房地產稅對地價和房價的影響機制研究

文/陳若涵 洪小河

一、引言

房地產業一直是我國國民經濟的重要支柱產業，從1998年房改開始，我國的房地產業迅猛發展，房地產市場也在不斷擴大，商品房的銷售均價從1998—2013年漲幅達到了200%，但房屋的竣工成本僅上漲了127%。

為了抑制房地產價格的不斷上漲，保證房地產業健康發展，政府制定了一系列政策進行宏觀調控，但效果不佳。在2019年的《政府工作報告》中，“穩步推進房地產稅立法”再次被提及，開征房地產稅已經成為當今社會經濟中的一個熱點問題。我國現行房地產稅體系包含了所得稅、房產稅、印花稅和契稅等一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅。據統計資料顯示，1999—2018年，房地產稅稅收之和占地方財政收入的比重從6.76%上升至17.7%，上漲幅度為161.83%?？梢哉f，房地產稅作為一個涵蓋了所得稅、流轉稅、財產稅和行為稅等多類稅收，涉及了房地產開發投資、交易流通、持有等三個階段的稅收體系，其對房地價會產生影響是毋庸置疑的。

二、相關理論模型

根據市場經濟的運行規律，價格上升會導致需求量的減少和供給量的增加；反之，價格的下跌會導致需求量的增長和供給量的下降。房地產稅主要是通過各個稅種和稅率調節房地產的市價，從而影響房地產的供給和需求；同時，房地產供給和需求的變動反作用于價格。

由于不同商品的供給彈性和需求彈性都有所差異，稅負轉嫁的存在使房地產的供給者和需求者都承擔著不同的稅收負擔。稅負轉嫁可能會出現三種結果：第一種，房地產的供給者即開發商將所繳納的稅款全部采取提高房價的方式，最終轉嫁給消費者。第二種，房地產的需求者通過壓低房價的方式，將其所繳納的稅款轉嫁給房地產的提供方。第三種，供給雙方的納稅者將部分稅款轉嫁出去，即法定歸宿和經濟歸宿有部分重合的可能性。

根據轉嫁的規律分析房地產稅的轉嫁與歸宿：商品的供給彈性越大，稅負前轉給消費者的可能性就越大；反之，商品的需求彈性越大，稅負后轉給供給者的可能更多。本文的房地產稅主要指的是房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅五個稅種。其中從價稅居多，以下分析均考慮為稅率的變化影響，并且將從房地產稅的流轉環節和保有環節去分析稅負轉嫁與歸宿的問題及對價格的影響。

三、流轉環節

本文將從短期和長期兩個時間長度來進行分析。隨著商品房價格的上升，消費者的需求都會或多或少減少，反之需求量則增加。但是對于商品房的供給曲線而言，由于土地的限制會根據時間長短呈現不同的形狀。

（一）短期流轉環節

市場分析看到，當需求彈性大于供給彈性的時候，房地產的供給者承擔了更多的稅負；反之，稅負更多地轉嫁給了房地產的消費者。從一般均衡分析的角度，隨著房價的上漲，房地產供給方會增加商品房的供給數量，反之則會減少。供給曲線和需求曲線的均衡點會決定商品房的均衡價格和數量。若征收房地產稅，對于供給方和需求方有著不同的情況。在達到新的均衡的時候，其稅負的轉嫁方向及歸宿取決于房地產市場上供需求彈性的大小等多種因素。

（二）長期流轉環節

從長期流轉環節分析，土地的數量有限致使房地產的供給是恒定不變的，所以它的供給曲線是垂直于橫軸的，即供給完全沒有彈性。在房地產供給完全有彈性的市場上，征收房地產稅并不會帶來房價的改變，并且稅負歸宿由消費者承擔。當在一個土地稀缺的市場上，商品房已經達到了潛在供給數量時，稅負會全部轉嫁給供給者。

若要分析商品房單價的變化，則要從不同的時間維度進行分析。在市場完全飽和、房地產完全達到潛在數量時，征收房地產稅會使房價下跌，且稅負全部由供給方承擔。當在一定的時間維度內，房地產稅的征收會使房價升高，稅收會增加房地產開發商的成本，這時候供給方會通過稅負轉嫁的方式將應納稅所得額或多或少地轉嫁給買方，需求方就不得不用更多的價格去購買商品房。

四、保有環節

眾所周知，房產除了自用之外，投資也是多數消費者購置房產的原因。本文將在離散時間維度的假定下用資產定價模型對保有環節稅收產生的影響進行分析，運用現金流量模型對未來時間點的收益的凈現金流通過折現系數折現計算房地產價格現值。模型將涉及以下變量：房租未來收益現金流、預期增長率、維修等其他費用和折現率等。模型的公式為：

