發揮GIS在不動產登記中的應用

劉羽 單雨辰

摘要：隨著我國城市化建設的快速發展，城市內的各類不動產數量隨之劇增，登記量與日俱增，如何提高不動產登記質量和效率成為一項極其重要的事情。在不動產登記中，各類屬性和圖形數據龐大且復雜，有效利用GIS技術對屬性和圖形數據進行科學管理并分析的功能，在空間數據和非空間數據異化管理的基礎上實現數據的高度統一和關聯，為不動產登記工作提供了極大的便利。重分析如何在當下日益復雜.的不動產登記中有效利用GIS技術，為今后的不動產登記管理提供幫助。

關鍵詞：GIS;不動產登記;GIS應用.

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）07-0072-75

收稿日期：2020-05-20

1引言

不動產登記數據涉及土地、房屋（包括建筑物和構筑物）.森林林木、草原、海域等各類不動產登記信息，具有龐雜的內容、繁多的指標、多元的信息，如何將這些信息進行整合和關聯是不動產登記工作的重點。因此，不動產登記信息化建設是現階段不動產登記發展過程中不可逆轉的趨勢，而GIS能夠存儲不動產的空間信息以及各項屬性信息，可以將不同部門的信息整合起來，進而實現對不動產的有效、綜合的信息化管理，建立和實施不動產統一登記制度?；贕IS進行不動產空間數據和業務數據的規范管理，將進一步提高登記質量，保證不動產權利狀況得到最完善、準確的明晰和確認，有利于提高政府管理效率和業務水平，將最大限度地整合資源，減少政府財政支出。

GIS技術的推廣使用可以更加高效的解決多部門、多層級協同工作難題，可在更大范圍內實現上下級部門或跨越不同職能部門之間的不動產登記信息共享的局面，為廣大人民群眾提供更加高效、便利的行政服務，保護權利人及相關人員的合法財產權益。同時也有利于網絡及大數據技術支撐下的國家治理體系的發展和完善，提高政府治理效率和服務水平。

2什么是GIS

GIS全稱地理信息系統，是以地理空間數據庫為基礎，在計算機軟、硬件支持下，對空間相關數據進行采集、輸人、管理、編輯、查詢、分析、模擬和顯示，并采用空間模型分析方法，適時提供多種空間和動態信息，為地理研究和決策服務而建立起來的計算機技術系統。換言之，GIS就是利用計算機建立地理數據庫，將地理環境中的各種要素，包括地理空間分布狀況和所具有的屬性數據，進行數字存儲、處理和分析，建立有效的數據管理系統。通過對多種要素的綜合分析，方便快速地獲取信息，滿足各種不同的應用或科學研究的需要，并以圖形和數字的方式表示結果。

GIS是集計算機科學、測繪學、地理學、空間科學、數學、統計學、管理學為一體的新興科學，它以高效的數據管理能力、空間分析、多要素綜合分析和動態監測能力，成為目前一種有效的管理決策工具，廣泛應用于不動產登記、土地管理、城市規劃、環境監測、防災減災、工程建設、房地產開發等各個領域。在不動產登記中主要用于各類不動產登記數據的存儲、查詢和利用。

3現行登記數據組成

登記的核心是數據，數據質量決定了登記結果的質量。如表1所示，現行登記過程中主要涉及的數據包括：

（1）基礎地理信息數據：基礎數據主要包括各種比例尺的行政區劃界限數據以及各種的影像數據。

（2）地籍信息數據：①描述土地空間位置以及.形態的圖形數據，如地籍圖、宗地圖等;其中以“宗地”為核心，其他所有的登記數據都要與宗地建立聯系，地理實體數據除宗地外，還包括各種點要素、線要素和面要素。②描述土地權屬、土地位置的屬性數據，如宗地號、地類、面積、權屬、坐落等。

