產業新城運營商的發展模式及其優化策略

易雪琴

摘要：以開發、建設、運營產業新城為主要業務的產業新城運營商，立足于為合作區域發展提供全流程、一體化、專業化解決方案，在推動產業新城開發建設過程中發揮關鍵作用。華夏幸福基業股份有限公司開發建設產業新城的經驗獲得廣泛認可，其成功發展與獨特的開發建設、產業培育、城市運營、合作互動和成果共享等模式密切相關。當前，以華夏幸福基業股份有限公司為代表的產業新城運營商既面臨難.得的機遇和有利條件，也面臨一系列明顯的挑戰和不利因素。產業新城運營商有必要緊扣國家發展戰略、堅持合作共贏理念、發揮規劃引領作用、整合全球創新資源、創新融資機制、強化城市功能導向，在項目布局、產出績效、核心優勢、反磁力機制、資金成本等方面實現新突破，從而實現可持續發展。

關鍵詞：產業新城;運營商;發展模式;華夏幸福

中圖分類號：F274

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）07-0027-35

收稿日期：2020-05-29

1引言

隨著我國工業化與城鎮化的加速推進，產業新城作為一一種推動城鎮發展與產業轉型、就業轉移和人口集聚相統一的區域經濟開發模式逐漸引起重視。產業新城大多是指在市場機制充分作用下能夠接受中心城市或中心城區多個領域的輻射并對其產生反磁力作用的、具有良好產業基礎和完善城市功能的新城。產業新城的發展大多在前瞻性規劃指引下通過導人既遵循產業發展規律又契合區域產業互補需求的產業體系、建設高標準的基礎設施及公共服務設施、提供高效優質的城市運營服務，實現產業與城市融合發展，在調整優化產業結構、提升城市綜合承載能力、優化城市空間布局、協調區域發展等多個方面發揮重要作用。以開發、建設、運營產業新城為主要業務的產業新城運營商，立足于為合作區域發展提供全流程、一體化、專業化解決方案，在產業新城的開發和建設過程中發揮關鍵性作用。華夏幸福基業股份有限公司（以下簡稱華夏幸福）作為綜合實力強、全國領先的產業新城運營商之一，其開發建設的產業新城經驗獲得廣泛認可并在國內外復制推廣。以華夏幸福為例系統研究產業新城運營商的發展模式及其優化策略，不僅有利于推動產業新城運營商實現可持續發展，而且對于推動產業新城健康發展，進而推動區域經濟高質量發展和城鎮化高質量發展而言都具有重要意義。

2產業新城運營商發展背景分析

2.1國家區域發展戰略加速深度調整

隨著我國進人特色社會主義新時代，國家的區域發展戰略從“東部優先”逐步轉向東中西協調發展，再轉向發揮中心城市、都市圈、城市群的引領輻射帶動作用，全國層面的區域經濟發展正在加快謀篇布局，京津冀協同發展、粵港澳大灣區、長三角一體化、長江經濟帶、中部崛起等一系列戰略部署正在緊鑼密鼓地實施，這為華夏幸福產業新城項目優化布局奠定了堅實基礎，也提供了更加廣闊的發展空間。

同時，面對國際國內環境正在發生深刻復雜的變化，國家適時提出了“一帶一路”倡議等加快對外開放的發展舉措，這為推動國內各個地區加強與“一帶一路”沿線國家和地區在貿易、要素流.動、經濟政策等方面開展更深更廣”的區域合作提供了戰略和政策支持，也為華夏幸福“走出去”發展創造了良好機遇，將為企業發展帶來豐厚的改革紅利、開放紅利和載體紅利。

