深圳樓市依舊火爆 斷供現象基本不存在

深圳樓市正表現出錯綜復雜的兩面性

千萬級豪宅“日光”“秒光”，多個熱門項目再現百萬“喝茶費”，房價一度領漲全國……3月以來，深圳樓市逆勢上揚，這些關鍵詞提振市場信心的同時，也刷新了我們對深圳購買力的認知。

進入到6月，深圳樓市卻被“斷供潮”刷屏。

2020年，在新冠疫情的影響下，房地產市場先抑后揚，雖然從4月份起整體逐步復蘇，但是在各地市場上卻演繹著不同的曲線，深圳作為一線城市中房地產最早復蘇的城市，為何會在短短三個月，會出現這樣的明顯反差？

斷供數量并未明顯增加

雖然傳言所說的“到了5月，銀行網點斷供賬號達到1.3萬個”的說法有些夸張，甚至是不實數據，但這并不意味著斷供的問題不存在，事實上，年后受疫情影響，斷供數量有所增加，但增加總量并不明顯。

對此，深圳寶安區某國行信貸部工作人員表示，“斷供潮”的說法太夸張，今年以來所在網點也有斷供現象，但是很少，尚未出現個人斷供的情況。

該工作人員進一步補充道，“斷供并不是唯一的解決方法，可以通過中介或其他方式把房子賣掉，或向金融公司借款等方式渡過難關。”

此外，據媒體報道，也有銀行分析人士表示有該網點年后斷供戶數由往常的幾戶上升到數十戶的情況，斷供增長比較明顯的。

問題的嚴重性在于中小微企業的日子并不好過，尤其是很多以房屋作為抵押做生意的企業主，由于經濟不景氣，大量中小企業虧損，資金鏈斷裂，無錢還貸就造成了違約。

多位中小企業主向我們傳達了一個信息，在疫情期間，中小微企業面臨的最大難題不是給員工發工資或者業務量縮減的問題，而是被積壓的貨款。

郝先生在深圳是做外貿生意的，今年3月底的時候與他有業務來往的某工廠倒閉了，由于工廠的倒閉，有的人白白墊了貨款拿不到貨，有的人佘了貨缺拿不到貨款，期間引發了一系列資金鏈的問題，其中幾個同行被牽連破產，其名下的房產和車被清算了。

“深圳這邊現在都不好過吧，最初的時候覺得一季度就熬過去就可以了，沒想到比想象中還糟，一直拖到現在。目前來看10家9家沒錢，能活下來的4-5家，能活下來的4-5家里，3家是靠外部注資的，1-2家靠自有資金活下來的。”

正如郝先生所言，做實體生意的企業絕大多數的錢都壓在貨款上，一旦沒有流通起來，資金鏈就會出現問題，再加上很多都是小微企業，并沒有那么容易申請貸款，也缺少融資渠道，只能是私企老板自己抵押名下的個人房產或者是其他資產來抵這些斷掉的貨款。但很多時候依然杯水車薪。

司法拍賣是處置抵押房產的一個途徑。2020年1月至6月8日，阿里拍賣住宅用房總量為482套，同比減少近5成，其中3月份降至近兩年來最低點，僅為67套。

市場熱度迅速回升

即便2020年遭遇疫情“黑天鵝”，深圳房地產市場依然保持強大的韌性。3月，在四大一線城市中，深圳率先回暖，一季度商品住宅成交已回歸去年同期水平，并且熱度持續上升。

3月深圳出現開售當天即售罄的“日光盤”——招商太子灣·灣璽。這是深圳年后的首個豪宅項目。

市場熱到什么程度呢？70套總價2000萬-5000萬的精裝商務公寓房源僅用8個小時，全部銷售一空，吸金超過42億元。隨后，又加推兩次共68套房源，均不到半天便全部售罄，其中3月13日推出的14套房源僅8秒就宣告售罄。

