房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)淺析與對(duì)策

【摘? 要】房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)由于面臨非常復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很高，面臨著諸多不確定性因素，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的難度很大，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。論文闡述了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，并分析風(fēng)險(xiǎn)的成因，提出化解風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，以期為房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康運(yùn)行提供指導(dǎo)。

【Abstract】The development and operation of the real estate industry is faced with a very complex development and operation environment， and its risks of development and operation are very high， and it faces many uncertain factors， which lead to the difficulty of real estate development and operation is very great， and then affect the stable operation of the economy. This paper expounds the risks of real estate development and operation， analyzes the causes of the risks， and puts forward countermeasures to solve the risks， so as to provide guidance for the stable and healthy operation of the real estate industry.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)經(jīng)營(yíng);風(fēng)險(xiǎn);對(duì)策

【Keywords】real estate; development and operation; risks; countermeasures

【中圖分類號(hào)】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2020）06-0136-02

1 引言

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資的熱情不減，導(dǎo)致我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)體量巨大，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的不確定因素。在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，首先要對(duì)需求進(jìn)行預(yù)測(cè);其次按照政策導(dǎo)向和市場(chǎng)要求進(jìn)行投資開發(fā)。在這整個(gè)過(guò)程中，每個(gè)階段都充滿著不確定性，因此，極有可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資具有資金量巨大、周期長(zhǎng)、資金回籠慢等特征，稍有不慎都會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的資金流斷裂，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)，因此，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)估是非常必要的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深刻了解導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的原因有哪些方面，在投資之前，對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行深刻的分析與評(píng)估，并制定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案從而能夠有效控制風(fēng)險(xiǎn)。如何能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占有一席之地，并控制住風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。化解房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，能夠防止房地產(chǎn)泡沫的破裂和房地產(chǎn)企業(yè)硬著陸，這也是宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的重要保障。

2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的概述

2.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、銷售等行為制定的相應(yīng)政策具有不確定性，政策的變化極有可能限制房地產(chǎn)商的開發(fā)和銷售行為，甚至對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。尤其近年來(lái)“房住不炒”理念的提出，更導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式受到極大限制。為了控制房?jī)r(jià)，國(guó)家和地方政府都出臺(tái)了相關(guān)政策，從項(xiàng)目開發(fā)開始到銷售為止，每一個(gè)階段都有相應(yīng)的政策進(jìn)行限制，這些政策都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了沖擊，使其脫離了之前粗獷的發(fā)展模式。政府所施行的政策主要有三方面：一是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，這會(huì)限制其開發(fā)房地產(chǎn);二是金融政策，緊縮的信貸政策會(huì)限制房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，甚至產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn);三是土地政策，土地產(chǎn)權(quán)制度的變更使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)困難重重。

2.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊。經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行具有周期性，從繁榮到衰退循環(huán)往復(fù)，“黑天鵝”等不確定事件也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面產(chǎn)生沖擊，從而使得市場(chǎng)上的需求發(fā)生變動(dòng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于繁榮階段時(shí)，市場(chǎng)上的資金充足，投資于房地產(chǎn)的意愿也更強(qiáng)，這時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)得到推動(dòng);當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于衰退或者低迷時(shí)，由于市場(chǎng)上的資金緊缺，消費(fèi)、投資等方面都會(huì)收緊，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)就只能壓縮利潤(rùn)回籠資金，否則將會(huì)面臨資金鏈斷裂、企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)很難準(zhǔn)確把握，“黑天鵝”事件的出現(xiàn)更難以預(yù)測(cè)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)可能處于經(jīng)濟(jì)的繁榮期，而銷售時(shí)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退階段，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.3 建造風(fēng)險(xiǎn)

建造風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，是指發(fā)生在招投標(biāo)的過(guò)程中的，與承包商的協(xié)調(diào)、工程的質(zhì)量等方面的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商主要有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)商招標(biāo)等招標(biāo)方式。在選擇招標(biāo)方式時(shí)，設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位的條件都是要納入考慮的問(wèn)題。在施工之前要建立相應(yīng)的條款和合同，并且依據(jù)合同條款進(jìn)行施工，任何一步出現(xiàn)問(wèn)題都可能會(huì)影響工程的進(jìn)度和質(zhì)量，增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，造成不必要的損失。在施工過(guò)程中，很難預(yù)測(cè)會(huì)出現(xiàn)何種狀況，從而影響工期。如果工期不能保證，錯(cuò)過(guò)最佳銷售時(shí)期，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失和風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 銷售風(fēng)險(xiǎn)

