新時代商業地產的發展管理研究

文/盧醇

當前，在國內城市經濟體系中，商業地產發揮著舉足輕重的作用。伴隨經濟轉型發展的步伐不斷加快，第三產業所占的比重越來越大，城市化進程的速度不斷提升，新時代的商業地產經濟正釋放著越來越大的潛力。然而，伴隨商業地產的快速發展，許多發展中的問題正在逐漸顯現，這些問題與矛盾正制約著商業地產發展的腳步，影響著商業地產發展的質量。筆者將結合自身經歷，研究分析這些制約商業地產發展的問題與矛盾，從而找到合適的解決對策。

一、當前國內商業地產發展狀況

（一）商業地產發展速度較快，但需求分布不合理

進入二十一世紀，國內商業地產發展速度顯著加快，雖在2014年前后出現了短暫的低迷，但步入2015年后，又重新進入發展的快速通道。然而，前期大量開發建設商業地產，導致商業地產的庫存量較大，許多城市的商業地產發展不可避免地陷入停滯，甚至出現滑坡的狀況：已建成的商業地產無法完全投入運營，空置面積不斷增加；已投入運營的商業地產人流不足，企業資金回收壓力逐漸顯現。不僅如此，商業地產供大于求的現象還使一些在建項目陷入停擺的危機。同時，由于各種商業地產產品同質化情況嚴重，商業地產行業內的競爭日趨激烈，行業發展壓力巨大。

（二）商業地產發生巨大變化

隨著商業地產經濟模式的不斷完善，傳統的、單一的購物式商業地產已無法滿足城市發展的需要。商業地產模式開始向體驗式、多元式轉變，其規模、數量、性能等各方面都發生了巨大的變化。同時，商業地產模式的發展使越來越多的地產企業加入其中，這塊“蛋糕”不再為萬達、華潤等少數企業所分享，龍湖、保利、萬科等企業開始向商業地產領域進軍。此外，越來越多的二、三線城市開始出現購物中心等初級的商業地產模式，并向著城市商業綜合體的方向逐步發展。

（三）商業地產的分工越發明確、高效

一般情況下，傳統的地產開發商主要擅長房屋的建設，而在商業地產領域缺乏成熟的管理運營經驗，因而往往選擇與外腦協作，形成專業的管理團隊。正因如此，商業地產隨著其運營模式的不斷豐富，開始出現行業細分。不同類型的商業地產會形成獨具特色的管理運營團隊進行操盤運營。

（四）開發成本明顯增加，租售模式共存

隨著商業地產發展速度過快，發展分布不均衡的情況愈發明顯，商業地產的銷售速度、銷售價格、銷售量也必然開始下降。這使大量商業地產開發商受到資金的限制，難以繼續保持高速的開發狀態。同時，由于商業地產融資渠道的缺乏，企業為了盡快回籠資金、提高收益，會選擇租售并舉的方式進行運營，商業地產項目也由傳統的建成后銷售模式轉變為持有經營模式。因此，商業地產的保值與增值問題成為商業地產開發商迫切需要解決的問題。

二、新時代商業地產面臨的問題與矛盾

（一）商業地產發展管理目標不明確

首先，管控政策缺乏連續性，商業地產的宏觀調控應變能力有限。商業地產普遍體量較大，開發周期較長，因而在其開發過程中，容易受到市場宏觀調控政策的不斷影響。不僅如此，政府有關部門關于地產的調控政策對于商業地產的針對性有限，許多政策雖然在住宅領域能夠發揮顯著作用，但對于商業地產領域而言卻收效甚微。其次，商業地產作為地產的一大細分行業，相較住宅行業而言，其民生保障功能相對較弱，扶持地方經濟功能相對較強。因此，地方政府往往將商業地產作為其地方經濟的關鍵力量而大力扶持，忽視了商業地產經濟自身的發展規律，這對商業地產的發展殊為不利。

