2020年樓市會怎樣

甄愛軍

對2020年樓市走勢，大致有幾個判斷：房價不會出現劇烈波動，全年保持溫和上漲態勢，漲幅不會超過5%;成交可能微幅回落，幅度在3%左右;土地市場保持基本平穩，地價微漲2%。

2020年，中國房地產市場會出現一些變化，比如房價、成交量、土地市場等都會與2019年有著不同的表現。當然，在穩定這個大前提下，樓市不會出現劇烈波動。那么，2020年樓市到底會如何運行，我們不妨作出10個預測。

預測一、調控穩定

在2019年，有少數城市對調控進行了微調，如珠海、南京、天津、青島等城市局部放寬限購措施，但這并非意味著調控將會全面放松。2019年中央經濟工作會議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。該表述明確了2020年中國樓市的定位、發展機制和目標。

可能性：★★★★★

預測二、房價平穩

近日，住建部定調2020年樓市調控：穩房價和穩地價仍是首位，這是2020年度的工作主基調，房地產工作的指導思想同樣如此，因此，在政策的選項里，房地產價格的大起大落均不可能。不過，全國房價具有很強的黏性，易漲難跌，本世紀僅在2008年全球金融危機時微跌，因此在不發生經濟或金融危機的情況下，2020年全年仍將呈現溫和上漲態勢，但同時考慮到由于成交降溫的不利因素影響，預計2020年房價漲幅不會超過5%。

可能性：★★★★★

預測三、成交量下滑

2019年房地產市場需求旺盛，國家統計局發布的“2019年1～11月份全國房地產開發投資和銷售情況”數據顯示，2019年前11個月，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%;商品房銷售額13.9萬億元，增長7.3%。商品房銷售量連續5年正增長，2019年全年成交量達到歷史高點，連續數年的高成交量透支了部分購買力，預計2020年商品房銷售量將小幅下降。當然，考慮到我國城市化進程方興未艾，同時城市居民改善需求平穩釋放，預計2020年樓市成交下滑不會很明顯，幅度不會超過3%。

可能性：★★★★☆

預測四：利率下滑

融360大數據研究院對全國35個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2019年12月全國首套房貸款平均利率為5.52%，二套房貸款平均利率為5.84%，分別為5年期LPR加點72BP和104BP。從2019年全年的情況來看，全國房貸利率平均水平先跌后漲，因此目前房貸利率水平并不低。考慮到目前的經濟形勢，未來LPR仍有下行的空間。在多地放松人才政策、市場資金面比較寬松的情況下，明年銀行房貸利率大概率會隨LPR下調，不過，下調的幅度和速度都會比較平緩，因為平穩發展仍將是2020年房地產市場的主旋律。

可能性：★★★★☆

預測五：消滅投機

近年來，中央不斷強調“房住不炒”，說明該指導思想不會因為經濟下行、壓力加大而出現變化。當前樓市平穩發展的局面來之不易，是在持續調控下取得的成果。此外，最近舉行的全國住房和城鄉建設工作會議再次強調“房住不炒”，投機、投資性需求空間將會不斷受到擠壓，由此可見，還抱著買房賺錢的想法，已經不合時宜了。

可能性：★★★★★

預測六：地價平穩

地價穩定與否，也關系到房價的穩定。在2019年12月份召開的中央經濟工作會議提到，穩地價與穩房價、穩預期一道，成為長效管理調控機制中的一個重要組成部分，因此在2020年，各地方政府在調控中會把穩地價作為一項主要工作來抓，以促進房價保持平穩發展態勢。易居研究院發布的研究報告認為，土地價格還是會保持溫和上漲態勢，預計2020年全國房企土地購置均價將小幅上漲，漲幅在2%左右。

可能性：★★★★☆

預測七：一線反彈

一線城市成交有可能會繼續反彈。較早降溫的一線城市2020年成交量將小幅增長，二線城市成交量將基本持平，三四線城市由于近兩三年成交量連續增長，且有相當部分三四線城市處于人口凈流出狀態，預計成交量將出現下降。分地區來看，表現各不相同：成交量連續3年小幅下滑的東部地區，在2020年可能出現轉機，成交量可能會小幅增長;中部地區成交量可能與2019年差不多持平;西部地區由于啟動最晚，目前還未降溫;2020年大概率成交量增速將轉負;東北地區成交量跌幅將收窄。

可能性：★★★☆☆

預測八：萬億房企

國內有沒有可能出現萬億元級房企？有，不過在2020年出現的可能性比較小。目前最接近萬億元規模的開發商是碧桂園，截至2019年11月底，據克而瑞發布的2019年1月至11月房企銷售TOP100榜單數據，按照全口徑銷售金額統計，碧桂園實現全口徑銷售金額7515.4億元。有專業機構預測，在未來5年里面，房地產行業的前5名能占到30%，隨著行業集中度的進一步提高，碧桂園、恒大集團和萬科這3家房企的銷售額都有可能達到萬億元規模。

可能性：★☆☆☆☆

預測九：租金平穩

住建部要求，2020年要著力培育和發展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題;進一步培育機構化、規模化租賃企業，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺;重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規范標準和運行機制。隨著各地大力發展租賃市場，供應進一步加大，對平抑租金的上漲將起到極大作用。因此，在2020年工薪階層租房的壓力相對會減輕一些。

可能性：★★★★☆

預測十：中介關張

二手房市場集中度會進一步提高。以上海為例，以鏈家地產為首的大型房產中介公司不斷升級服務，并通過招收高學歷員工來提升競爭力，會擠壓中小房產中介公司的生存空間。同時，大型房產中介公司在創新方面也走得更快，更受消費者歡迎。所以，在2020年，部分中小房產中介會變得更加艱難而選擇關張。因此，購房者在選擇與二手房中介合作時，一定要選擇信譽好、規模大、實力強的公司合作，以減少風險。

可能性：★★★☆☆