（3）房屋信息數據：①描述房屋形態的圖形數據，主要包括“幢、層、戶"。②描述房屋面積、權屬、用途、結構類型、建成年代等屬性數據。

（4）其他信息數據：林業、海洋、草原、礦產等自然資源數據都是重要組成部分。

4不動產登記存在的問題

不動產統一登記不單單是登記發證的問題，登記發證之前首先要進行準備工作即權籍調查和數據整合人庫，登記發證后也需要完成后續工作，提供數據共享，互聯互通，協同辦公以及數據匯交。通過對不動產登記數據的整體和局部分析和應用，實現不動產登記業務的一網通辦、全域通辦，為群眾提供更便利的不動產登記服務，同時為房地產市場調控提供科學決策，幫助建立房地產市場調控的長效機制，科學有效防范金融風險。

不動產登記數據是不動產登記的基礎和核心。長期以來，我國對于不動產都是一種分散的管理模式，各個部門各司其職，形成了房管部門管理房屋、國土部門管理土地、林業部門管理林權等。隨著新時期發展的需要，這種數據管理模式的弊端凸顯了出來，數據質量參差不齊，數據壁壘導致數據冗余、沖突、缺失等情況十分普遍。因此，不動產登記數據需要完成數據整理、數據關聯、數據人庫、數據匯交這四個步驟才能更好地用于后續的不動產登記業務中。

4.1數據本身存在問題

不動產登記數據尤其是存量數據很多是分散的、不同格式的、不同存在介質的房地登記數據，必須進行有效地梳理，并且嚴格按照不動產登記建庫要求進行整合建庫，但不動產登記數據量巨大，涉及范圍廣，在登記過程中存在如下問題：（1）圖形數據問題主要有四個：①坐標基準的問題，如坐標系不統一、獨立坐標數據較多;②圖形數據與現狀不一致，主要由于空間數據采集過程中存在錯誤或是宗地及其上定著物發生變化但相關部門卻沒有及時更新造成;③圖形數據缺失嚴重，尤其是宅基地和個人建造房屋等的相關數據;④空間數據之間存在拓撲錯誤，如宗地之間的壓蓋現象等。（2）屬性數據問題主要表現為屬性字段的缺失、屬性字段信息錯誤等。通過開展不動產登記數據整理對無效冗余數據進行清理，合格數據進行規范化梳理，解決數據對應錯誤、數據格式不統一等問題。

4.2數據之間缺乏關聯

實行不動產統一登記，就要將不動產登記數據之間建立關聯。一方面很多存量土地、房屋的登記數據沒有整合起來，缺乏房地信息的關聯性。進行房地數據關聯時應當遵循“戶落幢、幢落宗、宗落地”的處理原則。另一方面圖形數據和屬性數據存在很多不一致的情況，需要將圖形數據和屬性屬性進行關聯，確保不動產的圖屬數據一致性。關聯過程中存在三個關鍵環節：

（1）宗地統一編碼是不動產數據關聯的關鍵。需先完成宗地統一編碼，才能進一步開展不動產數據整合關聯工作。

（2）房地數據關聯的重點在于房屋落宗問題。需先梳理清楚宗地數據和房屋數據的關系，進而實現房地數據掛接。利用宗地編碼擴展為自然幢編碼并進一步擴展到不動產單元號，最終建立起自然幢與宗地之間的聯系。

（3）對于圖屬數據不-致的情況，需要通過權籍調查獲取準確的圖形或屬性數據后再進行關聯。

將整理并關聯完成地不動產登記數據導人到不動產登記數據庫系統中，根據不動產登記數據庫標準對空間數據進行坐標系檢查以及自相交、未封閉、壓蓋等相關拓撲檢查，對于屬性數據進行編碼以及標準化檢查，同時還要進行圖屬一致性檢查，以達到不動產登記數據質量要求。在完成數據的相關檢查后，要根據不動產登記數據庫標準完成圖形和屬性數據之間的關聯掛接，最后輸出需要提交的紙質圖表資料與電子資料，完成匯總與整理歸檔工作。