（二）商業地產管理法規體系不完善

當前，我國雖然對商業地產的管理有著一定的法律法規，卻沒有形成完整的、全面的法規體系，無法將目前商業地產發展過程中遇到的問題妥善解決。不僅如此，有些法規體系雖已頒布執行，卻缺乏可操作性，無法在現實生活中真正實施。這一情況直接導致許多地方出現了商業地產的“爛尾樓”，對當地經濟發展造成了一定的不利影響。

（三）政府缺乏商業地產管理手段

在對商業地產進行管理時，由于法律法規體系的不完善，地方政府無法對商業地產進行有效管理。在解決商業地產發展過程中遇到的問題與矛盾時，各級政府往往采取“拆東墻補西墻”的模式，無法從源頭真正解決問題。雖然近年來為了實現對商業地產的長效管理，各地政府相繼頒布施行了一系列的政策文件，但由于區域的局限性、政策的時效性、執行的可操作性等問題，往往無法真正實現管理的初衷。

三、新時代商業地產發展管理對策

筆者通過對當前商業地產發展過程中出現問題的總結，結合自身管理商業地產的從業經驗，發現這些問題主要可以通過四種方法加以解決。

（一）建立長效管理機制

商業地產當前發展中遇到的種種問題，關鍵原因在于其長效管理機制的缺失。政府有關部門應根據商業地產發展的狀況與形勢，在考慮地方特點的同時，提升管控能力，確保商業地產經濟平穩健康發展。一般而言，地方政府可以從三個方面著手。其一，政府有關部門要相互溝通、通力協作，在充分認識當地商業地產發展形勢的前提下，在準確運用中央政策的同時，合理制定發展規劃，尤其是落實規劃的實施細則，確保規劃真正落到實處。其二，各級政府要厘清商業地產的發展思路，通過創新思維探索商業地產發展新模式，嘗試可持續發展。其三，主管部門應根據商業地產不同階段的發展實際，對發展目標進行分解落實，幫助商業地產健康發展。

（二）完善相關法規體系

法律法規是商業地產得以健康發展的關鍵，缺乏法規的保護，商業地產的發展勢必將受到各方更嚴重的制約與影響。地方人大、地方政府應根據國家有關商業地產的管理法規體系，結合自身區域特色，制定并完善本區域的商業地產管理法規，使本區域的商業地產管理有法可依、有章可循。此外，政府主管部門還應根據不同時期商業地產的發展情況，適時調整商業地產管理法律法規，保證法規的適配性、有效性，使法規真正成為商業地產管理的依據所在。

（三）有效控制商業地產成本

隨著商業地產的不斷發展，其開發運營成本也顯著提升。因此，政府有關部門應從城市管理的根本意義出發，從居民生活的幸福感出發，建設屬于人民的商業地產，使商業地產能夠融入居民的日常生活，成為保障社會運行的中堅力量。

（四）探索建立商業地產管理制度

商業地產的管理并非只能通過相關主管部門方可實現，企業自身的管理也十分重要。筆者認為，這主要包含兩個方面。其一，企業應積極與政府部門保持聯系，及時了解國家調控商業地產發展的方針政策，從而真正解決問題。其二，充分運用央行降息調控政策，加大對社會資本的吸收力度，使更多資本能夠融入企業商業地產的發展過程，真正幫助商業地產平穩、健康發展。

結語

總而言之，商業地產自身具有很強的復雜性，其管理與運行涉及因素多，覆蓋范圍廣。因此，要真正實現商業地產的有效管理，勢必需要政府主管部門制定并完善相應的法律法規，開發企業要建立健全自身的管控體系，社會各界要參與優化商業地產的規劃管理，實現商業地產的全方位發展。同時，不同商業地產企業要結合自身發展與區域發展的實際，因地制宜創新運營管理模式，推動商業地產經濟在新時代平穩健康發展，為城市正常運行提供助力，為市民美好生活奠定扎實基礎。