房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制研究

楊平

摘要：在國家調(diào)控政策趨緊的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此其成本控制工作就顯得尤為重要。本文就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制進(jìn)行了概述，并給出了提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作質(zhì)量的相關(guān)策略，以期對降低企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展起到一定的參考作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本控制;全過程

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程主要分為項(xiàng)目決策、項(xiàng)目準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工和銷售四個(gè)重要環(huán)節(jié)，要提高全過程成本控制工作的質(zhì)量，就要從這四個(gè)環(huán)節(jié)入手，實(shí)現(xiàn)全流程成本管控。首先，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段，成本控制工作需要全面了解項(xiàng)目的實(shí)際情況，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素，并基于成本效益原則對項(xiàng)目的預(yù)期成本和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評估，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)方案，提高項(xiàng)目選址的合理性和科學(xué)性，為后續(xù)的融資工作提供重要的依據(jù)。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，成本控制工作需要重點(diǎn)關(guān)注土地購置成本和使用成本問題，要積極了解我國土地稅率和購置政策的變化與要求，嚴(yán)格把控項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制工作。再次，房地產(chǎn)企業(yè)還要重視施工過程中的成本控制，嚴(yán)格把控施工過程中的成本費(fèi)用，降低水電資源的能耗，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展水平。項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中占據(jù)較大比例，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對基礎(chǔ)建設(shè)成本、公共配套設(shè)施建設(shè)成本、人工和物料成本、日常的運(yùn)營管理成本等，因此企業(yè)要積極開展精細(xì)化成本控制管理工作，分析施工環(huán)節(jié)各項(xiàng)成本的特點(diǎn)和要素，為構(gòu)建成本控制管理體系提供依據(jù)。最后，銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的重要環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的成本主要有營銷費(fèi)用、人力成本和日常的運(yùn)營管理成本等，由于該環(huán)節(jié)的成本因素復(fù)雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格把控成本管理工作質(zhì)量，完善成本控制制度。

二、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作質(zhì)量的策略

（一）重視項(xiàng)目施工前的成本控制

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地資源趨緊和國家房地產(chǎn)調(diào)控政策收縮等問題，其要想獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展，就要重視成本控制工作，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作質(zhì)量，首先就要重視開發(fā)項(xiàng)目施工前的成本控制，要全面把控項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)的成本，從項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況出發(fā)，對項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，將決策環(huán)節(jié)納入預(yù)算管理工作范圍。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，要基于成本效益原則對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評估，以便在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下選擇經(jīng)濟(jì)效益最好的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要加大對設(shè)計(jì)圖紙的審查管理力度，保證設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性和可行性，重視成本控制，減少因設(shè)計(jì)方案不合理導(dǎo)致的資金浪費(fèi)等現(xiàn)象。

（二）強(qiáng)化項(xiàng)目準(zhǔn)備過程中的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)要加大項(xiàng)目準(zhǔn)備過程中招投標(biāo)階段的成本控制力度，充分調(diào)動內(nèi)外部專業(yè)人員組成招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，詳細(xì)了解招投標(biāo)成本的構(gòu)成并對其作出專業(yè)的判斷，提高談判能力，進(jìn)而為全面開展成本控制工作提供條件。房地產(chǎn)企業(yè)要提高招投標(biāo)工作的效益，建立健全招投標(biāo)信息共享管理平臺，提高招投標(biāo)信息渠道的多樣性，實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)信息的共享，進(jìn)而提高招投標(biāo)工作的透明度。房地產(chǎn)企業(yè)要對參與招投標(biāo)的各個(gè)單位進(jìn)行全面的評價(jià)，了解各單位的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌形象，評估各招投標(biāo)方案的經(jīng)濟(jì)效益，擇優(yōu)選擇，最大程度上提高招投標(biāo)工作效率。

（三）優(yōu)化成本管控模式，加強(qiáng)施工階段的成本控制

成本管控模式影響到房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制工作質(zhì)量，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)成本控制工作的現(xiàn)實(shí)情況優(yōu)化成本管控模式，可以借助生命周期理論了解項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本構(gòu)成要素，進(jìn)而建立健全成本管控體系，實(shí)現(xiàn)成本的精細(xì)化管理。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極運(yùn)用動態(tài)化的成本管控手段，對項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本和費(fèi)用實(shí)現(xiàn)動態(tài)化的監(jiān)督和管控，通過限價(jià)設(shè)計(jì)和限價(jià)采購等方式將成本控制在一定范圍內(nèi)，這樣不僅可以有效控制項(xiàng)目開發(fā)成本，還可以有效避免資金管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要善于借助外部機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理職能，可以選擇合適的監(jiān)理單位對項(xiàng)目開發(fā)工作進(jìn)行監(jiān)理，詳細(xì)了解監(jiān)理單位的資質(zhì)和信譽(yù)，并挑選出專業(yè)性強(qiáng)的監(jiān)理人員開展監(jiān)理工作，以保證項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)施工階段的成本控制，提高項(xiàng)目施工階段的合規(guī)性，保證施工活動在成本控制要求范圍內(nèi)實(shí)施，加大對變更簽證的管理力度。房地產(chǎn)企業(yè)要重視采購環(huán)節(jié)的成本管控，要求采購工作嚴(yán)格按照施工圖紙的要求開展，降低采購工作的隨意性，并對采購的物料質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的評定，明確物料的使用方向，并對物料的使用效率進(jìn)行合理的評價(jià)，以便為優(yōu)化物料配置方式提供依據(jù)。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目銷售過程中的成本控制

銷售環(huán)節(jié)是成本控制全過程中的關(guān)鍵內(nèi)容之一，房地產(chǎn)銷售工作質(zhì)量直接影響到企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在銷售環(huán)節(jié)，人工成本是其成本的主要組成部分，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目營銷管理工作的實(shí)際需求優(yōu)化人力資源配置方式，改善人員管理結(jié)構(gòu)，完善人才晉升渠道，將人才管理與成本控制管理工作充分結(jié)合起來，提高銷售人員的成本控制意識，加大成本控制工作力度。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化人員管理模式，明確銷售工作制度，提高銷售工作的規(guī)范性，逐步提高銷售人員的專業(yè)能力，重視銷售技能培訓(xùn)和營銷創(chuàng)新能力培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體銷售業(yè)績。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要基于成本效益原則合理控制成本，提高資金回賬速度，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作質(zhì)量，降低企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

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