新時期房地產項目財務評價編制特點探討

徐翼

（貴州省建筑設計研究院有限責任公司，貴陽550000）

1 引言

房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理和服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業[1]。房地產項目財務評價，是房地產項目可行性研究的重要組成部分，也是房地產項目投融資決策科學化的重要手段。目前，房地產項目財務評價的參考依據主要是《房地產開發項目經濟評價方法》（建標〔2000〕205號），該方法由建設部于2000年頒布，年代較久遠，且后期一直未進行相應的修編，其適用性有一定的限制。隨著政策的不斷變化，房地產項目財務評價也出現了許多新的特點，通過對貴州省某市CL地塊房地產項目的可行性研究發現，新時期房地產項目財務評價有更多的關注點值得重視，只有理論聯系實際，才能更好地為房地產項目投融資決策提供科學的參考依據。

2 概述

房地產業的可持續發展對居民的生活有重大影響，保持房地產市場穩定是對宏觀經濟平穩健康發展的重要保障。近年來，國家頒布了一系列的房地產調控政策，如“新國八條”“新國五條”“新國十條”等。2017年，習近平同志提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，更加堅定了“一城一策、因城施策、城市政府主體責任”的房地產市場長效調控機制，使房地產行業發展平穩。房地產業受宏觀政策調控影響較大，同時也與當年度的入市規模、銷控手段、棚戶區改造、保障房建設等因素密切相關，具有一定的周期性和波動性。據了解，我國居民對住房的需求大部分是剛性需求，其次才是投資需求，因此，我國的房地產行業仍然具有較大的市場潛力。

為了引導房地產業的健康發展，減少房地產開發投資的盲目性，提高房地產項目的投資水平及融資能力，對房地產項目進行前期咨詢至關重要，而可行性研究正是項目前期咨詢的重要環節。房地產項目的可行性研究一般采取定性和定量分析相結合的方式。定性分析包括市場分析、工程建設方案、節能環保分析等；定量分析包括投資估算、財務評價、風險分析等。在房地產項目實施前，應對項目進行完整科學的可行性研究，才能做出正確的投融資決策[2]。

3 財務評價在房地產項目前期咨詢中的重要性

財務評價是在國家現行財稅制度和市場價格體系下分析預測項目的財務效益和費用，使用現行價格、現行工資、現行匯率和基準收益率計算財務評價指標，考察項目盈利能力和償債能力，據以判斷項目的財務可行性。財務評價是科學、系統地評判項目投資可行的重要方法，房地產開發項目投資時限長、涉及業態多以及資金需求量大，財務評價作為房地產項目投融資決策的重要支撐、金融機構授信的重要依據、企業制定資金計劃的重要參考和項目立項的重要條件，在房地產項目可行性研究中發揮著重要作用，其結論能夠直接指導投資人的決策，決定是否進一步推進該項目，是否對該項目進行投資，為投資決策、融資決策及銀行審貸等提供依據。同時，結合實際案例研究房地產項目的財務評價體系，對未來房地產行業類似項目的投融資決策能提供參考價值。

4 新時期房地產項目財務評價的特點

4.1 注重靜態分析與動態分析相結合的原則

房地產項目財務評價應遵循動態分析為主，靜態分析為輔的原則。對于房地產項目，考慮資金的時間價值能夠更為科學合理地反映項目投資的回收能力。在指標選取上，可以考慮動態投資回收期、銷售毛利率、銷售凈利率、資產負債率等能夠體現房地產項目特點的指標，這樣更能體現財務評價的價值。

4.2 注重基礎數據的選取和分析

房地產項目財務評價的基本數據包括項目計算期、基準財務內部收益率、借款利率、租售價格等。確定基礎數據時，要結合項目租售特點和市場條件，合理判斷。

4.3 注重營改增后稅金及附加的處理

營改增后，房地產項目財務報表形式產生了相應的變化，由于增值稅是價內稅，在編制過程中要根據價格含稅與否適時調整相關財務報表，明確銷項稅、進項稅、可抵扣固定資產進項稅、實際抵扣進項稅、未抵扣稅額等數據。關于增值稅遞延抵扣國家稅務總局已明文規定，可抵扣的固定資產進項稅在運營期逐年抵扣，直至扣完為止。城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加等以增值稅為基礎計取，另外，房地產項目還應考慮印花稅、土地使用稅、房產稅等其他交易稅費。

4.4 注重不同業態財務數據的整合

房地產項目涉及住宅、商業、辦公、配套公建等業態以及出售、出租、自營等運營模式，有些房地產項目在計算期末還會考慮出租轉出售，這就需要在財務報表的編制過程中，針對不同的業態及運營模式進行相應的處理，出售和出租部分結轉為經營成本，自營部分進行折舊和攤銷等。

5 案例分析

貴州省某市CL地塊房地產項目總用地面積43 768.49m2，總建筑面積171 878.46m2，業態包括住宅、商業、配套設施、地下車庫等，容積率為2.80，建筑密度30.84%，綠地率30%，停車位1 320個，項目總投資77 393.50萬元。該項目的財務評價結合項目區位、市場分析、投資估算等開展（見表1），貸款利率按照4.9%計，基準收益率按行業平均收益率12%（稅前）、10%（稅后）考慮，計算期為4年（其中建設期2年），采取全部銷售的運營模式，預售價格按照市場比較法確定。通過緊抓目前政策的變化，并結合新時期財務評價的特點，得出該項目財務可行。

表1貴州省某市CL地塊房地產項目財務評價指標表

在項目運營過程中，要特別關注市場變化，加大市場營銷力度，拓展市場，保證項目銷售價格水平，節約成本，以促進項目的可持續性發展。

6 結語

近年來，房地產市場政策變化較大，投融資模式復雜，在項目前期決策階段，財務數據的準確性直接影響投資決策。結合新時期特點適時調整財務報表，計算完整的財務指標，可為房地產建設項目可行性研究提供科學依據。