公共財政視角下的房產稅改革研究

丁愛敏

摘要：隨著房地產行業的不斷發展，住房價格快速上漲，國家為了遏制過快上漲的住房價格，保證房地產市場的穩定健康發展，實施了相關政策，限制炒房。在我國，房產稅的發展過程一波三折，需要不斷進行優化改革。文章對房產稅進行了介紹，探討房產稅改革過程中出現的問題，為房產稅改革提供理論基礎。

關鍵詞：財政視角;房產稅;改革

房產稅是根據物業收取價格，以及房屋租金等為基礎，對經營者，物業所收取的一種稅項，可以利用自身特點對整個市場經濟進行宏觀調控。1986年9月，國務院正式發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》。2013年3月后，各地又相繼出臺《國五條》實施細則，落實征收20%的房產稅。

一、我國房產稅改革現狀

（一）房產稅類與地方稅收收入現狀分析

房產稅在整個應稅項目中占據的份額較少，地方政府也沒有把房產稅作為主要的稅收來源，由此對房產稅進行改革，是控制房產行業的不平衡發展。房產稅改革過程中，可以讓房產稅和地方其他稅種結合，制定相關的稅收政策。對于區域內的經濟增長來說，房地產行業占據很大的比重，地方政府對房產稅的征收，對整體房產行業的不平衡發展進行了制約。雖然“五稅”占了地方稅收數據的較大比重，年增長速度不快，但我們不能忽視推進房產稅改革對地方稅收增長的推動作用，即使房產稅的改革步伐緩慢。

（二）上海市物業稅改革現狀分析

在房產稅改革的背景下，上海和重慶作為主要試點，在房地產稅和地方稅收方面產生了巨大的影響。在改革進行過程中，研究發現財產稅收對于地方的財政收入影響不大，僅僅是對財政結構產生了影響。根據要求，上海市在2012年對營業稅進行了改革，把營業稅改為增值稅，減少了營業稅在當地稅收中的比重。房產稅的改革讓當地財政收入得到了改善。2011年上海市的房產稅收入是73.66億元，在2014年收入增長至99.95億元，增長了0.6倍。上海房地產行業發展迅速，房產經濟快速發展，對上海市整體的財政結構產生了影響，由于營業稅和地方稅種的變化，讓地方稅收收入也產生了變化。

（三）重慶房產稅改革現狀

重慶的房產稅只占當地稅收的一小部分，一直保持在5%以內。從2011年改革以來，房產稅收入得到了迅速提升。與此同時，重慶市地稅收入也由2010年的558.68億元激增到2011年的819.78億元，增長了46.74%，增長速度為歷年最高。

二、我國房產稅改革出現的問題

（一）現行房地產稅收基礎不合理

根據我國《房地產稅暫行條例》，計稅依據是房地產的殘值或房地產的租金收入。在這一規定上，存在一定的制約因素，導致稅基產生變化的是經濟的增長。經濟增長讓房價也快速上漲，拆遷房的價值增加，根據稅收依據中的殘值和凈值來說，新房的市場價值和舊房價值相差較大。以租金收入為應納稅額帶來兩個問題：第一、租金與房地產剩余價值之間的差距很大，導致稅收負擔不平等;第二、房地產租金本身是營業稅的對象，也是房地產稅的基礎，導致雙重征稅。

（二）城市稅收制度不完善

城市稅收制度的不公平等，嚴重影響財產稅稅收的實施。這種模式實際上意味著雙重的區別：首先，財產保有權活動的征稅沒有差別;其次，財產的使用與利益的征稅之間沒有區別。盡管兩套制度，從這方面來看，實行兩套制度對于整個稅收市場來說是不公平的。同時，也會干擾其他稅制效應的正常發揮。房產稅是房產稅制度的一個組成部分。理論上，對于同一稅源，應盡可能控制稅收類型。然而，由于稅收項目的設計特色，而產生一系列的問題。大額的房地產相關稅費，不僅使納稅人具有強烈的叛逆心理，使得偷稅漏稅時有發生，而且從政府的角度增加了稅收制度建設和稅收征管的成本。

（三）對房地產稅制改革的具體措施

1.?在稅基計算中，有兩種稅基：一是房產余值稅;另一種是以租金收入計算。在房產稅改革的背景下，地方政府采用同一計價的方式，對租金收入進行了整改，租金行為是一種轉讓使用權的過程，在此過程中，地方政府可以通過流轉稅來解決。在計稅時，根據房產的現值為計稅依據。在改革過程中，對于比例的確定也沒有合理的依據。顯然，改革是不可避免的。為了保證稅收基礎的完整性和區域基礎政策的統一，房地產現值可以直接作為直接稅金額計算，而不被抵銷。

