淺談房地產開發項目中的設計變更管理要點

伍威

摘? ? 要：在房地產項目開發過程中，設計變更是設計管理中的一項重要工作，按照依規合法、降本增利的原則進行設計管理，對于整個項目的質效提升有重要意義，本文依據作者自身的工作經驗，從實際工作角度出發總結了設計變更的管理要點，可以為地產設計工作提供一些經驗。

關鍵詞：房地產;設計變更;設計管理;應對策略

1? 前言

在整個房地產項目開發的過程中，設計管理工作貫穿整個項目的開發始終，而設計調整是又是整個設計管理中幾乎必然的存在。

在施工圖設計文件完成并審查完畢后，設計變更這種方式更是調整原始設計的重要手段，幾乎貫穿于整個房地產行業項目開發的各個階段。特別是在整個房地產行業趨向于精細化管理的大時代背景下，對于房地產企業來說，只有不斷提高住宅的建筑質量，才能有好的應對來自市場的挑戰，對于設計變更進行更加科學合理地管理更是顯得尤為重要。

2? ?設計變更的管理要點

2.1? 了解導致設計變更的原因

導致需要進行設計變更的原因是多種多樣的。

例如對原設計中不合理的部位進行優化、因配合施工現場的原因需要調整設計、因營銷策略變化的原因需要進行設計變更等。

首先需要明白是基于什么樣的原因導致需要進行設計變更，并判斷是否確實需要進行設計變更。只有充分了解了導致變更的原因，綜合進行利弊權衡，相應的對癥下藥，才能準確的知道需要進行怎樣的設計變更才能達到所需要的最終效果。

2.2? 與設計單位對接要點

根據我國現行的基本建設程序，對原始設計進行調整，原則上必須由原設計單位來實施;即使由于某些特殊原因導致需要由有相應資質的第三方單位對原始設計進行調整，也必須取得原設計單位的書面同意。

就目前的房地產市場環境而言，供貨壓力及交付壓力巨大，這就造成整個地產行業中項目的開發節奏是相當快的。如果計劃確定進行設計變更，無論設計變更是大還是小，可以預見的是施工現場對于變更后的圖紙的渴望是迫切而激烈的，原則上不能讓現場出現停工等圖造成窩工的現象。

在這樣的背景下，就要求我們對設計單位的溝通必須清晰、到位，所下達的指令必須準確、及時，并且務必要讓設計單位充分理解所需要進行的設計變更需要達到的效果。并且在設計變更完成后及時獲取變更并提交所需要的地產公司內外部門。

2.3? ?判斷設計變更是否需要重新審查

按照我國目前的現行基本建設制度，設計變更不能降低應有的建筑設計質量。

按照有關制度要求，某些設計變更屬于重大設計變更，并不能修改原設計后直接投入施工現場，需要將修改后的施工圖設計文件送原審查單位進行重新審查，審查通過取得批復文件后，方可投入施工現場，以確保我們的設計變更是依法合規的，避免引發相應的設計風險。

根據基本建設程序，重大設計變更包含但并不限于節能設計變更、基礎形式調整等，具體可以查閱住建部發布的《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》及項目所在地建設行政主管部門發布的地方性文件。

2.4? ?與公司開發報建部門的溝通

設計變更有時會涉及到功能房間的調整，甚至會和已經通過審查的規劃設計圖紙有局部不一致，這都會導致引發規劃驗收的風險，必須提前進行規避以確保項目不會因為設計變更的原因導致無法通過規劃及竣工驗收。

例如在強電二次深化設計階段，有可能涉及前期已經報批通過的公共配電房的調整——如配電房的面積大小及位置關系的調整等，而這些變化往往會影響到項目后期的規劃驗收，在管理上的稍不注意就會造成不可逆的不利后果，而修正這些不利后果的代價往往是巨大的且只能劃歸無效成本，降低了項目的經營質效。

作為設計管理部門，需要將這些有可能會影響后期規劃驗收的設計變更及時準確的傳達給開發企業的開發報建部門，由他們進行及時的評估及處理，以便地產公司及時與政府有關部門進行有效溝通，并及時辦理相關手續以確保由于設計變更造成的規劃驗收風險可控，不影響項目經營質效。

2.5? 向公司營銷管理部門進行宣貫

營銷部門作為整個地產公司重要盈利部門，其龍頭地位不言而喻;因此向營銷部門提供準確無誤的設計圖紙是設計管理部門工作的重點。

我國目前采取的是商品房預售制度，也就是說住宅在建成之前就已經完成了銷售工作，這無疑給產品交付留下了“貨不對板”的隱患。如果計劃進行設計變更，在確定變更前可以先和營銷部門進行溝通，研判是否會帶來后期的“貨不對板”風險，特別是樣板房已經對外進行公開展示后，涉及到對已經展示的內容進行調整，務必慎重。例如樣板房展示的陽臺護欄為玻璃欄板，后期如計劃變更為鐵藝欄桿，這就屬于重大交付風險，必須進行利弊權衡分析才能做出判斷。

在確定需要進行設計變更后，需要事先向營銷管理部門進行通知，讓其充分知曉公司產品可能會發生的變化，及時的調整對潛在客戶的宣傳口徑及相關的宣傳資料;在設計變更已經獲取后，更需準確的對營銷管理部門進行宣傳貫徹，讓營銷部門充分了解變更前與變更后的區別與優劣，并提供符合營銷需要的圖紙，以便營銷管理部門準確的控制影響風險，避免后期的業主投訴及產生相應的法律風險。

2.6? 與公司工程管理部門的對接

工程部門是地產公司的產品實施部門、工程進度推進部門，關乎項目能否按期保質保量交付。因此如果計劃進行設計變更，在出具變更前需咸魚工程管理部門溝通變更涉及到工程部位的現場實施情況，研判是否仍然具備進行設計變更的條件;如果確定進行設計變更，必須及時通知工程管理部門，暫緩變更涉及的分部分項工程的施工，避免后期的返工，造成無效成本;待設計變更獲取后，同樣必須及時準確的提供給工程管理部門，并對其進行詳細的技術交底，以便于工程的及時、準確推進，避免返工造成無效成本，降低公司經營質效。

2.7? 與公司成本管理部門的對接

成本管理部門是地產公司進行工程建設成本控制的核心部門，任何造成成本的改變，無論是正向改變還是負向改變，都需要經過成本管理部門的核算，才能知道最終的成本變化情況。

在設計管理工作中，我們需要著重注意盡量避免增加無效成本或低效成本。在進行設計變更前，需要與成本管理部門溝通確定設計變更帶來的成本變化，評估所計劃的設計變更帶來的收益與付出的代價，尋求其中合適的平衡點。設計變更完成后，需要及時提交將成果成本管理部門進行相關測算，以確定最終的成本變化。

3? 結語

本文根據作者在實際工作中的設計變更管理思路，并結合自身在地產公的設計管理工作經驗，分析總結了房地產企業中設計管理部門在進行設計變更時的處理方式，介紹了設計管理過程中的設計變更基本思路與應對策略，討論了與地產公司有關職能部門的工作配合邏輯邏輯，為廣大的地產公司設計管理部門在工程建設的推進過程中進行設計變更管理提供參考。

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