上海商辦物業需求復蘇

甄愛軍

文前提要：2020年上半年，上海寫字樓需求逐步復蘇。零售物業市場也隨著上海舉辦“五五購物節”等多項舉措有力帶動消費而開始復蘇。大宗交易市場方面，內資自用買家成為支撐市場的主力。

寫字樓需求反彈

隨著上海疫情完全得到控制，商務活動已逐步恢復正常，寫字樓需求明顯回升。世邦魏理仕監測結果顯示，二季度帶看量明顯增多，同時需求活躍度逐漸回暖。數據表明，二季度上海市寫字樓新增需求為7.29萬平方米，環比增長259%。

多元化的經濟結構成為上海寫字樓需求復蘇的基礎，金融、數字媒體、專業服務、消費品制造業和醫療生命科學行業多點開花，其中證券、銀行等傳統金融類需求最為活躍，有力推動了寫字樓市場的復蘇進程。

不過，目前寫字樓空置仍然維持在較高水平。數據顯示，全上海市二季度末空置率為19.9%，較去年底小幅上升了0.5個百分點。空置率的上升，也在一定程度上拖累了租金的表現，二季度市場平均報價為282.1元/月/平方米，較去年底下跌3.0%。

預計下半年寫字樓市場供需狀況會得到進一步改善。世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部主管張越分析認為，隨著上海經濟恢復正常運轉，之前被推遲的租賃需求將一一落地，預計下半年市場需求還會逐步攀升。

此外，政策面也有利于寫字樓市場需求的恢復。據了解，過去幾個月上海市政府相繼推出營商環境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，對激發外資企業需求大有幫助。同時，在長三角一體化發展和臨港金融領先開放的大格局下，積極深化中資企業可持續發展也將為上海寫字樓市場帶來新一輪需求。

商務園區租金平穩

得益于醫藥行業的快速發展，二季度上海商務園區需求也出現明顯反彈。

商務園區租賃需求在二季度呈現復蘇跡象，該季度市場實際需求量為4.88萬平方米，環比上升293.7%。新冠疫情期間，醫藥行業受到了前所未有的關注，上海作為逐步形成的亞太區醫藥產業高端研發、制造、服務外包中心，醫藥行業的加速崛起則將為其帶來更多的商機與資本，并帶動商務園區的需求。因此，在今年上半年商務園區租賃成交中，近三分之一來自醫藥產業。

不過，不同行業對區域仍有明顯偏好。據了解，二季度醫藥研發企業主要選擇在張江、外高橋等板塊積極擴張;游戲開發與電商類公司選址于漕河涇;金融證券及服務行業則更傾向于落戶張江與金橋板塊。

值得一提的是，商務園區租金韌性凸顯，受新冠疫情影響甚微。數據顯示，今年二季度商務園區平均租金報價為130.0元/月/平方米，較去年底僅下降0.8%，這使得業主在免租期等的優惠條款方面更具靈活性。空置變化并不明顯，二季度末空置率較去年底微升0.9個百分點至18.6%。

物流園區表現同樣搶眼，雖然空置率有所上升但仍控制在個位數水平，且上海整體可租賃面積依舊十分有限，熱門板塊空出的可租面積也能在短時間內被再次租出。正因為如此，全上海市物流園區平均租金報價達到47.6元/月/平方米，較去年同期增長1.1%。

零售物業空置率上升

新冠疫情讓電商獲得了更多發展空間，線上購物成為選擇。此消彼長，零售物業卻因為新冠疫情影響而導致空置率上升。

據世邦魏理仕跟蹤監測結果顯示，2020年上半年，上海零售物業市場并無新項目開業。但與此同時，市場并未出現新增需求，相反關店卻使得空置面積增多，進而推升空置率至8.2%，達到階段性高位。空置率的上升，使得租金回調，購物中心首層平均租金報34.0元/月/平方米，較去年底下跌3.2%。

在零售物業市場，疫情加速了品牌迭代的趨勢，其中餐飲業態表現最為明顯。一方面不少財務和運營抗風險能力較弱的餐飲店鋪閉店歇業;而另一方面，年輕態的領先連鎖咖啡茶飲與中式簡餐品牌持續快速擴張。此外，新興美妝集合店受資本青睞在核心及次級商圈逆勢搶占市場，針對95后和00后的消費習慣，利用線下打卡，線上分享的模式引流效果顯著。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務商業部主管希諾分析認為，未來6個月，隨著全國疫情得到控制，在本地居民消費意愿進一步提升的同時，預計外來游客消費需求有望出現反彈。因此，空置率將逐步下行，租金水平也有望止跌企穩。

大宗交易萎縮4成

受新冠疫情影響，今年上半年上海大宗交易出現明顯下滑。

數據顯示，二季度上海共產生5筆大宗交易，成交總額為82.3億元人民幣。而在2020年上半年上海累計產生24筆交易，累計交易總額為324.1億元，較去年同期下滑41%。從成交物業類型來看，寫字樓等相關物業仍占據主流市場，占比約為58%。而代表消費概念的零售以及酒店則分別占比為25%及13%，相比2019年均有所增長。

從投資者類型來看，近期境外投資者活躍度有所下降，主要是決策層在短期內受到出入境限制所致。鑒于當前不確定因素增多，使得外資的投資策略更為謹慎。但與此同時，內資自用買家成為支撐市場的主力，數家知名金融機構紛紛在上海的中心城區購置了總部樓宇。

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部主管何樹奇表示：“受到疫情的沖擊及經濟周期的影響，大部分的投資者提高了風控等級，出價顯得更為保守。如果賣家在近期有處置資產的計劃，建議適當調低成交價格的期望值，以提高交易速度。”

投資機會層面，何樹奇認為寫字樓方面應多加關注產業規劃與動向，選擇產業集聚的板塊布局。而零售物業方面，在中長期消費升級的背景下，全上海區域型及社區商場均存在投資機會。另外，長租公寓板塊在經過兩年的市場整合后已顯得更為成熟，疊加滬上人才“虹吸效應”持續增強的情況下，投資者也可多加關注。