2.2高質量發展背景下經濟轉型持續深化

隨著供給側結構性改革的持續深入以及“中國制造2025”“互聯網+”“創新創業”等戰略舉措的穩步實施，東部沿海發達地區的產業正在逐步向內陸地區加速轉移，各地正在想方設法加速優化和調整產業結構以實現經濟高質量發展目標。華夏幸福憑借著全球化的發展理念，豐富的信息資源、專業的招商團隊、運作模式以及全方位的產業發展服務，這種發展模式能夠有效破解各地產業轉型升級的瓶頸和難題，其開發建設的產業新城也越來越成為各地“雙創”載體和經濟轉型升級的新引擎，在加速推動各地優化調整產業結構等方面發揮越來越明顯的作用。在此發展背景下，華夏幸福在全國各個區域板塊布局產業新城業務、打開國際國內市場等方面具有明顯優勢。

2.3新型城鎮化愈發注重質與量協調發展

黨的十九大明確提出要“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局……加快農業轉移人口市民化”。近年來，新型城鎮化更加注重以人為本，也更加關注產業與城鎮的融合發展以及土地與人口城鎮化的協調發展。同時，大城市的城市能級和輻射擴散能力不斷增強，地域范圍日益擴展，在人口增長、就業通勤、空間擴張、產業聯系等層面已經打破行政邊界，都市圈化特征日益凸顯，我國人口持續呈現向中心城市以及中心城市所在的都市圈、城市群集聚的態勢，中西部地區人口回流的趨勢也不斷顯現，特別是中.西部中心城市及其周邊區域吸引和集聚人口的能力也不斷增強。華夏幸福以中心城市周邊、都市圈、城市群等區域為產業新城項目戰略布局的重點區域，契合了我國新型城鎮化速度與質量同步提升的新要求，也得到地方政府支持甚至追捧，這為其未來加速在各地發展推進產業新城項目奠定了良好的基礎。

2.4企業自身的核心競爭優勢越來越明顯

近10年來，華夏幸福經過多年的區域深耕和沉淀，憑借其獨特的發展模式，不斷堅持將企業戰略融入國家戰略，堅持“產城融合”的發展理念以及政府、市場、社會等多元主體共建共享的發展理念，為每個產業新城項目量身打造差異化的發展道路，在推動新型城鎮化和科技成果的產業化、提高區域發展潛力、促進所在區域經濟發展、民生保障及城市價值提升方面持續發揮出越來越重要的作用，特別是在產業新城開發建設領域出類拔萃，其運營的如固安、嘉善、武陟等眾多優秀的產業新城運營項目不斷脫穎而出，彰顯出產業新城運營商的核心優勢和綜合競爭力，也為未來產業新城運營商發展提供更加有力的保障。

3華夏幸福的發展模式分析

華夏幸福創立于1998年，在發展早期的業務以房地產開發為主，在企業轉型后聚焦建設集產業集聚、功能完善、生態宜居的產業新城作為核心業務，運用市場化運作機制與合作區域的政府展開合作，共同推動合作區域實現快速且可持續的發展。近年來，華夏幸福堅持以全流程服務助推產業優化升級，以高標準建設增強城市綜合承載力，以專業化運營提高公眾獲得感，以開放式合作實現多元主體的共贏，在產業新城的開發運作、產業培育、城市運營、互動合作、成果共享等方面探索出較為成功的發展模式，逐漸成長成為國內最具綜合實力的產業新城運營商之一，其開發建設的固安、嘉善、沈水、武陟等產業新城項目成為國內產業新城開發、建設、運營的重要樣板和標桿，其獨特的PPP模式獲得國家及地方層面的認可和推廣。截止到2019年6月底，華夏幸福的資產規模約為4500億元，主營員工近10000人，已完成圍繞北京、上海、廣州、南京、杭州、鄭州、武漢等全國15個核心都市圈的布局，事業版圖遍布京津冀、長三角、珠三角等國家重點城市群、鄭州大都市區、成都都市圈、長株潭都市圈等重要都市圈以及“一帶一路”沿線區域。截止到2018年底，華夏幸福的銷售額、營業收人和納稅額分別達到1627.6億元、838.0億元和106.8億元，累計為合作地區招商引資近5000億元，引進的企業及創造的新增就業崗位分別達到2000家和30萬個。

