深圳住房租賃市場的發展現狀和面臨的挑戰分析

何大基

摘 要：從租賃人口和租賃住房占比來看，深圳已成為國內住房租賃占比最大的城市。本文通過梳理深圳住房租賃市場在發展過程中呈現出來的鮮明特點，分析其在供給結構、規范管理等方面存在的問題，以及在培育和發展過程中面臨的挑戰，最后總結出深圳加快培育和發展住房租賃市場的具體措施。

關鍵詞：住房租賃;發展現狀;問題與挑戰;深圳

一、深圳市住房租賃市場發展現狀

據深圳市規劃與國土資源委員會調查，全市常住人口的住房自有率為34%，即約三分之二的人需通過市場租賃、入住單位周轉房等方式解決居住問題。

（一）租賃住房類型中城中村占半數以上

城中村主要由深圳原集體經濟組織和原村民自行建設，據2017年針對深圳租賃市場的調研分析，在全市租賃住房類型中，城中村占比高達52.9%，商品房小區占比32.4%，長租公寓和公租房的占比僅為7.5%和3.7%。

（二）租賃人群主要由年輕人組成

據2018年對深圳住房租賃市場的調查分析，“80后”和“90后”更為注重生活質量、個性化、社交化，更能接受租房，占整體租賃人群的81%，;50、60及70年代出生人群占比總和僅為18%，另有1%占比的“00后”開始加入租房大軍。

（三）租房面積以中小戶型為主

據不完全統計，選擇整租90㎡以下住房的人群占比達到79%，其中選擇65-90㎡的占比35%，40-65㎡的占比26%，選擇120㎡以上面積的僅占8%。可見，市民租房主要以滿足剛性需求為主。

（四）租金價格水平保持上漲趨勢

近年來深圳住宅平均租金增長較快，2008-2018年年均復合增長率達到7.58%。截至2019年上半年，福田區、南山區的住宅平均每月租金最高，分別為117元/㎡/月、118元/㎡/月;羅湖區和龍華區處于第二梯隊，分別為87元/㎡/月、71元/㎡/月;其余各區在50元/㎡/月上下。

二、深圳住房租賃市場發展中的問題和挑戰

（一）可開發居住建設用地緊缺

深圳土地資源緊缺，面積僅為1997平方公里，只有北京的12%，上海的31%，廣州的27%。根據《深圳市基本生態控制線管理規定》，全市975平方公里的土地面積劃入基本生態控制線，可供開發土地僅1023平方公里，除去已建成面積，剩余能夠使用的不到100平方公里。即便考慮使用清退原有建設用地、城市更新、圍海造地等辦法釋放土地，但在劃出基本農田和工業用地“紅線”，除去商業、交通、市政、醫療、教育等公共服務設施用地后，居住建設用地已所剩無幾。

（二）城市常住人口持續凈流入

近年來，深圳經濟實現了高質量發展，經濟總量躍居亞洲第五。隨著粵港澳大灣區和中國特色社會主義先行示范區建設的推進，將吸引更多人才來深。截至2019年末，深圳市常住人口1344萬人，戶籍人口495萬人，連續五年保持人口凈流入。相比起上海的增速趨緩和北京的負增長，深圳近年來通過加大對應屆畢業等人才的引進力度，常住人口增長率維持在3%以上。

（三）住房租賃市場體系有待規范

目前，深圳住房租賃市場上供給機構化程度不高，住房品質和安全性參差不齊，市場管理秩序還不夠規范，法規制度仍有待完善。從供給戶型來看，以城中村、小產權房等為主，違法建筑較多、產權不清晰，存在周邊配套不完善、消防安全不合格、物業管理缺失等問題;從市場秩序來看，可租房源絕大多數為私人住宅，市場分散混亂，虛假房源、哄抬租金、多次轉租、隨意解約現象普遍;從監管手段來看，租賃備案登記及納管比例較低，租賃監測統計和價格指導體系不完善。

（四）保障性租賃住房的空間布局失配

目前，深圳現有和新開工的保障性租賃住房分布與重點產業片區區位存在“空間失配”，居住和就業的空間分離增加了出行距離與時間成本。羅湖、福田、南山等區配套設施完善、人口相對密集，但土地資源稀缺可籌集房源少;坪山、大鵬、深汕等區尚未形成大規模的人口集聚，可利用土地資源相對豐富，可籌集房源較多。另外，由于各區之間尚未建立有效的資源統籌調配及合作機制，相關分配制度的不完善，導致部分區的保障性租賃住房空置率較高，造成社會資源浪費。

三、深圳加快培育和發展住房租賃市場的具體措施

2018年8月，深圳市政府發布了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，推動解決住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題，重點發展住房租賃市場。一是增加租賃住房用地供應，“十三五”以來已累計供應公共住房用地281.3公頃;同時開展城際合作，深圳人才安居集團標志性在東莞競得商住地，加快在臨深片區布局;二是發揮國企引領作用，深圳人才安居集團通過15種渠道籌集保障性租賃房源，截至2019年9月已累計籌建10.03萬套，向全市供應逾2.11萬套。三是完善法規制度體系，先后出臺本市《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》和《住房租賃試點工作方案》，修訂《房地產市場監管辦法》和《出租屋管理若干規定》，加強市場監管。四是以公共交通為導向開發建設保障性租賃住房，結合“十三五”期間地鐵6、10、14號線等項目建設，突出產城融合、職住平衡，在龍崗、龍華、坪山、光明等區建設大型安居社區。

參考文獻：

[1]孟謙，王鵬，鄧海萍.存量時代深圳市保障房空間布局與供給模式研究.2017中國城市規劃年會論文集，2017.

[2]王鋒.深圳住房租賃市場發展特點與政策導向.中國房地產，2018（16）.