關(guān)于公積金按揭貸款期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押工作的思考

●劉 宇

住房公積金按揭貸款因利率低、額度高、期限長(zhǎng)、還款方式靈活等優(yōu)勢(shì)，一直受購(gòu)房貸款對(duì)象推崇，并因此在全國(guó)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占據(jù)著較大份額，截至2018年末其在全國(guó)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占有率為16%，同期在內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林郭勒盟的占有率達(dá)到65%以上。使用公積金貸款的人多了，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控也就愈顯重要。住房公積金按揭貸款作為一種抵押貸款，存在著如制度風(fēng)險(xiǎn)、政策和法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等諸多不可避免的不確定風(fēng)險(xiǎn)因素，風(fēng)險(xiǎn)的核心是貸款償還的可能性問(wèn)題，關(guān)注重點(diǎn)是借款人的償還能力。當(dāng)借款人不能履約無(wú)法還貸時(shí)，我們通常會(huì)通過(guò)法律手段強(qiáng)制執(zhí)行抵押物，這時(shí)，抵押風(fēng)險(xiǎn)也就產(chǎn)生了，期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押風(fēng)險(xiǎn)是常見(jiàn)的一種。

住房公積金按揭貸款在個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占有率情況表

一、期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押風(fēng)險(xiǎn)須高度重視

期房指未完成建設(shè)的且不能交付使用的房屋，也指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售許可證取得后、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證取得前出售的商品房，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用的一種房屋銷售方式。期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押是指在住房公積金管理機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款后，住房公積金管理機(jī)構(gòu)為取得所抵押房屋的完整抵押權(quán)，把期房抵押權(quán)預(yù)告登記變更為現(xiàn)房抵押權(quán)登記的行為。

由2007年10月施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第20條“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”、第179條“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償”之規(guī)定可知，不僅“所有權(quán)”可以申請(qǐng)預(yù)告登記，包括抵押權(quán)在內(nèi)的“其他物權(quán)”亦可進(jìn)行預(yù)告登記，但預(yù)告登記包括抵押權(quán)的預(yù)告登記只有對(duì)抗第三人的效力，卻沒(méi)有抵押權(quán)應(yīng)有的優(yōu)先受償權(quán)利。

由此可見(jiàn)，抵押權(quán)預(yù)告登記只是一種臨時(shí)性登記行為，其目的僅是為了保障將來(lái)能享有抵押權(quán)，即權(quán)利人依據(jù)預(yù)告登記享有優(yōu)先設(shè)立抵押權(quán)的權(quán)利，但在抵押權(quán)辦理登記生效之前，權(quán)利人并不直接享有抵押權(quán)。所以，在公積金期房按揭貸款中，辦理完抵押權(quán)預(yù)告登記并非是件一勞永逸的事情，因?yàn)樗荒苤苯訉?shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，更不具有基于正式抵押登記后才享有的優(yōu)先受償屬性，這會(huì)給日后通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行抵押物償還逾期貸款留下巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患。

此外，第20條還明確：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”因其對(duì)預(yù)告登記效力期限作了明確，超過(guò)該期限則意味著預(yù)告登記所賦予的相關(guān)優(yōu)先效力已消滅，不再具有排他性，這進(jìn)一步凸顯出防控期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押風(fēng)險(xiǎn)的急迫性，對(duì)住房公積金管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)水平和風(fēng)險(xiǎn)防控能力提出了更高要求。

二、公積金按揭貸款期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押存在的問(wèn)題

思想認(rèn)識(shí)不到位是最大的問(wèn)題。住房公積金管理機(jī)構(gòu)“重貸前輕貸后”的管理思想仍然存在，較為普遍的認(rèn)為辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記后就萬(wàn)事大吉，對(duì)做好防范化解此類風(fēng)險(xiǎn)的重要性、緊迫性和艱巨性認(rèn)識(shí)不足、理解不深、行動(dòng)不夠有力；住房公積金按揭貸款抵押人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記管理流程和相應(yīng)作用了解較少，大部分認(rèn)為辦理抵押權(quán)預(yù)告登記并取得了貸款就一切妥當(dāng)，表現(xiàn)為對(duì)其自身按揭貸款期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押思想上不重視、行動(dòng)上不積極，甚至有不理解和拒絕配合現(xiàn)象；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在協(xié)助購(gòu)房人取得期房的按揭貸款、達(dá)成雙方交易目的后，對(duì)本應(yīng)協(xié)助進(jìn)行的期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押等后續(xù)工作往往選擇置身事外，特別是在住房公積金期房按揭貸款保證金制度停止執(zhí)行后，其此方面工作的主動(dòng)性積極性進(jìn)一步降低。

