一個家庭的百年購房史

李詩晨

落戶步高里

1904年，一對年幼的姐弟從湖南逃難到江浙滬一帶，亂世之下，這對姐弟就像兩棵隨風飄搖的小草，在浙江不幸離散，那時，弟弟毛文志年僅三四歲。

毛文志自己都不記得那樣一個小毛頭是怎樣飄到了上海，幸運地被一戶好心人家收養，成了上海的孩子。十幾歲時，曾經的小毛頭長成了一表人才、聰明機敏的小伙子，說一口流利的上海話，還學會了英語，便開始到處打工攢錢。

1926年，旅日華僑余芝卿與薛福基等斥資8萬銀元籌建大中華橡膠廠，1927年在徐家匯路1102號租地建廠房，1928年10月正式投產。建廠第一年就盈利20萬元，成了當時上海灘最風光的行當之一。毛文志動了心思，進入大中華橡膠廠當了學徒，開始學習橡膠工藝。為人可靠又聰慧，毛文志在廠里左右逢源，很快獲得賞識，一路高升，積累了頗為可觀的財富，還成了大中華橡膠廠的一名合伙人。

1930年，二十多歲的大中華橡膠廠合伙人毛文志做了一個決定，用十幾年來積累的財富——10根大黃魚（每根重約231克的金條）買下了一幢位于陜西南路的房產，舉家搬了進去。這是一幢位于步高里的二層小樓，由法商萬國儲蓄會投資、上海建業地產設計施工。

“步高里”既是法文“Cité Bourgogne”的音譯，又有著步步高升的吉祥含義，直譯過來則是勃艮第之城的意思。勃艮第，法國最為著名的葡萄酒產區，終年彌漫著葡萄酒醉人的芬芳，這讓法國人無比驕傲，甚至在地球對面毫無相似之處的上海也建起了一座以此為名的里弄。步高里坐落著78幢磚木結構的二層石庫門建筑，頗似西洋聯排別墅；整體風格又遵循中國傳統的中心軸設計，弄堂口的牌樓有濃郁中式風味，紅磚齊整、紅瓦如鱗，步高里、1930和法文Cité Bourgogne字樣優美大氣。

買下房子，毛文志又拿出一根大黃魚給全屋置辦了彰顯主人身份和品位的紅木家具。從一個命運飄零的男孩正式成了有家有業有面子的上海人。1932年，巴金先生在步高里暫住兩月，寫就中篇小說《海的夢》，毛文志與巴金，想必曾有過一面之緣。

幾年以后，毛文志開辦了自己的橡膠廠——中孚橡膠工廠，同樣位于徐家匯，有兩臺煉膠機，雇傭53名工人。雖然相比大中華，中孚橡膠廠規模小了許多，但是毛文志對于自己二次創業，自己當家做主很是滿意。也有一說，這是利益輸送的一個手段，就見仁見智了。總之，毛文志在上海灘雖稱不上是大中華的老板余芝卿那樣的橡膠大王，但也擁有大中華橡膠廠的股權和自己的一間工廠，在民族工商業的發展歷程中奮力劃過槳。

毛文志有兩個兒子，三個或四個女兒，家里人口眾多，還安排了一位管家和幾位傭人幫忙。解放前夕，經歷了戰火的中孚橡膠廠還勉力維持；一五計劃中，中孚橡膠廠與絕大多數私營橡膠企業一起，逐步納入國家計劃的軌道；1956年，上海市橡膠工業公司成立，在公司的統一領導、統一規劃和部署下，中孚橡膠廠也進行了改組和改造，在公私合營的情況下，毛文志索性賦閑在家。步高里這幢房子雖是二層小樓還帶一個大露臺，一大家子住在這里，慢慢開始顯露出逼仄。兩個兒子各自成家，房子一層與二層之間、二層與三層之間的兩個空間也被開辟成隔間，兩個新的小家庭就安頓在僅僅五、六平方米的隔間中。

到了20世紀80年代，毛文志一人積累起來的財富逐漸見底，于是將第三層露臺賣了出去，新來的一家人在露臺搭起屋子，像鳥兒筑巢一樣，棲息于浦西的梧桐樹下。

小M的高起點

1990年，九十歲高齡的毛文志得了他三代單傳的曾孫——我們暫且稱他為小M吧，狹小的隔間里又多了一口人。如今，步高里這幢房子的一層和樓道口的隔間的房本上，已是這個九零后的名字。1992年，毛文志去世，他的兩個兒子分別分得了步高里這幢房產的一層、二層以及各自樓道口的隔間——確實有些復雜，若沒見過上海的老房子或許還有點難以想象，但是地處寸土寸金的上海浦西建國西路梧桐樹下，旁邊就是秀美的紹興公園，再走幾步就到人聲鼎沸的田子坊，確實要好好商榷。

