依據，使其能夠在自我完善中提升成本管理能力、內部控制水平，從而在發展與競爭中更具優勢。

二、房地產企業成本核算與控制的現狀分析

（一）成本核算與控制問題

房地產企業在轉型升級過程中雖然已經認識到成本管理在企業經營與發展過程中的重要性，并建立了相對完善的成本管理機制。但從成本核算與控制實際發展情況來看，仍存在諸多不足，嚴重制約成本管理作用的發揮。例如，成本核算隨意性相對較大，存在核算對象劃分定位模糊、分類不準確問題;成本分配缺乏合理性，混合核算不利于成本控制，形成資產浪費;對項目決算認識不高，存在竣工決算拖延現象，不利于房地產業務管理質量提升等。

（二）問題形成的主要原因

基于經驗歸納與總結，對房地產企業成本核算與控制問題成因進行分析，具體表現如下。

第一，缺乏正確且全面的成本核算與控制認識。例如，部分房地產企業受傳統計劃經濟體制影響，在進行成本管理時，仍采用事后核算方法進行成本管理。在一定程度上增強成本不確定性，無法及時發展與處理成本規劃與執行問題，制約成本核算作用的有效發揮。又如，部分房地產企業在成本核算與控制過程中，由于缺乏正確認識，多以合同規定為標準進行成本核算與控制，不利于先進成本核算與控制理念、方法等在實踐工作中的引入與利用，加之受房地產企業經營特征影響，提升企業成本核算與控制難度，不利于企業經濟效益的有效提升，降低企業市場競爭力。

第二，缺乏完善且科學的成本核算與控制體系。體系建設是保障成本核算與控制系統化、規范化、科學化發展的重要手段。但就當前我國房地產企業成本核算與控制工作而言，多數房地產企業并且建立完善且科學的成本核算與控制體系，成本管理隨意性、盲目性較大，事后補救遠遠多于事前防控，不僅影響成本核算準確性，降低成本控制效能，也不利于房地產企業可持續競爭發展。

第三，缺乏完善且科學的成本核算與控制制度。成本核算與控制制度缺乏是導致房地產企業成本核算與控制問題產生的核心要素，主要表現為：成本管理貫穿于房地產企業項目開發整個過程，但房地產企業成本管理制度多集中在事后成本控制，對于事前成本管理與事后成本管理的隨意性較大;房地產企業在采用成本管理外包模式進行成本核算與控制時，自身參與度不高，缺乏完善內部控制組織支撐;房地產職能部門參與到成本管理活動時，工作重心僅在于本部門問題的處理與解決，部門之間的協調性相對較差，組織合力作用無法在成本管理中得到有效發揮。

第四，缺乏高素質高能力成本核算與控制隊伍。在知識經濟時代背景下，人才、信息、技術等已經成為企業可持續競爭發展的關鍵力量。而房地產企業的特殊性使其對成本管理具有更高要求。需要成本管理工作人員不僅需要具備財務管理專業知識，也需要具備建筑工程項目管理、房地產項目開發管理、稅收管理、信息管理等知識與能力。但就當前房地產企業成本管理工作人員實際情況來看，普遍存在綜合素質與能力低下問題。例如，工作人員在進行成本核算時，容易將開發間接費用與期間費用相混淆，從而將房地產開發項目開工儀式場地租賃非、土地糾紛訴訟費等計入開發間接費，降低成本核算準確性;工作人員在進行竣工結算時，沒有對核算成本進行及時歸集匯總，使成本核算賬面信息與實際成本投入信息不相符;工作人員在進行成本核算時，所選擇核算方法缺乏合理性，比如僅依據房屋建筑面積進行成本費用分攤，沒有考慮項目類型差異存在的成本費用投入差異，易出現成本核算結果與實際不相符現象。