銷售是房地產(chǎn)開發(fā)的最終步驟，也是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)盈利和資金回籠的關(guān)鍵步驟。開發(fā)項(xiàng)目是否盈利、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益都取決于銷售的具體情況。在進(jìn)行銷售之前要找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，進(jìn)行合理的、大力的宣傳。把握住宣傳和銷售的最佳時(shí)機(jī)，開盤前的預(yù)售、正式銷售和清盤時(shí)的銷售都要有適合的宣傳和銷售手段。但是每個(gè)時(shí)機(jī)都有其各自可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格的制定、需求的狀況、銷售模式的變化以及市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)等因素都有可能導(dǎo)致銷售不順暢、效益不能達(dá)到要求，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的成因

3.1 先期調(diào)研不足與信息量較小

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，起步比較晚，經(jīng)驗(yàn)缺乏。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程的設(shè)計(jì)不夠全面，開發(fā)前的調(diào)研不充足，對(duì)市場(chǎng)的需求了解不到位，細(xì)節(jié)把控不夠，導(dǎo)致開發(fā)后的房子很難滿足消費(fèi)者的需求，存在著各種各樣的缺陷，進(jìn)而影響房產(chǎn)的銷售，造成銷售風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)政策的學(xué)習(xí)和調(diào)研缺乏，政策的變化往往是多方面的調(diào)整，不了解政策就難以做到隨機(jī)應(yīng)變。總之，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)未能充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，就不能形成完整可行的計(jì)劃方案和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，以至于在項(xiàng)目的投資建設(shè)開始后才發(fā)現(xiàn)各種阻礙因素，這時(shí)再進(jìn)行應(yīng)對(duì)會(huì)增加工作量和成本。

3.2 對(duì)相關(guān)政策的反應(yīng)不敏感

政策的變化對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)性非常強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，因此，在相當(dāng)大的程度上受到政策的限制。政策的變動(dòng)可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定性增加，甚至導(dǎo)致其停工調(diào)整，不及時(shí)掌握政策走向很難使得項(xiàng)目的開發(fā)取得成功。由于一直以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，導(dǎo)致很多企業(yè)產(chǎn)生定向思維，認(rèn)為政策的導(dǎo)向不會(huì)發(fā)生改變，從而降低對(duì)政策反應(yīng)的敏銳性。

3.3 營(yíng)銷計(jì)劃缺乏新意

房地產(chǎn)銷售這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)是決定收益和項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵一環(huán)，有創(chuàng)意的營(yíng)銷計(jì)劃能夠增加營(yíng)銷的成功概率。但是目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷隊(duì)伍的整體素質(zhì)不高，專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)匱乏，對(duì)產(chǎn)品的特點(diǎn)和消費(fèi)者的需求了解不夠，因此，很難認(rèn)識(shí)到和挖掘出產(chǎn)品的特殊價(jià)值所在，從而在進(jìn)行營(yíng)銷計(jì)劃的制定和營(yíng)銷活動(dòng)的實(shí)施時(shí)，難以突出亮點(diǎn)和打動(dòng)人心，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的定位不明確，品牌地位和形象的營(yíng)銷不足，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上很難形成品牌效應(yīng)和良好口碑，從而導(dǎo)致銷售乏力。這些問(wèn)題都會(huì)制約房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，從而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

4 化解房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

了解目前房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，分析風(fēng)險(xiǎn)的成因，制定化解風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，化解每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)，保障整體風(fēng)險(xiǎn)可控。具體可以從以下幾個(gè)方面考慮。

4.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

化解房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的第一步，就是準(zhǔn)確地識(shí)別出在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)。要做到準(zhǔn)確全面地識(shí)別出風(fēng)險(xiǎn)，就要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，從多方面著手，包括政策、經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)等方面，做好充足的調(diào)研工作，做到足夠了解。

4.2 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

識(shí)別出風(fēng)險(xiǎn)之后，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，按照風(fēng)險(xiǎn)的級(jí)別進(jìn)行下一步的計(jì)劃，如果風(fēng)險(xiǎn)程度非常高，那么繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)很可能會(huì)面臨虧損問(wèn)題，這時(shí)要慎重考慮;如果風(fēng)險(xiǎn)程度較低，那么要做好充分的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備措施再進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。

4.3 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，要按照提前計(jì)劃好的預(yù)案穩(wěn)步解決，也要綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的具體情況，制定有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施化解風(fēng)險(xiǎn)。

4.4 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

即使在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中沒(méi)有出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，也要對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)控，時(shí)刻防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，這有利于推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的有序開展，減少不必要的損失。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能遇到多種風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)難以為繼，甚至影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的平穩(wěn)運(yùn)行。因此，了解房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)階段會(huì)發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，分析風(fēng)險(xiǎn)的成因，從而制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)化解對(duì)策，對(duì)于有效的風(fēng)險(xiǎn)管理有著重要意義，從而能夠推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，保障經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

【參考文獻(xiàn)】

【1】陳麗貞.試析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2019（31）：63+65.

【作者簡(jiǎn)介】孫鵬媛（1980-），女，河南洛陽(yáng)人，講師，從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理研究。