樓市“中考”達到及格線

甄愛軍

文前提要：2020年上半年，樓市雖然受到新冠疫情沖擊，但市場整體恢復速度要好于預期。其中，房價保持合理上漲水平，成交恢復速度要好于預期，投資開發也已經接近去年同期水平。

政策堅持“房住不炒”

雖然調控政策邊際有所改善，但仍堅守“房住不炒”底線不動搖。

2020年上半年，為應對新冠疫情沖擊，中央多次強調要加大逆周期調節力度，保持流動性合理充裕，“六穩”“六保”背景下，行業資金環境較為寬松。與此同時，為了充分釋放國內消費潛能，新型城鎮化與區域發展戰略推進力度加大，下放土地審批權、完善生產要素市場化配置以及加快老舊小區改造等，釋放房地產行業中長期利好。

但在房地產調控方面，中央仍堅持“房住不炒”定位，在流動性合理充裕的宏觀背景下，房地產領域金融監管依然從嚴，并堅守“限購”“限貸”等主體調控底線，使得樓市調控整體力度并未明顯放松。

當然，地方政府因城施策更加靈活，多地從供需兩端出臺房地產扶持政策，調控政策雖然整體呈邊際改善態勢，并從放寬人口落戶、降低人才引進門檻、加大購房補貼等方面落實，以刺激需求端釋放購買力。

其實，部分地方政府放松調控的意愿并不弱。據公開資料顯示，今年春節復工以來，已經有駐馬店、廣州、寶雞、濟南、海寧等13個城市出現政策“一日游”現象。這些城市有的意圖降低首付，有的變相松綁限購，均為刺激樓市消費，但卻容易引起市場炒作。

房價保持合理漲幅

今年上半年，房價表現出一定的韌性，并未因為疫情的出現而劇烈波動。

根據中國房地產指數系統對100個城市的新建住宅樣本調查數據，2020年6月，百城新建住宅均價15461元/平方米，同比上漲3.16%，漲幅較上月擴大0.17個百分點;環比上漲0.53%，漲幅連續36個月在0.6%以內，近幾個月環比漲幅小幅擴大，整體維持在低位區間。

從累計情況來看，同樣能夠體現出房價走勢平穩特征。2020年受新冠疫情影響，上半年百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期收窄0.18個百分點至1.27%。

分城市群來看，長三角區域樓市復蘇明顯，上半年區域房價累計上漲2.72%，較去年同期擴大1.66個百分點;珠三角累計漲幅處于近5年同期低位;京津冀和山東半島累計表現均為近5年來首次下跌，市場恢復力度相對較弱。

二手房價與新房價格變化保持同步。根據中國房地產指數系統對100個城市二手住宅調查數據，2020年上半年百城二手住宅均價單月環比持續上漲，其中1～5月環比漲幅持續擴大，6月受前期積壓的購房需求釋放放緩、新房供應量增加等因素影響，環比漲幅有所收窄，整體價格保持穩定。累計來看，2020年上半年百城二手住宅均價累計漲幅為1.72%，較去年下半年擴大1.11個百分點，價格整體呈穩中略升的趨勢。

成交恢復好于預期

今年上半年，成交狀況不斷得到恢復，要好于市場預期。

上半年重點城市新房成交面積同比回落，絕對規模為2015年以來同期最低。據中指數據初步統計，2020年上半年50個代表城市新建商品住宅月均成交面積在2240萬平方米左右，同比下降15%左右，為2015年以來同期最低水平。

不過，自3月以來，國內疫情得到有效控制，在各地靈活因城施策、企業積極營銷、降息促使購房成本下降等多個因素綜合作用下，房地產市場逐漸恢復。值得留意的是，5月50個代表城市商品住宅成交面積同比年內首次轉正，6月略高于最近3年同期平均水平。

其實，如果縱觀今年上半年樓市的整體表現，成交的恢復情況要好于預期。根據克而瑞監測結果顯示，今年一季度樓市成交量創了近20年來的新低，特別是同比銷售增長速度是20年來最低的一次，增長速度同比下降30%。但進入二季度以后，整體回升速度明顯加快，從單月表現來看，4月份負增長態勢已經收窄至個位數，5月份實現同比正增長。

規模房企表現更加突出。2020年上半年，TOP100房企銷售額均值為512.1億元，同比僅微幅下降1.45%;其中銷售額破千億元房企13家，較去年同期（12家）增加1家;百億元房企107家，較去年同期（121家）減少14家。但在二季度末，企業恢復速度明顯加快，6月TOP100房企銷售額同比上升29.3%，環比上升45.6%。

分區域來看，長三角代表城市恢復節奏較快，當前成交規模同比增速明顯高于50城整體水平。今年2月，在新冠疫情影響下，各地區代表城市商品住宅成交面積同比均大幅下降，對比來看，長三角、珠三角地區同比降幅略低于50城整體水平，市場呈現一定韌性，其中長三角代表城市上半年商品住宅成交面積同比下降不足10%，在各區域中降幅最低。

開發投資恢復正常

拿地規模基本持平，投資節奏正在恢復。

根據中國指數研究院跟蹤監測數據顯示，2020年上半年，TOP100房企拿地總額為15169.8億元，拿地規模與去年同期基本相當。今年上半年，TOP100房企門檻值升至40億元，較去年下半年增長21.2%。

另外，從50家代表企業1～6月的拿地表現來看，企業投資節奏正在恢復。其中，一季度受疫情影響，50家代表房企拿地謹慎。但從4月開始，房企拿地力度顯著回升，達到近半年最高點，5月略有回調后6月又有所回升。

而國家統計局公布的數據也印證了這樣的判斷。從開發投資額來看，房地產開發投資回升更快，完成了明顯反轉，一季度整個的房地產開發投資增速為同比下降16%，但僅用了兩個月時間，1～5月份的整體數據已經恢復到去年同期水平。

土地市場也逐步恢復。2020年上半年，全國300城各類用地共成交8.7億平方米，同比下降6.0%，其中，住宅用地成交4.3億平方米，同比下降5.4%。此外，2020年上半年，全國300城住宅用地成交樓面均價為5154元/平方米，為近年來同期最高水平，同比上漲16.5%。當然，300城住宅用地成交樓面均價的上漲，主要受各線城市土地成交結構性因素影響。