三、房地產企業成本核算與控制的對策分析

針對房地產企業成本核算與控制現狀中存在的不足，我們需要從多層面入手，落實成本管理優化策略，提升房地產企業成本核算與控制質量，保證其作用的有效發揮。

（一）提升房地產企業成本核算與控制認識

提升房地產企業對成本核算與控制的全面認識，是進行成本核算與控制優化的前提。有利于房地產企業成本核算與控制人員成本管理意識的樹立，成本管理優化行為的調動。在此過程中，房地產企業應加強成本核算與控制理論研究，在研究過程中深入理解成本管理、成本核算、成本控制等內涵、特征、作用、意義，便于先進成本管理理論、方法、工具等在實踐工作中的有效引入與科學應用。與此同時，房地產企業要加強成本管理頂層設計，將成本核算與控制納入企業管理戰略發展規劃中，提升其在企業內部管理、財務管理、項目管理中的地位。此外，房地產企業可借助教育培訓、組織宣傳、文化建設等，提升各職能部門各工作人員對成本管理的重視，促進其在成本核算與控制中的積極參與，進行組織合力作用的有效發揮。

（二）完善房地產企業成本核算與控制體系

房地產企業應根據自身經營特色，在先進成本管理理念指導下，進行成本核算與控制體系的科學構建，推動房地產企業成本核算與控制規范化、標準化、系統化發展。例如，在房地產項目全過程動態質量管控理念指導下，建立全過程成本管理體系，對房地產開發項目進行事前、事中、事后全方位、全面化管理。在此過程中，房地產企業可以項目為基礎，組建經驗豐富、職業素質高、專業技能強的成本管理隊伍，為項目成本核算與控制水平提升奠定良好組織基礎;針對項目各環節要求，開展相應成本管理工作，如基于市場調研進行成本核算對象確定;依托合同臺賬建設進行工程成本監督;結合房地產開發項目類型與用途，確定成本核算方法，并在項目決算過程中做好轉結工作。

（三）健全房地產企業成本核算與控制制度

成本核算與控制的強化離不開制度支撐。對此，房地產企業要想提升成本核算與控制能力，促進成本核算與控制作用的有效發揮，需加強相應制度建設，以制度進行相關行為的規范、約束與引導。在此過程中，房地產企業應明確成本管理目標，根據成本管理流程，結合成本核算與控制內容，進行制度完善。包括成本核算對象明確制度、成本核算方法選擇制度、成本費用正確歸集制度、明細賬戶轉結制度、合同管理制度、工程變更成本監督制度等。以成本核算對象明確制度為例，明確房地產企業工作人員在進行成本核算時需對成本核算對象劃分方法具有全面了解。并在此基礎上，綜合分析項目開發要求（包括場地、環境、周期、類型、功能等），從而科學確定劃分形式（以項目單位為基準劃分、以項目開發形式為基準劃分、以產品為基準劃分等），以保證成本核算的科學性，降低成本核算隨意性，減少成本核算與控制問題發生概率，提升房地產企業內部控制質量。

（四）強化房地產企業成本核算與控制隊伍

房地產企業成本管理的優化不僅需要依靠完善機制、健全制度的支撐，也需要高素質高能力組織隊伍的保障。對此，房地產企業應善于利用人才引進、員工培育、文化建設、思想教育、技術交流、崗位培訓等方法，進行高素質高能力成本管理隊伍建設。在人力資源帶動下，促進先進成本管理理念、先進成本核算方法、先進成本控制技術等在成本核算與控制實踐工作中的科學應用，以提升房地產企業成本核算與控制科學水平。例如，房地產企業建設科學且完善人力資源教育培訓機制，通過組織開展專題講座活動、專業知識學習活動、經驗分享活動、案例研討活動等，使財務人員對占地面積成本分配法、建筑面積成本分配法、ABC成本法、目標成本法、經驗成本控制法、預算目標成本控制法、實際售價成本比率法、計劃售價成本比率法、合同臺賬建設法等具有全面了解，從而能夠根據實際情況與需求，科學選擇成本核算與控制方法，提升房地產企業成本管理質量與效率。

四、結語

總而言之，成本核算與控制在房地產企業成本管理工作中的重要性決定房地產企業進行轉型升級時，應加強成本核算與控制理論與實踐研究，進行成本核算與成本控制方法的不斷創新與完善，達到降本增效目的。由于成本核算與控制是一項綜合且系統的工作，因此在進行成本核算與控制優化時需從多層面入手，落實創新策略，提升成本管理科學水平，為房地產業務發展奠定良好成本管控基礎。

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（作者單位：路勁地產天津公司）