疫情之后樓市又熱了

劉暢

（報道提示）近期，杭州、南京出現(xiàn)萬人搶房，北京二手房成交創(chuàng)2年新高。此外，多地新房銷售回暖、房價上漲。幾個月前，因為疫情原因，樓市銷售量曾經一落千丈。沒想到，幾個月之后，各地樓市再度紅火，這究竟是什么原因呢？

熱點之一：萬人搶房再現(xiàn)

近期，浙江杭州的一處樓盤推出959套房，卻有大約6萬人參與登記搖號。如此火爆的銷售吸引了眾多媒體關注，甚至中央電視臺為此做了專題報道。

據(jù)報道，6萬人登記搶房的樓盤為“遠洋西溪公館”。該樓盤位于杭州余杭區(qū)荊長路和文一西路交叉口，屬于杭州未來科技城板塊，在著名的西溪國家濕地公園附近。在杭州搖號售樓，該區(qū)域這種盤基本上都是5%以下的中簽率，而這次吸引了6萬人參與搖號，中簽率只有1.2%，即120個人里才可能有1人買到房。

為什么6萬人瘋搶959套房呢？原因是新房限價，帶來一手房和周邊二手房大幅倒掛。杭州遠洋西溪公館此次推出的樓盤均價在2.8萬元/平方米左右，而周邊二手房價格普遍在4萬元/平方米左右。

杭州從2017年開啟了嚴格的商品房限價政策，導致部分樓盤售價遠低于周邊二手房價。由于采取限價政策，大量投資客涌入市場，一旦搖號中簽，等于一套房就能賺幾十萬元甚至上百萬元。

于是，買新房成為“中獎大賽”，能不火爆嗎？

同樣的原因，近期南京也出現(xiàn)萬人搶房盛況。

南京最火爆的板塊莫過于江北核心區(qū)，位于南京長江隧道出口附近的江畔都會上城，共計223套精裝房源，僅2天就吸引了12000多組顧客報名，最終11890組審核通過，中簽率約為2%

事實上，商品房限價政策促成的萬人搶房現(xiàn)象，最近兩年在各地時有上演。

據(jù)《每日經濟新聞》不完全統(tǒng)計，從2018年5月杭州融信瀾天“萬人搖號”至今，僅杭州一地就有萬科、綠城、卓越、龍湖、保利、遠洋、萬象等開發(fā)商建設的28個樓盤搖號人數(shù)過萬。

熱點之二：北京二手房成交創(chuàng)兩年新高

據(jù)新華網報道，機構數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房成交量達2.1萬套，換房購買西城學區(qū)房客戶帶動了整個北京二手房市場。

貝殼研究院表示，5月北京二手房成交均價為62609元/平方米，環(huán)比上漲明顯，主要是在西城“學區(qū)房新規(guī)”作用下，高單價的西城區(qū)成交占比大幅提升，西城區(qū)成交量在全市的比重從7%增長到12%，帶動全市統(tǒng)計房價明顯上漲。剔除西城區(qū)，5月北京二手房成交均價上漲3%左右。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，目前北京二手房交易火熱意味著人們的購房需求還是相當大。目前北京新房項目不多，考慮到各種因素，學區(qū)房的表現(xiàn)會比一般二手房更好。

此外，6月15日，國家統(tǒng)計局官方網站公布最新“70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)”。結果顯示，不管是一手房還是二手房，5月環(huán)比漲幅都出現(xiàn)擴大現(xiàn)象。

統(tǒng)計結果顯示，2020年5月份，70個大中城市一手和二手住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.49%和0.24%。

數(shù)據(jù)顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.1%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。

31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

熱點之三：逾80城發(fā)布購房補貼政策

“以房搶人”是最近幾年來樓市的新特點。簡單來說，就是多地放寬落戶政策，并且對符合一定標準的人才實施寬松的購房政策。

今年疫情以來，“以房搶人”愈演愈烈，而且發(fā)布涉及購房補貼人才政策的城市隊伍在擴大，最高補貼多達數(shù)百萬元。

今年2月，杭州推出“戰(zhàn)疫引才、杭向未來”八大舉措，提高高層次人才購房補貼，對A類頂尖人才按“一人一議”最高給予800萬元購房補貼，B、C、D類人才分別給予200萬元、150萬元、100萬元購房補貼等。

6月8日，上海市青浦區(qū)政府發(fā)布“青峰1+5+X”人才政策。該政策聚焦重點產業(yè)領域，出臺了高層次產業(yè)人才和農業(yè)產業(yè)人才激勵政策，對產業(yè)人才補貼標準進一步提高，購房補貼從原來最高150萬元提到最高500萬元。

此外，南京市江北新區(qū)出臺《江北新區(qū)（自貿區(qū)）促進區(qū)塊鏈產業(yè)發(fā)展若干政策措施》，對于區(qū)塊鏈頂尖人才，經認定的可享最高500萬元項目扶持和最高300萬元購房補貼;蘇州工業(yè)園區(qū)出臺的《關于加快集聚高端和急需人才的若干意見》提出，符合條件的人才可享受購房補貼，全職工作的頂尖人才按“一事一議”最高可獲得500萬元購房補貼。