3.1開發運作模式

產業新城與傳統意義上的產業園區和城市新區存在顯著差別，其開發建設能否獲得成功，關鍵在于能否跳出“有產無城”或是“有城無產”的怪圈，而要提高合作區域的產、城、人的匹配度，實現產與城、城與鄉的融合發展。華夏幸福在開發運作上秉承“產城融合”的基本理念，在戰略布局方面始終遵循環城市群、都市圈的核心城市布局的原則，但并不局限于其行政區劃管理范圍，而是按照與核心城市的交通距離來進行布局，一般在距離核心城市中心城區30公里至50公里輻射地帶、快速軌道線的銜接地帶而且城鄉落差較大、能通過承接核心城市產業轉移和較多城市功能輻射的“洼地”進行布局和開發。截至2019年4月底，華夏幸福在國內已經簽訂正式開發協議的產業新城覆蓋了全國60多個區域中的城市群和都市圈（見表1）。在開發內容方面，華夏幸福不拘泥于傳統地產業務，而是聚焦“產業、城市、民生"三大目標，推出從城鎮的整體規劃、設計、建設，再到運營、維護等全流程、全生命周期的“綜合性整體解決方案”，為委托區域提供城市及產業規劃設計、土地綜合整治、城鎮基礎設施及公共服務設施建設、城市公共服務供給、先進產業體系導人及培育、城市綜合運營及維護等六大領域的專業服務，最終將委托區域建成生產、生活、生態有機統一的新城。在項目運作方面，華夏幸福注人資本金與政府簽訂特許經營協議，共同成立合作項目公司對合作區域進行開發建設，同時，突破傳統單體PPP項目模式，將區域的規劃、開發、運營等方面整體打包為綜合項目進行運作，在項目的資金體量、合作周期、交易結構及合作要求等方面更加復雜，主要解決傳統城鎮化開發建設過程中由于不斷發展階段、不同開發主體之間銜接不暢、不協調的問題，有效避免因此帶來的成本增加和資源浪費。

3.2產業培育模式

產業是產業新城的立根之本，產業導人能力是產業新城運營商的核心競爭力。產業體系的培育需要產業新城運營商從產業規劃、招商引資、資源匹配、載體建設到服務運營的各個環節著手，同時注重構建完善的產業體系和創新生態。在產業規劃方面，華夏幸福整合麥肯錫、羅蘭貝格、波士頓咨詢等全球高端智庫資源以及自己公司旗下的產業研究院開展產業規劃研究，聚焦新一代信息技術、高端裝備、汽車、航空航天、節能環保、新材料、大健康、都市消費、生產性服務業、文化創意十大重點產業，并結合區域的產業基礎、發展趨勢、當地需求及產業政策，量身打造適合每個產業新城發展的產業規劃，重點培育科技含量高、示范帶動強、自身特色明顯的先進產業集群。在招商引資方面，組建了來自十大重點產業、國家級開發區或行業龍頭企業并具有多年產業集群培育經驗的專業團隊，并在美國、德國、日本等全球高能級產業集聚地設立招商辦公室，建立全球招商對接機制和招商網絡，匯聚了近40萬條招商企業數據，并鎖定產業鏈的核心環節進行產業招商，同時與龍頭企業結成戰略聯盟，以行業龍頭企業為引領吸附帶動中小企業人駐，推動產業鏈上下游集群集聚，從而形成“雁陣效應”。在要素匹配方面，與國內的清華大學、中國科學院以及美國加州大學、烏克蘭國家科學院、新加坡國立大學等單位的智庫力量進行深度對接，共同建立中試孵化基地、院士工作站、博士后流動站、研發實驗室、工程技術中心等多個研發機構，為產業發展提供創新要素支撐。同時，聯動金融資源，針對不同類型的企業設立產業集群發展基金、產業加速引導基金、天使投資基金等發展基金，構建全價值鏈、多層次的產業投資體系，為各類企業提供全生命周期的金融支持。在平臺建設方面，引人專業化平臺運營公司打造“標準化+定制化+特色化”的產業載體平臺，同時在美國硅谷、以色列特拉維夫、德國柏林、中國北京等國內外創新資源豐富的地區設立了多個孵化器，形成校企合作平臺、研發機構、孵化器、專業園區、產業新城一體聯動的創新鏈和產業鏈，加速創新成果的轉化、產業鏈條的培育和產業項目的落地。在服務運營方面，提供“全方位+立體化”產業服.務，為企業提供政策咨詢、法律財稅、云計算技術指導、人才引培、行政審批等相關服務，提高企業與政府、園區、城鎮的對接效率，破解引入的企業在全生命發展周期中的各種難題。