1995年，根據當時政策，毛文志的二兒子決定用他們的隔間置換位于浦東的一套房子，離開住了65年的家。這一舉動也打破了上海人民“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”的迷思；新世紀初的某一年，他們又將擁有的二樓以100多萬人民幣賣掉，在浦東買了一套三居室，徹底成了身體上的浦東人——精神上的浦西人。

毛家大兒子一家人卻始終沒有放棄步高里的這間房子，1989年9月，步高里被列為第一批上海市優秀近代建筑和上海市文物保護單位，這雖然是好事，卻也意味著動遷是不太可能了。也是因此，小M得以在美麗的梧桐樹下、純正的上海氣氛中度過了他的童年。直到1997年，由于居住條件實在過于簡陋，小M的父親、毛文志的長孫當時在事業單位工作，以5萬元購買了一套單位內部房，離開了步高里。這幢曾經充滿了人聲、笑語和煙火氣的房子就這樣慢慢搬空，70年間的故事被留在了這幢老宅的角落和縫隙。

2000年，小M的母親看中了浦東陸家嘴花園的一套房子，在源深體育中心與世紀大道之間，那時浦東的房價還比較低，即使地理位置優越如此，每平米也還不到一萬人民幣，于是毛家花約100萬買下，寫的是小M母親的名字。

買這套房子完全是小M母親據理力爭的結果。原本，小M的父親覺得單位自建房已經不錯了，相比步高里的老房子寬敞明亮得多。更何況，浦東的房子竟然要100萬，怎么想都不值得。小M的母親卻熱切地想給小M更好的生活環境，并且隱隱預感到浦東將大有可為。

那時，陸家嘴的高樓還稱不上林立，東方明珠塔的信號僅僅發射了5年，金茂大廈還是剛投入使用2年的嶄新建筑，浦東的大路上行人寥寥。正上初中的小M每天要轉3趟公交車上學，來回要兩個多小時。2018年，毛家賣掉了這套陸家嘴花園的房子，房價幾乎翻了十倍——小M的母親實在非常有眼光，在房價頂點賣出。

不得不說，家庭大事還真應該由老婆做主。21世紀的頭幾年，很少有上海人會買商品房，因為上海那時是工業城市，老百姓通常有自建房可住，后來房改時只要出幾萬塊就可以買下，房地產商開發的新樓盤盡管如今看是白菜土豆價，每平米還不到一萬塊錢，浦東遠一點的甚至只要五六千，但是一套公寓住宅一兩百萬的價格在那時的上海人眼里仍是天價。倒是有許多外地人來上海打拼，沒有所謂的工廠自建房給他們住，新房子雖然價格貴但是不得不買，所以上海第一波房地產的金沙，都被拼了命買房子的溫州人、香港人、臺灣人挖到了。后來也興起了“炒房熱”，以溫州人為主，組個團就來上海像逛菜市場一樣買房子。

至于毛家如何發家致富，在2000年買了陸家嘴核心地段的房子，又是另一個故事了：90年代，外資大批涌入中國，小M的父親見外資大有可為，于是離開事業單位，加入剛剛進入中國開展業務的某法國零售巨頭。從小生活在曾經的法租界，不光英語說得溜，張口閉口還能來幾句法語，工作能力也很強，小M的父親沒出幾年躋身管理層。時代裹挾著人們沒頭沒腦地往前跑，有心、有膽量的人總能有所收獲。

Z先生無心插柳柳成蔭

Z先生也是這樣的人。Z先生不愿意透露他在上海有幾套房，但是他很明確地說，當初他在上海買房是迫不得已。

2000年，Z先生在廣告行業打拼，擁有一家自己的廣告公司。有一家房地產商找上門，要給在浦東陸家嘴區域的新樓盤打廣告，說不準就是小M家所在的陸家嘴花園。Z先生喜出望外，100萬的單子可不是常有的。不過客戶有一個要求，Z先生必須保證幫他們的新樓盤賣出去10套房子，所謂“效果付費”。那時候的房子遠不像如今，100套房子恨不能有幾千人來搖號。Z先生心里顫悠悠的，但是年輕氣盛又不愿意放走這單生意，咬咬牙答應了下來。隨后，Z先生就像如今的中介小哥一般賣力推銷，先從身邊親朋好友下手，為他們描摹浦東開發的光明前景，吹捧上海房價的無限未來，還真就賣出去了兩套，其他親戚朋友不為所動，Z先生又組織了“看房團”，帶了一群臺灣人、香港人來上海看房子，當時的陸家嘴一日游不比如今的高大上，簡直像是郊游。花了老大心力，賣出幾套。