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來已有超過80個城市發(fā)布購房補貼政策。

除了直接補貼之外，還有部分城市以免除購房契稅形式給予補貼，且補貼人并不限于人才政策的范圍。其中，湖南郴州、資興等地區(qū)補貼人群較為廣泛。

中原地產首席分析師張大偉表示，超過百座城市發(fā)布人才政策，超過80座城市提供購房補貼，主要是為了吸引人才促進城市發(fā)展。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示：2020年以來，多個城市發(fā)布購房補貼政策，展開“搶人”大戰(zhàn)，主要是為了盡快恢復房地產市場發(fā)展活力;接下來會有更多城市加入到出臺人才政策的大軍，但在“房住不炒”的總基調下，2020年房地產調控仍將以穩(wěn)為主，人才政策成為政策微調的一個窗口。

樓市為何會熱

房產很特殊，既有一般商品的屬性，又有投資品的屬性，這個屬性不以人的意志為轉移，必須結合這兩點才能看懂樓市。而房價的走勢也是由多種因素決定，簡單來說可以分為短期因素以及長期因素。

短期因素是房價在一定時期突然上漲的主要原因。

例如，在杭州等地，價格管制措施帶來一二手房房價倒掛，于是大量投資性購房人群涌入。這些“低價”獲得的房源在二手房市場上再次“高價”掛牌，于是房價就漲上去了。

此外，政策調整導致學區(qū)房市場出現(xiàn)最后的“盛宴”，各地“以房搶人”增加了市場需求，這些政策的變化導致局部地區(qū)需求短期內大增，也決定了當?shù)貥鞘械睦渑?/p>

除了短期因素，我們更應該看到還有一些長期因素，在影響樓市的發(fā)展，主要體現(xiàn)在下面兩個方面。

第一是房地產周期因素。在探討房地產周期之前，大家要先了解一個基本的事實：二戰(zhàn)之后，世界經濟從戰(zhàn)亂中恢復發(fā)展，在此時日本、美國等地的房地產市場開始活躍，房價持續(xù)上行，直到上世紀80年代、2003年、2008年，兩地房價出現(xiàn)大幅回調。

這兩地房價，業(yè)內以及民間經常用來和國內一線城市房價進行對比，二戰(zhàn)之后這兩地房價的上行周期超過40年。

中國內地的情況則比較特殊：上世紀90年代才開始出現(xiàn)房地產公司以及房地產交易活動;直到2003年，我國的經營性用地市場化的“招拍掛”制度才全面落實。也就是說，我國的房地產市場還非常年輕。

房地產周期主要分為長周期和短周期。房地產周期運行又以美國最具代表性，因為美國的房地產市場有上百年不中斷歷史，可以觀察出周期性。其長周期通常是16～22年不等，短周期一般是4～6年不等。

目前中國的樓市正處于首輪長周期運行過程中，房地產消費、房地產投資都處于“弱冠之年”，加之中國的城市化進程還未結束，所以這個過程中房價具有上行的合理性。

第二是貨幣因素。海通證券曾發(fā)布一份研報，就北京、上海、深圳10年（2005～2016年）的房價進行分析，發(fā)現(xiàn)其房價漲幅與地方存款總額增幅高度重合。在該周期內，上海的存款總額年均增速15.6%，同期年均房價上漲12.3%;北京的存款總額年均增速15.5%，同期年均房價上漲13.9%;深圳的存款總額年均增速19%，同期年均房價上漲19.5%。

2015年，作為國內金融行業(yè)高度聚集的“京滬深”三地存款總額增幅均出現(xiàn)了一個脈沖式增長，分別達到30%、42%和57%，深圳在存款增幅上領先。現(xiàn)實情況是，2015年之后的1年多時間內，這三地的房價也快速上漲，房價領漲的也是深圳。

社會存款總額快速增長，其背后重要的原因是廣義貨幣（M2）的快速增長。由此，可以得出一個結論，貨幣寬松是房價上漲的重要推動因素之一。

2015年之后，在去杠桿、去產能、泡沫行業(yè)出清的大背景下，為了防范金融風險，貨幣增速大為下降。

但是，2019年12月末，廣義貨幣（M2）同比增長8.7%，明顯高于過前幾年，新增人民幣貸款1.14萬億元。

2020年1月，M2同比增長8.4%，總量則突破200萬億元。對比以往數(shù)據(jù)分析，2013年時M2才突破了才100萬億元，如今僅僅過了7年時間M2又增加了1倍。

6月10日，央行發(fā)布的5月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月末，廣義貨幣供應量（M2）同比增長11.1%，與上月持平，這是繼3月末M2增速重回兩位數(shù)后，連續(xù)3個月保持雙位數(shù)增速運行。

由于疫情的發(fā)生以及刺激經濟的需要，可以預見的是，在未來一段時期內中國廣義貨幣M2增速還將保持在一個較高水平（相比GDP增速）。

綜合以上短期、長期因素，未來一段時間內，調控房價的壓力依然很大。