1.當不征收房地產稅時，未來T個時間點折現到現在的房產凈現值價格的表達式如下：

其中：P0為房產現值價格，Vt為房產在t時的價值，c為維修等其他費用，g為預期增長率，i為折現率，t=1，2，3...T。假設每期收到的房租租金都相等，即V1=V2=...=VT；且T=∞當，即可把上式化簡為：

2.現在假定持有房地產時每個時間點上應納稅額的稅率為b，其他假定條件不改變。則稅收凈現金流折現后的凈現值為：

化簡后為：

對比稅前和稅后的房地產凈現值，差值為保有環節稅款折現后的現值之和，即為稅收資本化現象，用稅前價格減去稅后價格的差值是房價下降的幅度：

3.房地產稅與房價相互關系的研究分析。

以我國1999—2018年與房地產行業直接相關的五類稅種的稅收收入之和，商品房平均銷售價格進行回歸分析。運用EViews軟件對1999—2018年房地產稅稅收收入及商品房平均銷售價格數據進行處理，作散點圖建立模型得到回歸圖形及方程式。

（1）研究方法與數據處理。將房地產稅作為自變量，房價作為因變量建立一元線性回歸模型，得OLS法的回歸結果，模型估計結果的標準格式為：

根據實驗結果，繪制散點圖及擬合線得到回歸方程曲線，如圖1所示。

（2）模型檢驗。

圖1 1999—2018年房地產稅與商品房平均銷售價格回歸方程

①單位根檢驗（ADF檢驗）。利用單位根檢驗對房價與房地產稅的原始序列的波動性進行檢驗。結果如表1所示，房地產稅稅收收入和房價遵從二階單整，從而可得到兩個變量長期協整。二階單整序列往往具有一個相對不變的的增長率，模型也證實了商品房平均單價的增長。

表1 ADF單位根檢驗

②經濟意義、擬合優度和統計檢驗。我國房價自1998年以來，房地產稅與房價同方向變動。即隨著稅收收入每上升1%將導致商品房平均銷售價格上漲0.3367%。由回歸結果可知，本實驗中的可決系數R2=0.9682，說明房地產稅能夠很好地解釋商品房平均銷售價格。解釋變量“房地產稅稅收收入”對被解釋變量“商品房平均銷售價格”的90.82%的變化做出了解釋。

針對H0：β0=0與H0：β1=0，回歸系數β0的標準誤差和t值分別為129.5382和18.28958，回歸系數β1的標準誤差和t值分別為0.014381和23.41091，在給定顯著性水平α為0.05時，tα/2（n-2）=t0.025（18）=2.1009。顯然β0、β1的t值均大于2.1009，即拒絕原假設，所以參數的估計值顯著不為零，這說明了解釋變量房地產稅稅收收入在0.05的顯著性水平下對商品房平均銷售價格的影響是顯著的。

（3）研究結論。通過對經濟理論模型的分析和根據OLS的回歸結果與ADF檢驗可以發現房地產稅對房價的影響存在較為明顯的正相關關系。房地產稅的征收雖然在一定程度上可以抑制炒房的行為，但是也不可避免地促進了商品房持有成本的上升。隨著我國城鎮化的進程，在一二線城市住房的需求始終大于供給，房地產稅給房地產市場帶來的影響后者始終大于前者，也就導致隨著時間推移可以顯著地發現房價與房地產稅的上揚。

（4）改革建議。首要任務是加快房地產稅的立法進程，房地產稅關乎每一位中國人居有其所的美好愿望，是有力調控房價的關鍵因素。房地產稅法的內容具體而言有以下幾個方面：法律條文應該細致合理，對于納稅人、征稅對象、稅率、征稅依據有明確合理的規范要求。政策制定應在合理的范圍內適當降低房地產交易的相關費用，提高民眾納稅的積極性。

房地產稅立法需要考慮到不同地區經濟發展水平存在差異的現實問題。相較于北上廣深等一線城市，內陸的二、三線城市對于房屋的需求更為輕松，人均擁有的住宅面積也更大，因此對于房地產稅的征收要因地制宜，結合地區的實際發展水平等現狀制定一個房地產稅稅率區間，對不同地區實行區別對待確保稅收的公平性。稅收減免政策要有針對性，確保體現稅收的公平性。

完善保有環節的稅制結構，這可以在一定程度上減少炒房的動機。除此之外，房產市場價值評估制度等配套體系也需要跟著稅法的構建逐步發展。這同時也鼓勵獨立第三方價值評估行業的發展，在構建的過程中要確保機構的客觀獨立 地位，防止出現不公正有害市場的行為。