同樣是在3月，均價3.9萬/平方米的萬科星城線上開售，開盤七分半鐘即全部售罄，銷售金額達2.99億元。

3、4月，深圳市場全面回暖之后，新建商品住房面積保持在36萬平方米以上，剛需盤去化速度也明顯加快，新開盤項目去化率基本能達到80%。5月，新建商品房銷售面積達到36.8萬平方米，同比去年雖有所降低，但相較于前兩年，依然處于高位。

由于新房供應緊張，目前深圳樓市交易仍以存量房為主。自3月以來，二手房成交面積保持在60萬平方米以上，累計成交209萬平方米。

其中，3月、4月同比去年明顯提升，5月同比基本持平，成交套數達到9042套。2020年第22周，深圳市場熱度依然保持較高水平，二手住房成交面積環比微增2%至21.2萬平方米，同比漲幅再度擴大至53%。

與此同時，深圳房價迎來結構性上漲，僅3月份深圳商品住宅均價一躍成為了北上廣深一線城市中最高，達到63502元/平方米，同比上升7%;二手房價漲幅時隔24個月重回全國第一，房價價格指數環比增加1.6%。4月深圳二手房成交均價已經達到60098元/平方米，環比有所上漲。至4月底，近3個月深圳房價累計上漲4.07%。

市場火爆之下警惕斷供隱患

為什么斷供現象會出現在市場熱度較高的深圳？

之所以出現兩種截然不同的市場情況，根源在于受疫情影響，一部分人看好深圳房地產市場，由于豪宅市場限價，一二手豪宅價格倒掛，炒房空間加大，抱著“買到即賺到”的心理，積極入市。疫情期間，不少人希望通過投資房地產實現資產保值增值，豪宅投資客加速進場，從而就有了搶購豪宅的現象。

市場資金充裕、低廉且利差的存在助推“貸買房再抵貸”閉環形成，在市場資金充裕且相對成本低廉的事實下，假借疫后振興中小企的春風，通過“借長債”-“購房后再抵押”-“借短債”的“物業抵押經營貸”閉環，既能獲取不同期限貸款間利差，也能通過房產構筑避險資產，客觀上加速了樓市熱度上升。

今年4月央行內部發文，要求徹查深圳“房抵經營貸”的亂象，原先違規流入房地產市場的一部分資金勢必要被收回，導致以房作為抵押的經營貸款無法按時償還，房產就會進入司法拍賣程序，將進一步推升法拍房數量上漲。

深圳斷供增量主力仍是中小企業主，而這一部分中小微企業恰恰受疫情影響最大。由于現金流斷裂，企業只能破產清算，從而出現了斷供的問題，同時，擁有房產的中小微企業主，他們也會選擇以處置資產來補充現金流，以度過難關。

此外，深圳的特殊性還在于，外貿行業占比較大，隨著全球疫情的影響，外貿受到的沖擊依然沒能恢復，因此資金鏈出現問題的中小微企業的生存問題更加嚴重。

從個人層面來看，由于深圳樓市正處于上行周期，各行各業減薪、裁員的一部分失業人群即便沒有收入還房貸，也可以在中介平臺掛牌出售，不至于以影響個人信用為代價而“斷供”。

但也不排除個別現象，深圳市場存在一部分利用信用卡或高利貸湊首付炒房的投資客，投資產品多以中低端剛需房甚至是滯銷公寓盤為主，高杠桿投資情況下，一旦資金周轉不過來，很容易面臨巨大的斷供風險。

深圳樓市斷供僅是個別案例，多以資金鏈受影響的中小微企業為主，放在大的環境下來看基本不存在，整體市場仍然處于上行周期，成交處于高位，從目前來看不具備“斷供潮”的條件，因此，大面積斷供現象不會出現。

深圳房地產市場在全國具有很強的影響力和韌性，過去幾個月，深圳市場的問題在于市場供需平衡的問題，在市場監管之下，樓市正逐步回歸理性，市場趨于穩定。（文章來源：丁祖昱評樓市）