4.3缺乏以圖管不動產的思維

不動產登記是不動產物權變動的法定公示手段，是因為法律行為而產生的物權變動的生效條件，是物權依法獲得法律保護和承認的基本依據。不動產登記簿主要記載：（1）不動產的自然狀況信息，包括不動產的位置坐落、界址界線、空間界限、面積等狀況;（2）不動產的權屬狀況信息，包括不動產的權利主體、權利類型、權利來源、權利來源、權利內容、權利期限、權利變換、限制信息等狀況。不動產登記實務中，往往對不動產權屬信息更加.重視，因此不動產登記管理中更依賴包含權屬信息更多的屬性數據，缺乏以圖管不動產的思維。將不動產單元納入“一張圖”進行管理，將登記結果圖形化，可以使不動產登記結果更加準確，不動產單元信息的查詢和檢索更加便利。

5GIS和不動產登記相結合

5.1利用GIS對不動產數據進行管理

通過前面對不動產登記存在問題進行的詳細梳理可以看出，不動產數據不僅數據量巨大，除了大量的屬性數據以外，圖形數據也占據了十分重要的地位。在不動產登記業務中，不僅要確保屬性和圖形數據本身的質量，還需要將屬性和圖形數據準確地關聯。而GIS技術不僅可以通過各個圖層以及屬性表對圖形數據和屬性數據進行聯合管理，能準確顯示各類不動產的空間信息，更依賴于GIS強大的地理信息數據處理分析功能，通過對房屋、宗地各個圖層數據進行拓撲關聯，真正做到“以圖管不動產”。利用GIS技術在不動產登記過程中實現不動產單元的精確空間定位，使得不動產登記信息在圖上有據可查、不重不漏。將GIS和業務辦公平臺一體化，在“以圖管不動產”的操作環境下，可以直接將GIS應用于不動產登記業務辦理過程之中，實現不動產以及相關各種圖形和屬性信息的查詢、檢索、統計、分析和制圖等功能，從而提高登記的質量，減少登記失誤。

5.2應用GIS于權籍調查信息系統

權籍調查結果是不動產登記的基礎，對于存量登記數據中缺失的屬性和圖形信息，仍需要通過權籍調查進行補充和明晰。通過GIS技術，可以將不動產單元信息原來零散、碎片化的圖形數據進行一體化拼接，為權屬調查、不動產測量成果的人庫、制圖和不動產單元信息的查詢和檢索等操作提供了便捷的軟件工具，為權籍調查結果的數字化、信息化和智能化奠定了基礎。

5.3立體空間登記

不動產單元的定義伴隨著土地利用向立體化、復雜化發展產生的。隨著城市的建設發展，地上和地下空間逐漸被充分利用起來，地上高層建筑、地下停車場、管線設施等不斷涌現，土地立體化利用已十分常見。在此背景下，以二維圖形配合屬性信息的傳統方式進行權屬登記已不足以應對土地利用立體化、復雜化的現狀，利用三維構建技術結合GIS信息表達、分析的優勢，立體直觀地表現不動產單元以及復雜不動產單元之間的空間關系，推進不動產登記由平面模式向立體模式轉變，這將是今后發展的趨勢。

5.4自然資源登記

自然資源確權登記正在緊鑼密鼓地展開，推動山水林田湖草等自然資源調查成果與國土空間的實質性融合。之后不動產登記數據將量更大，范圍更廣，空間上更加復雜，GIS技術將從更多方面應用到不動產登記中。

5.5GIS在不動產登記相關領域的應用

不動產從一開始的首次登記到中間的轉移、變更登記等，再到最后的注銷登記，往往都經歷了規劃審批、土地儲備、土地轉讓、不動產建造、不動產買賣、拆遷滅失等一系列階段。區域內的不動產往往處于不同階段，同一不動產隨著時間推移所處階段也將發生變化，這些變化往往都涉及很多相關部門，事關眾多群眾利益，讓登記機構對不動產進行登記增加了難度。通過GIS技術可以將這些數據進行數字化、信息化、圖形化，使規劃、拆遷等相關信息更加明晰，進一步提高登記質量，避免登記錯誤。