由于住房公積金管理機(jī)構(gòu)、公積金貸款按揭人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三方均對(duì)期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押重視不夠，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)也就同樣缺乏熱情，于是形成工作的不良循環(huán)。此外，由于與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)信息不共享，一定程度上也限制了住房公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)按揭貸款所抵押期房辦證進(jìn)度的了解掌握，信息獲取方面的依賴性和滯后性制約著期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押工作的推進(jìn)。

三、做好期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押工作刻不容緩

1.改變“重貸前輕貸后”的現(xiàn)狀和思想。思想是行動(dòng)的先導(dǎo)，只有認(rèn)識(shí)到位，行動(dòng)才能自覺(jué)。在內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林郭勒盟，截至2018年底的累計(jì)住房公積金貸款余額近50億元，其中期房抵押貸款占比近80%，這么大的業(yè)務(wù)量，警示我們必須要充分認(rèn)識(shí)防范化解抵押物風(fēng)險(xiǎn)的重要性、緊迫性和艱巨性，要徹底改變預(yù)抵押登記后就萬(wàn)事大吉的錯(cuò)誤觀念和做法，以更加自覺(jué)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)和雷厲風(fēng)行的治理行動(dòng)打好防范化解此類風(fēng)險(xiǎn)的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

2.強(qiáng)化期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押工作責(zé)任。底數(shù)清情況明，工作才會(huì)有方向、采取的措施才會(huì)有針對(duì)性。住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)從全局角度對(duì)期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押工作進(jìn)行安排部署，組織力量對(duì)存量住房公積金期房貸款的抵押物落實(shí)情況進(jìn)行集中全面核查，制定工作流程，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，落實(shí)專人負(fù)責(zé)，切實(shí)將工作做細(xì)做實(shí)，確保期房預(yù)抵押基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，為辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記手續(xù)奠定基礎(chǔ)。

3.加強(qiáng)與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記部門的溝通。安排專人負(fù)責(zé)跟蹤公積金貸款按揭樓盤總證辦理情況及已預(yù)抵押期房的不動(dòng)產(chǎn)證辦證進(jìn)度，爭(zhēng)取在第一時(shí)間掌握可進(jìn)行現(xiàn)房登記的第一手資料，做到心中有數(shù)。必須積極關(guān)注所抵押房屋是否存在經(jīng)濟(jì)糾紛、司法查封等潛在風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步降低抵押登記環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，提升風(fēng)險(xiǎn)防控水平。

錫林郭勒盟住房公積金貸款余額及戶數(shù)情況表

4.加強(qiáng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的聯(lián)系。眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在“預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)”登記轉(zhuǎn)為完全“不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)”登記過(guò)程中起到重要作用。一方面要在源頭抓好即將交付樓盤的期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押工作，需加大與對(duì)方的聯(lián)系溝通力度，主動(dòng)了解按揭樓盤辦證進(jìn)度；另一方面要進(jìn)一步完善住房公積金期房按揭貸款準(zhǔn)入機(jī)制和操作辦法，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押中不予積極配合的行為進(jìn)行制約，督促其承擔(dān)起相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任。

5.堅(jiān)持分類推進(jìn)。督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)已辦抵押手續(xù)的，要及時(shí)將他項(xiàng)權(quán)證交住房公積金管理機(jī)構(gòu)；對(duì)符合條件但仍未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和正式抵押登記的要逐一通知貸款人及時(shí)辦理；客觀原因確實(shí)無(wú)法近期辦理的，要詳細(xì)注明并列出清單跟進(jìn)推動(dòng)并報(bào)備公積金管理機(jī)構(gòu)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已注銷的老貸款戶，住房公積金管理機(jī)構(gòu)在掌握項(xiàng)目竣工或不動(dòng)產(chǎn)證辦理情況后，要及時(shí)聯(lián)系告知貸款人到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦證，跟蹤好抵押物權(quán)的有效落實(shí)。

6.協(xié)調(diào)推進(jìn)信息共享。以深化“放管服”改革、打造“智慧公積金”服務(wù)平臺(tái)為契機(jī)，積極協(xié)調(diào)推進(jìn)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門的數(shù)據(jù)平臺(tái)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享和在線核查，有效掌握貸款人所抵押期房辦證進(jìn)度，避免信息不對(duì)稱，提高住房公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)防控能力。