截至2018年底，華夏幸福已為國內合作區域打造百余個產業集群（見表2），為合作區域貢獻GDP近2700億元。

3.3城市運營模式

現代化、專業化、精細化的城市運營服務也是產業新城運營商的產品特色。華夏幸福將活力、融合、綠色、生態、幸福、宜居等先進理念注人城市運營的全過程。在建設前期，華夏幸福在契合國家戰略與政策、對接國際國內先進標準、強化合作區域優勢和運營商專業優勢的基礎上，對委托區域的整體發展進行戰略性、前瞻性、高品質、全覆蓋的規劃設計，力求實現委托區域生產、生活、生態空間優化與融合，進而實現城市可持續發展。在建設過程中，華夏幸福聚焦產業發展需要、城市功能提升和居民生活需要三大目標，高效率開展土地整理，高標準建設道路、場站、設備、學校、醫院、綠地、公園等基礎設施和公共服務配套設施，提供人性化的交通、市政、商業等配套服務，打造高品位、功能全、環境美的城市框架，不斷提升產業新城的綜合承載力、競爭力和吸引力。在管理過程中，華夏幸福聯手中國國電、華為等戰略合作伙伴，以智慧城市建設理念為引領，逐步打造“3+X"的現代化、精細化、專業化城市運營解決方案，“3”即市政基礎設施、公共服務設施、城市品牌三類運營服務，每一類運營服務中包含多項服務，力求實現城市穩定而又高效的運行。比如，公共服務設施服務中包含了教育、醫療、商業服務、福利、文體等八大類共計80余項公共服務設施。總之，通過構建“規劃、建設、管理、運營"四位一體的城市發展完整體系，力爭將委托區域打造成為產城融合、活力生長、綠色生態、幸福共享、可持續發展的宜居宜業現代化新城。

3.4互動合作模式

產業新城的發展是產業新城運營商與政府、企業、市民的良性互動和密切合作的結果。在與政府互動合作方面，華夏幸福與當地政府通過依法合規的PPP政府采購法定程序與地方政府建立合作關系，兩者各司其職、共同決策。具體而言，政府部門對委托區域發展擁有城鎮規劃、產業項目、土地使用等重大事項的決策權和基礎設施、公共服務質量等方面的監管權，華夏幸福則負責為合作區域提供規劃、開發、建設、管理、運營、維護等全方位的服務，從而實現政府績效目標與企業盈利目標的有機統一，創造出“1+1》2”的效果。在與企業互動合作方面，華夏幸福擁有約4600人的產業研究與發展團隊，在企業進駐之前就做好全域產業發展規劃，根據城市產業政策加強產業落地謀劃，開展完整的產業鏈招商，吸引產業鏈上下游企業在區域內投資建設，為企業提供全球資源匹配、承載平臺建設和全程服務運營等方面服務，構建全區域、全鏈條、全周期創新生態體系，有效保障企業加速落地運行。在與市民互動合作方面，華夏幸福秉承“以人為本”理念，增強人與新城的黏性，將產業人才、城市居民和原住民都作為產業新城發展的參與者和受益人，通過產業集聚和城市運營市場化有效吸引人才進駐并為居民提供就業機會，通過完善城市功能滿足新老市民的生產生活需求，通過將運營商的服務理念以及成果共享的理念注人到各類互動活動中以贏得市民的理解和尊重，引導他們主動參與到新城的建設和維護中來，不斷提升市民的主人翁意識和幸福感。