2.?稅收一對一的稅基勢必參閱中國貨幣管理系統的具體稅率，實施浮動稅率的系統管理，選定適應本地經濟和社會發展的稅率。究其原因，是我國在發展過程中，經濟發展不均衡，人民收入差距較大，最終導致收支配比不同，地租極低。在房產稅改革的背景下，合理的設置稅率是調控地方財政收入的有效方式，對一些不良現象進行合理的控制，從而抑制房價過快不合理上漲。

3.?建立和完善合理有效的稅源監控體系，通過建立稅源監控來解決改革過程中所遇到的問題，以及一些錯誤信息導致的稅收損失。首先，通過建立健全的稅源監測制度，保證稅務部門與其他相關部門之間可以進行資源共享，對住房信息進行獲取與合理的利用。其次，通過制定配套的法律法規，規范房地產稅收申報過程和房地產評估行為;在各個環節都建立相關的信用體系，減少納稅人偷稅漏稅的行為發生。房地產稅改革的實施，對社會的經濟影響較大，引起了公眾的關注，對調整房地產行業的發展有重要意義。對于房產稅的改革就是對政府財政收入的改革，保證社會經濟可持續發展。

4.?從以上分析結果來看，房產稅改革對地方稅收收入的影響主要是兩個方面，在對地方財政收入影響的同時也讓地方的權利發生了變化，房產稅的改革沒有從根源上解決問題，沒有提高地方的財政收入，只是對房地產行業產生了一定的影響，所以地方政府調動物業稅改革的熱情不會太大。另一方面，它對我國地方稅的構成有很大的影響。為了配合國家的稅制改革步伐，各地也對國家政策作出了積極響應。房產稅的改革在上海和重慶進行了試行，同時加快了立法的改革，這些都在一定程度上改變了原有的稅收政策，從而為地方稅收結構的轉變指明新的方向。

三、房地產稅稅制改革的舉措

目前，我國房地產稅制存在諸多不合理之處，應優化完善。

（一）合理歸并各種稅費金

財產稅改革的一個重要方向，應該是把大量的稅費結合起來，形成規范統一的稅收。然而，由于過度的稅收，特別是土地轉讓，對地方政府財政收入的影響相對較大。國家結合土地制度改革，重新設計了房地產稅收的總體構架，盡可能將各種收費改為單一稅種，并將其納入公共財政預算體系。在同一環節上，既要避免重復征稅，又要避免遺漏征稅。在房地產收購、交易和保有的不同環節，稅收設計和稅收負擔應形成有效的聯系和均衡的分配。

（二）科學合理設置稅率

物業稅稅率的設置必須適應不同的地區和不同的目的，普通住宅和普通商業用房地產可以設置為較低的稅率，高級別墅等設置高稅率，應該基于數量和房產面積，房屋的使用空間越大，收取的稅金就會越多，通過提高居民物業成本的方式來抑制房地產行業的不健康發展。

（三）適度擴大征收對象

隨著房產稅改革的順利進行，在征稅對象上也發生了改變。房產稅改革過程中，對于稅源的設置進行改變，對獨居家庭免稅，對于擁有多套房屋的人員進行征稅，遏制炒房現象，哄抬物價的現象發生。擴大征稅對象，減少貧富差距，對整個稅收環節進行規劃。

（四）適時擴大征收范圍

從長遠來看，應逐步、適當地擴大房產稅。一方面，選擇一個具有投機性投資的活動城市，首先，要面向發達的大中型城市，即高價格區域，以抑制房價的快速增長，在財產稅的調控中起到一定的作用。通過物業稅，促使空置房屋出售或者租賃交易，實現房地產資源調控;而另一方面，鑒于未來房產稅將在全國范圍征收，可以考慮選擇一些價格相對較高的中小城市做試點，盡管投資投機性需求相對較弱，但承受力較強，通過多渠道，探索適合中國國情的物業稅。

（五）從立法層面改革房地產稅收制度

國家需要加快對房產稅的改革，進行合理規劃，規范管理制度，對房地產行業進行宏觀調控。在房產稅改革的基礎上，加快對個人住房信息的統計，進行人口房屋普查，保證房地產行業的健康發展，嚴厲打擊偷稅漏稅行為，并防止資本從房地產部門外逃。物業稅不僅關系到我國的基本財稅制度，而且關系到公民基本財產權的保護，因此，財產稅的立法水平應盡可能地以法律的形式來提高和制定。

四、結語

綜上所述，要保證房地產市場健康、穩定發展，同時需要進行市場調節，保證改革中存在的問題可以及時解決。在房產稅改革過程中，地方政府需要大力支持。通過引入財產稅，增加財政收入，也可以創造一種替代制度，在未來取消“有限購買”。

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（作者單位：上海交通大學國際與公共事務學院）