農村集體建設用地流轉中存在的問題及原因分析

摘要：農村集體建設用地流轉是在相關規劃和用途管理達標的基礎上對農村集體建設用地進行出讓、租賃和入股，促進國有土地進入到市場中進行流轉。在我國經濟發展水平不斷提高和土地市場日漸完善的情況下，農村集體建設用地交易愈加頻繁和活躍，在實際流轉工作中也出現了一定的問題，對農村集體建設用地有效利用產生了不良影響。在本次研究中，重點針對農村集體建設用地流轉進行了探究，在明確現有問題的基礎上，結合流轉工作中存在問題的原因，探索了有效處理問題的措施，希望能促進農村集體建設用地流轉規范化和有序化發展。

關鍵詞：農村地區;集體建設用地;土地流轉

在實際推進農村集體建設用地流轉活動的過程中，仍然存在明顯的問題，會降低流轉實效，不利于農村集體建設用地流轉工作的規范化和有序化開展，也會對鄉村振興戰略的貫徹落實產生消極影響。因此在新時代背景下，十分有必要針對農村集體建設用地流轉問題以及存在問題的原因進行解析，促進完善流轉規劃體系的構建，加快農村集體建設用地流轉發展進程。

一、當前農村集體建設用地流轉存在的問題

針對當前農村集體建設用地流轉進行分析，在實際工作中仍然存在明顯的問題，具體如農村集體建設用地私下交易問題嚴重，市場競爭機制的作用被弱化;土地流轉方面存在隱形扭曲的交易方式，各地流轉模式不同，受到人為因素的影響明顯;農村集體建設用地流轉交易可比性嚴重不足，交易信息不暢通的問題明顯，極易引發小范圍的沖突;農村集體建設用地流轉方面土地管理部門權屬管理難度大，極易出現尋租的問題，集體經濟組織的利益無法得到保障，收益分配不合理的問題明顯。

二、農村集體建設用地流轉存在問題的原因

結合現有問題針對農村集體建設用地流轉存在的原因進行解析，發現主要原因涉及以下幾個方面：

其一，農村集體建設用地流轉原則不夠明確，現階段難以從多角度對流轉工作的開展進行有效的規范和約束，甚至會引發土地流轉工作中管理不到位、制度不規范的問題，不利于市場調節與政府調控的協同發展，會對農村集體建設用地工作的高效化開展產生消極影響。其二，農村集體建設用地制度體系建設缺乏完善性，在制度建設不到位的情況下極易造成土地流轉工作缺乏有效的管理，收益分配保障力度不足，流轉市場體系的建設也存在滯后性，會對農村集體建設用地流轉工作的持續健康發展產生消極影響。其三，農村集體建設用地法律法規體系的建設不夠完善，難以調動相關管理人員的管理積極性，甚至在部分地區會出現尋租問題，造成管理不夠規范系統的情況嚴重，也會對農村集體建設用地流轉活動的高效化開展產生巨大的阻礙作用。

三、農村集體建設用地流轉規范化發展措施

（一）堅守農村集體建設用地流轉的基本原則

從當前我國農村集體建設用地流轉基本情況看，要想促進流轉工作的科學有序推進，就要對流轉原則進行明確，遵循相關原則促進各項土地流轉工作的開展，提高農村土地流轉綜合發展效能。其一，要遵循動態平衡原則，在推動農村集體建設用地流轉的過程中必須要將耕地與建設用地的平衡利用作為前提條件，實現保護耕地的目標，增強流轉工作的穩定性和高效性。其二，堅持產權清晰的原則，對農村集體建設用地人格化主體進行重新定位，并將其作為土地流轉市場的主體，增強管理的規范化和有序化。其三，要踐行因地制宜的原則，針對各地區發展情況對農村集體建設用地流轉實施差異化對待，制定與各地區農村集體建設用地流轉工作需求相適應的工作方案，提升流轉工作的科學性。其四，要遵循市場調節與政府宏觀規劃相結合的原則，發揮政府主導作用，促進完善農村集體建設用地流轉市場的建立和發育，為農村集體建設用地工作的開展提供有力支撐，促進農村集體建設用地流轉工作的穩定發展。