3.5成果分享模式

產業新城的開發建設模式是一種政府、企業、居民和運營商多方共建共享共贏的模式，最終要實現政府有收入、企業有利潤、民生有改善、城市有發展、社會共和諧的多贏效果。對政府而言，PPP模式解決以往政府包攬開發建設產生的資金困境，轉而由專業運營商來投人，這既能實現產業轉型升級、城市功能優化、公共服務質量提升等地區發展目標，又沒有增加政府財政負擔。同時，華夏幸福創新性引人“自我造血”機制，即以合作區新增的財政收，入作為主要的投資回報來源，實施“按績效付費”的機制，當地政府自身“不投資、不負債、不擔保、不兜底”，有效實現了政府績效提升和債務風險減少的雙贏。對企業而言，華夏幸福為企業提供從選址、開工到培育、孵化、再到運營、升級的全流程服務，為企業在全球范圍內匹配人才、資金、技術等要素資源，打造全方位的載體平臺為企業發展提供便利，有效解決企業各方面發展難題，保障企業健康可持續發展，進而為新城經濟社會發展提供原動力。對居民而言，華夏幸福通過引入先進產業集群為居民提供更多就業機會，通過建設高品質新型社區提升新老市民的居住品質和居住環境，通過完善就醫、人學等公共服務配套設施解決后顧之憂，在民生領域實現“有人員資金保障、有社會組織聯動、有就業促進幫扶、有長效收入機制、有慈善基金資助、有豐富社群活動”，城市承載能力和城市功能的增強有效提升居民的幸福感和獲得感。對華夏幸福而言，其開發建設服務費用按成本加合理回報的原則，主要從委托區域內的基金收人、規費收入、稅收收人等增量財政收入地方留成部分提取，產業發展服務費按照當年落地投資額的一定比例計取，有效保障了企業盈利。

4華夏幸福發展模式的制約因素分析

4.1績效約束增加企業投資回收風險

產業新城的開發建設是一個前期投資金額大、運營周期長、空間范圍廣、收益見效慢的大體量綜合性項目，而在企業“按績效付費”的盈利模式下，項目所有的政府支付資金大多來自合作區域內產生的新增財政收人，“財政無增量，政府就不支付;若財政增量不足以支付服務費用，可按協議免除”，這種績效約束對于地方政府而言沒有風險，但容易對產業運營商的資金鏈造成較大壓力，增加投資回收風險。盡管華夏幸福非常注重資本層面的操作，也通過其他服務以及產業地產業務來縮短投資回收期，但這種方式仍存在一定不確定性。比如，環北京區域的住房限購政策使華夏幸福環京區域的地產價格大幅受挫，新鄭產業新城項目中推出的產業地產也受到鄭州市住房限購政策的影響，導致想要通過流人大都市的人口的購買力外溢來加速資金回籠就變得更加困難。

4.2區域間招商引資的競爭持續加劇

產業是新城的“魂”。對于一座產業新城而言，無論選擇何種招商模式，在前期定位明確之后，普遍面臨“如何吸引企業人駐”的難題。當前，國際貿易摩擦加劇等方面因素增加了國際經濟形勢不確定性，也帶來全球產業布局的深度調整，這給產業新城的招商帶來較多不確定性。同時，全國的新城建設普遍存在同質化現象，產業新城之間、新城與中心城市之間，新城與母城之間的招商引資競爭仍將持續并逐步加劇，高質量的產業招商越來越考驗運營商的服務水平。緊緊把握全球產業發展規律和科技進步發展趨勢，統籌考慮人駐產業與原有產業的有效銜接和接續替代，依托區域優勢和產業特點進行更加專業化、精準化的招商，是產業新城項目能夠脫穎而出的制勝關鍵，也是運營商要持續破解的難題。