當時，上海本地人不要買房的，首先，像小M的母親一樣頗有遠見又碰巧有實力的人并不是很多，其次，家家戶戶住在單位自建房自得其樂，不懂為什么要一兩百萬買套浦東的房子。后來實在沒轍，Z先生只好自掏腰包，把沒賣出去的4套房子買了下來。好在打拼多年有點積蓄，當時的首付也只要15%-20%，個稅還能抵扣。于是，Z先生在2001年開始了自己在上海的買房歷程，成了小M家的鄰居。如今的陸家嘴商圈，彼時的浦東大農村，8000多人民幣一平米，他能承受，但還是覺得肉疼。

除此之外，還有開發商付不出廣告費就拿房子抵債的幾套地處張江的房子，Z先生心不甘情不愿地收下了。那時的張江二字還沒有任何意義，根本想象不到有一天會成為上海最欣欣向榮的科學城。這些房子的價格如今早已翻了十倍不止，用Z先生的話說，他在上海有幾套房，全都是不要錢得來的。沒過幾年，房價大漲，Z先生賣掉其中兩套，大賺一筆。

20年買入4套房

小M家兩代人都在梧桐樹下長大，對浦東難免有種淡淡的嫌棄。在浦東住了幾年后，2004年就搬回了黃浦江以西。賣掉單位內部房，并貸款15萬元，以50萬元在閔行區蓮花路地鐵站附近買了一套三室戶，離開浦東興沖沖地搬了進去。那一年，上海的地鐵還只有1、2、3號線三條線路。現在看看，放著100萬的陸家嘴花園不住，那個時候可能很難想象如今陸家嘴的繁盛，黃浦江以西才是上海啊。

毛文志的資產到了他的長孫，也就是小M的父親這代，已經縮水許多，除了步高里的房子，并沒有多少流動資金，因此，小M家在這十幾年里買房、賣房又買房、賣房的操作不僅僅是這戶上海家庭的投資史，也是這戶上海家庭搭上改革開放的快車，逐漸進行財富積累的過程。小M的父親一路高升成為公司中國區的副手，后來接觸股市，虧掉不少，又趕上創業熱潮，湊熱鬧開了外貿公司，幾年下來有盈有虧。應了Z先生那句話，“十幾年前，買房的人沒有虧的，買股票的卻很少有賺的”。好在有陸家嘴花園的房子和步高里的一層半小樓，每個月的租金可觀。

相比小M家的家庭投資，Z先生則是進行在頗具規模地進行資產運作。

不僅是在上海，Z先生的公司當時也給海南島的房地產商做包銷，賣不掉的房子就買下作為公司資產。后來他發現，自己的廣告公司沒賺多少錢，反而是房子無心插柳給自己帶來了可觀的財富。

在那時，房地產是推動經濟的抓手，能帶動上下游行業，從建筑、鋼筋水泥、勞動力市場，到裝修、家具、木材、涂料等等行業都盼著房地產繁榮，政策也鼓勵房地產發展。20年時間，房價飛升，當年不稀罕買房的人們如今后悔不迭，卻也高攀不起。如今，進入“房住不炒”的時代，像那時閉著眼睛賺錢的日子不復存在，也不會再來了。不過期間也經歷了一些波折。2003年，非典來了，房價跳水，賣房子的人排隊掛上中介，大街上卻空無一人，買家杳無音信。

這幾乎是房價U形發展曲線的谷底，往后就是一往無前地瘋漲。“越便宜的房子越賺錢”，Z先生強調。當時兩百萬可以買一套兩百多平米的高級公寓，放到如今都是兩千萬起跳，而當時兩千萬的豪宅卻很難漲到四千萬。這也成了Z先生在房產投資的一條原則：不要買豪宅，普通住宅漲得更快。小M家在蓮花路地鐵站旁邊買的房子便是如此。2004年，50萬左右買入一套三室戶，如今差不多的房子放在某殼找房網站上都是800萬打底。

時間飛逝，2016年小M也要步入家庭了。1月份，小M家為他在閔行區又購置了一套500萬的二室戶婚房，首付150萬，商業貸款310萬、公積金貸款40萬。為了增加一份收入，毛家把步高里的一層與二層間的隔間以現代風格裝修一新，換上全套嶄新家電，霉味、濕氣隨著舊時風華一并散盡，以近2萬元的月租金租給了一家法國人，租金用來還貸款，再加上小兩口的公積金，幾乎沒什么壓力。

毛家買房的經驗大概如此。1997年，小M的父親購買單位內部房時付了全款，2000年、2004年和2016年均選擇了貸款——分別以小M母親、小M父親和小M的名義。2004年，貸款購房時貸款比例是30%，2017年達到70%，如今，大多數上海人購買首套住宅都會選擇貸款。現在，上海首套房的首付是3.5成，每個上海人只能享受一次。