（二）構建完善的農村集體建設用地流轉制度

完善的制度能為農村集體建設用地流轉工作的開展提供制度保障，促進流轉工作規范化和有序化發展。因此為了促進農村集體建設用地流轉水平不斷提升，在具體工作實踐中要積極探索完善制度體系的構建，保障能發揮制度規范作用，促進流轉效能不斷增強[1]。首先，要積極探索建設與農村集體建設用地流轉相關的產權制度，明確土地所有權，確保在土地流轉工作中不改變土地歸農民集體所有的性質，并在流轉活動中賦予土地轉移的權能。在此基礎上要對土地產權登記制度進行規范，強化土地登記的社會意識和法治化程度，逐步構建完善的土地登記賠償制度和準備金制度。其次，要對農村集體建設用地流轉方面涉及到的具體工作條件、對交易主體范圍的界定等進行明確，確保農村集體建設用地符合國家相關規劃，具有完整的產權，并且產權歸屬現階段不存在爭議，流轉協議正規公正，與用途管理方面的要求契合。最后，要注意對權益分配制度進行適當的優化創新，堅持誰所有誰受益的原則，政府不直接參與農村集體建設用地流轉受益的分配，增強受益分配的穩定性和有效性。

（三）構建完善農村集體建設用地流轉法律法規體系

法律法規體系的構建能為農村集體建設用地流轉活動的開展提供有力支撐。在新時代背景下，全方位推進農村集體建設用地流轉工作的過程中，要注意從法律法規建設角度進行分析，構建法制化的農村集體建設用地流轉工作體系，推動其逐步實現長遠穩定發展的目標。鑒于此，應該積極探索完善法律法規制度的措施，為農村集體建設用地流轉活動的深入推進提供法律法規保障。其一，要積極對農村集體建設用地流轉法律法規進行修訂，盡快制定與“集體建設用地管理條例”“集體建設用地有償使用辦法”相關的法律條例，在法律的規范下促進農村集體建設用地流轉活動逐漸呈現出科學化和規范化的發展態勢，構建完善的流轉調控和規范化管理體系。其二，要促進農村集體建設用地總體規劃體系的構建，對《城鄉規劃法》進行整合應用，從城市和鄉村協調建設的基礎上對農村地區進行科學的規劃，并依法加強對規劃的管理，在法律規范和約束下對農村集體建設用地的用途環節流轉等進行分析，確保能突出土地流轉的規范性和有序性[2]。其三，要完善用途管制方面的法律法規，引入分區管制思想，對分類管理模式進行完善，促進管理效能得到明顯的提升。其四，從法律層面對土地儲備機構的職能進行擴展和肯定，明確其在農村集體建設用地流轉交易方面宏觀調控的地位，促進其信息發布作用、交易管理作用、行為確認作用以及糾紛處理作用等的充分發揮，其實推動農村集體建設用地流轉工作向著規范化和法制化發展角度邁進，切實提升綜合管理效能。

四、結語

綜上所述，在現代社會背景下，結合城市化建設背景和農村集體建設用地流轉工作的現有需求，十分有必要積極探索農村集體建設用地流轉創新發展措施，構建完善的流轉保障體系，促進農村集體建設用地流轉市場規范化運行，提高流轉效率和效果，在優化農村集體建設用地資源利用率的基礎上，發揮農村集體建設用地流轉工作的作用，為農村地區經濟社會現代化建設提供有力支撐。

參考文獻：

[1]徐可.農村集體經營性建設用地入市流轉中區塊鏈技術應用分析[J]. 時代農機，2020（1）：51.

[2]佘吉武.農村集體建設用地流轉與土地管理制度改革研究[J].鄉村科技，2019（22）.

作者簡介：亓志華（1969—），男，漢族，河南遂平縣人，大學學歷，房地產中級職稱，主要從事國土管理及集體建設用地入市、流轉，基層國土工作研究。