4.3新城發展對中心城市存在依賴性

產業新城從開發建設到規模化擴展，離不開產業新城運營商對合作區域進行合理的規劃布局和系統化的開發建設。

華夏幸福的新城項目主要圍繞都市圈、城市群進行布局，這些新城的發展對各個區域的發展基礎特別是中心城市的發展基礎依賴性較為明顯。當都市圈、城市群的中心城市（如北京、廣州）產業，及城市功能開始主動向外轉移時，產業新城能夠較好的承接其輻射帶動，運營商的產業導人優勢和城市運營優勢能夠容易顯現出來。然而，當前仍有不少都市區（圈）的中心城市（如鄭州、成都、沈陽、西安）在內部還沒有得到充分發展，也正在加速擴張，其對周邊區域的人才、資源等還是處于虹吸效應階段。產業新城如何加快形成自身的反磁力機能進而抵御中心城市的虹吸效應，是產業新城運營商可持續發展面臨的巨大挑戰。

4.4政府與企業的合作存在不確定性

在產業新城開發建設過程中，政府在重大項目決策上仍具有決策權，在公共服務供給上有監督權。然而，當前仍有不少地方政府在發展理念上沒有徹底擺脫地域的局限和“高投入、快產出”的顯性政績誘惑，加之受限于相關行業法律法規的限制，由企業社會資本完成一攬子項目建設在操作層面仍存在一定障礙。同時，由于產業新城開發建設的周期-般有10年到30年甚至更長時間，在超長的合作期間，地方主政者可能存在多輪更迭，容易出現“新官不理舊賬”的現象，政府一旦失信就會導致項目受阻甚至終結，進而影響到企業可持續發展。比如，華夏幸福在江蘇省鎮江市的投資遇到巨大阻力，其中一個關鍵性原因就是當地政府不遵守雙方承諾。

5產業新城運營商發展模式優化策略

5.1緊扣國家發展戰略，持續優化項目布局

國家的區域發展戰略深刻影響著一個地方的資源、產業、人口、信息等方面的集聚，好的政策環境也與企業發展機會和利潤空間密切相關。從區域發展趨勢來看，“一帶一路”的實施正在積極構建全球范圍的“共商共建共享"平臺，京津冀城市群、長三角城市群、粵港澳大灣區等國家級城市群建設正努力邁向世界領先水平，而中原城市群、長江中游城市群、成渝城市群等一大批城市群正積極推動鄭州、武漢、成都、重慶等中心城市發揮集聚輻射帶動作用。可以說，國際國內雙向開放水平不斷提高，東中西協調發展的格局正在形成，城鎮體系格局正在加快重塑。產業新城運營商有必要把握城市發展規律和未來趨勢，深人研究國家發展戰略，緊密對接國家發展規劃，深度挖掘各類政策紅利，同時突出產業新城運營商的鮮明特色，持續優化產業新城項目謀篇布局，以準確明晰的項目定位、個性化的優惠政策、具有特色的配套與服務推進產業新城項目建設。

5.2強化規劃引領作用，保障項目產出績效

產業新城的開發建設過程是一個區域價值發現、創造及兌現的過程。如果頂層設計方案出現較大失誤，就會使新城項目建設的效果背離原有初衷，從而影響運營商的產出、投資績效甚至是發展前景，因此，前期科學全面的規劃是發展的重要基礎也是關鍵環節。以華夏幸福為代表的產業新城運營商其制勝關鍵就在于秉持“產城融合”的理念，為委托區域提供全流程、系統性、綜合性的發展方案。未來，產業新城運營商要進一步強化規劃引領作用，一方面要充分考慮委托區域的發展基礎、發展優勢、發展特色等方面，加強產業發展規劃、城市發展規劃及土地利用規劃等多個規劃之間的有效銜接，努力尋求區域綜合發展的最新模式和最佳路徑，力爭“一張藍圖繪到底”。另一方面，要注重理論和經驗的搭配，在充分吸收麥肯錫、羅蘭貝格等現有全球頂級智庫資源的專業知識基礎上，積極邀請對區域非常熟悉和了解的政府、專家、市民廣泛參與，這樣既能夠吸收全球先進理念又能夠更加貼近委托區域的發展實際和現實需求，從而保障新城項目能夠順利實施并實現預期目標。