房住不炒

作為土生土長的上海人，毛家在買房上的行動遠遠早于從外地來上海打拼的人，嗅覺也是先于“新上海人”一步的，雖不算大富大貴，但家底厚實，為買房這件大事打下了基礎。但是對于想要在上海這座充滿魅力與誘惑的城市扎根的外地人，買房算是一個必須為之努力的夢想——就算是有不差錢，也要努把力獲得一個上海戶口才有購房資格，而平頭老百姓則更要往上爬，不斷升值加薪，才能幻想一下擁有自己房子的生活是如何愜意。

一旦涉及到真正的買賣，各種細節更是十分復雜。新房倒還好說，不但不用中介費，稅費也較少，而二手房買賣中的規定就多了。滿五唯一、滿二唯一、個稅、契稅、增值稅……很可能一不小心就需要付出房價10%的稅費。不過話說回來，仍有很多人愿意買一套建于上世紀末的“老破小”，一是上海房子雖然貴，但是老小區有很多超小戶型的房子，比如二三十平米的一室戶；二來市區有很多老小區，地理位置比現在的新樓盤好很多。盡管如此，上海市區的一套房子少說也要一百五十萬，對于家境普通的上班族來說仍是一個沉重的負擔。新開發的小區就幾乎沒有這樣的小戶型了，最小的戶型也基本都在70平米以上，價格自然也就水漲船高。

不僅是Z先生這樣的“大戶”，隨著生活水平逐步提高而購入剛需住房的家庭，比如毛家，也受益于房地產市場的火熱過上了越來越好的生活。Z先生打趣說，做房地產開發商實在不劃算，2000年房子賣6800一平米，開發商又是跟政府打交道，又要陪包工頭喝酒，沒事還要跑到工地轉悠，鞋子都穿破好幾雙，就算水泥不要錢，鋼筋是偷來的，還黑心到拖欠農民工工資，每平方米也只賺6800，買房子的人呢，稍微等個幾年，就賺來了不止六萬八，還不算其中加的杠桿。

2009年，房價有所下降，2010年政府放了4萬億出來，雖然說不能讓這錢流到房地產，但是錢還是通過各種方式最終體現在了樓市上。華爾街有句話，金錢永不眠。錢是流動的，一定要通過某種方式來變成資產，體現出金錢的價值。

突如其來的新冠疫情又讓歷史來到了相似的節點。疫情導致樓市稍有低迷，但是房價并沒有像許多人預想的那樣大幅下跌，等了一個冬天的人們趁疫情有所緩和紛紛出動，新樓盤仍是一房難求，前灘板塊的江景房中簽率不到10%。據二手房中介說，價格合適的房子往往剛放出來沒兩天就被迅速“秒殺”，偶爾有所謂“筍盤”更要拼速度，很可能約好明天看房，今晚就已經被人下了定金。不少本想趁著疫情抄底的買房客只好仍以原預算購房。Z先生苦口婆心，“不要拿現金，一定要換成資產，買房子。”目前，銀行利率在下降，房貸的LPR也是下行趨勢，粗略看不出什么，Z先生算了一筆賬，如果現在去買一套1000萬的房子，貸款30年就能省下50萬，這也是很重要的一點。

但是對于政府通過限購調節房價的做法，Z先生稍有異議。“讓我想到80年代憑票買東西的方法導致了黃牛的產生。”他覺得房子作為強金融屬性的商品，價格應該由市場來調節。比如華人聚集的新加坡和香港，都是利用稅收手段來調節房價。新加坡前幾年的買房子的印花稅是5%，現在增至15%，對外國人則高達25%，香港對外國人購房征收的印花稅甚至達到了35%。“用稅收調節更健康，也更有效地制止了炒房行為。”

擁有好幾套房子，Z先生仍然相信房產的未來，因為相比于美國、日本等發達國家，中國的城鎮化率才走了2/3，“只要城鎮化沒有結束，中國的房價就不會跌”。但是買房子有個問題，遺產稅，要避免這個問題，Z先生給出的建議是——買藝術品。

現如今，雖然仍然相信房子的價值，但是Z先生對買房已經興趣寥寥，太貴了，他的目標已經轉向了藝術品。唯一的問題是，像徐悲鴻、齊白石、林風眠那樣的大家，他們的價格已經很穩了，再難有大的波動，所以發掘年輕的當代藝術家，在Z先生眼里是個閃閃發光的寶地。

房地產的時代也遠遠沒有落幕。時代的重任已經落在了小M的肩上，2019年，他又為自己的小家購置了普陀區一套新房，總價近800萬，如今正興致勃勃地等待交付。