5.3整合全球創新資源，培育產業核心優勢

產業是產業新城的“魂”，而產業新城的“新”，不僅體現在與傳統園區的區別，更意味著要以創新為根本驅動力，推動合作區域的產業體系實現健康發展。豐富的創新資源正是產業新城運營商的核心資源，也是企業可持續發展的支撐力量。因此，產業新城運營商在產業新城項目實施過程中，要系統研究產業發展的分化、融合、演進的規律和階段，聚焦新技術、新業態、新領域、新模式，堅持創新驅動，整合和對接全球創新資源，在全球范圍內引“資”引“智”，實現創新技術與產業的有效對接，加速集聚創新創業要素，開展全球范圍的招商引資。同時，要推動與周邊其他區域產業實現錯位互補發展，以更優惠的政策吸引更多的科創企業人駐，并通過自建或引進科技創新孵化器打造創新驅動的良好載體平臺，從而增強產業新城的自我創新能力和持久創新驅動力。最后，要充分利用新一代信息技術打造智慧園區，將新城整體再次升級，使之成為更智能化、科技化、管理成本更低、生產自動化程度更高的智能新城。

5.4創新企業融資機制，降低企業資金成本

產業新城的開發建設需要長期巨額的資金投人，盡管產業新城運營商大多具有雄厚的資金背景，但是單靠企業一方力量很難滿足投資需要。因此，產業新城運營商要積極創新融資模式，不斷降低企業自身的資金成本。拓寬新城項目的市場化融資渠道，探索構建項目投資、運營及退出的合理機制，將新城PPP項目與資產證券化模式相結合，增加新城項目建設保障。發揮產業基金的杠桿撬動能力，同時采取企業孵化和控股、參股、收購等多種.形式，深度參與到人駐到園區的企業的發展運營中來，將企業的成長收益和盈利轉化為產業新城項目運營的重要資金來源。

5.5提高運營服務品質，強化新城反磁力機制

產業新城的基礎是“城”，有了完善的城市功能才能吸引產業、人才的集聚，也才能化解中心城市的虹吸效應。產業新城運營商要繼續秉持“以人為本”的理念，根據不同的區域功能定位，從各方面強化城市功能導向，提高運營服務品質，構建新城發展的反磁力機制。首先要加強與中心城市在交通上的無縫銜接，構建多通道、高效率的交通和信息網絡，不斷縮小新城與中心城市的空間阻礙，進而逐步實現兩者的同城化發展。同時，堅持產業引人與城市配套建設同步進行，在引入產業、發展產業的基礎上，將生態城市、海綿城市、智慧城市的新型城市理念導人新城建設中，通過建設商業、公共交通、教育、醫療、文娛等多種主要公共服務，提高住宅種類的品質與多樣性，從而打造更為生態、宜居、便利的生活就業環境，真正實現“城”的功能。通過不斷提升新城的綜合承載力和優化城市功能，逐步構建新城發展的反磁力機制，推動新城實現健康可持續發展。

5.6堅持合作共贏理念，打造多元利益共同體

有合作才有未來，有競爭才有活力。一個產業新城的開發建設是一個周期很長的工程，其每個發展階段都需要各方力量協同推進。實踐證明，以華夏幸福為代表的產業新城運營商要想讓自己的產品和服務找到更具國家轉型意義和時代變革意義的邏輯依托，就必須借助各方力量，堅持合作共贏的理念。因此，有必要進一步踐行合作共贏的理，念，以產業新城開發建設項目為載體平臺，攜手各個領域合作伙伴，在投融資、土地整理、房地產、城市配套設施、產業發展、公共服務、規劃咨詢等各個領域全方位深度合作。重點要加強與地方政府的溝通合作，同時認真研究相關法律法規，推動產業新城項目運營的上升到法治化層面，保障自身合法權益。積極借鑒行業內其他運營商的有益經驗，補齊自身發展短板，積極培育企業新競爭優勢。

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