物權(quán)編：一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利的天經(jīng)地義

李晴文 張前登

戰(zhàn)國《孟子·滕文公上》說：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心，茍無恒心，放辟邪侈，無不為已。”字面理解孟子此言，即如果能給普通老百姓長期占有的財(cái)產(chǎn)，他們就能夠安定，社會(huì)也能安寧，否則就會(huì)肆意作惡，從而無所不為。

私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，其實(shí)也是社會(huì)安寧的基石。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，民法典物權(quán)編共258條，分為五個(gè)分編——通則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有，約占民法典1260個(gè)條文的五分之一。

從物權(quán)法到物權(quán)編

2007年10月1日起，《中華人民共和國物權(quán)法》施行。這部歷經(jīng)13年制定，進(jìn)行了8次審議的法律，可以說，創(chuàng)下了法律審議次數(shù)之最。在中國立法史上，具有里程碑意義。

同時(shí)，物權(quán)法的頒行，也是中國民主與法制進(jìn)程中邁出的重大一步，為平等保護(hù)各個(gè)社會(huì)主體的產(chǎn)權(quán)提供了基礎(chǔ)。

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國民法典》，該法典自2021年1月1日起施行。

物權(quán)編作為第一分編，不是另起爐灶、推倒重來，而是對(duì)現(xiàn)行物權(quán)法的延續(xù)和“升級(jí)”，基本采取了能不改就不改的立法策略。

正如王利明教授在中國人民大學(xué)第462期民商法前沿論壇暨第5期安通論壇所言：“經(jīng)過十年的檢驗(yàn)，物權(quán)法的基本制度、規(guī)則被證明是正確的、符合中國國情的，這些規(guī)則是可行的，是立法應(yīng)保留和繼承的經(jīng)驗(yàn)。物權(quán)法是民事立法中質(zhì)量很高的一部法律，因此我們應(yīng)該珍惜物權(quán)法留下的寶貴立法經(jīng)驗(yàn)。”

而針對(duì)十多年來，出現(xiàn)的很多新情況、新問題，此次的民法典進(jìn)行了完善和修改，主要有：1.最大的變化來自“用益物權(quán)”增設(shè)“居住權(quán)”。2.“三權(quán)分置”思想引入“土地承包經(jīng)營權(quán)”。3.擔(dān)保物權(quán)部分致力于動(dòng)產(chǎn)抵押體系的重構(gòu)。4.抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則的重構(gòu)。5.對(duì)業(yè)主大會(huì)決議的表決規(guī)則作出調(diào)整。6.簡化公共維修基金使用條件，增加業(yè)主對(duì)共有部分收益權(quán)的保護(hù)規(guī)定。7.建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期問題等。

從居住權(quán)入法到“物盡其用”

“讓全體人民住有所居”，是黨的十九大報(bào)告中確立的目標(biāo)。

民法典順應(yīng)時(shí)代發(fā)展需要，在房屋買賣、租賃方式之外，新增居住權(quán)制度。其含義是：居住權(quán)是為滿足生活居住的需要，可以通過合同約定，對(duì)他人住宅享有占用、使用的權(quán)利；居住權(quán)的設(shè)立既可以無償，也可以由雙方自行約定；居住權(quán)可通過訂立居住權(quán)合同或遺囑方式，經(jīng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記設(shè)立，沒有登記，則不產(chǎn)生居住權(quán)，辦理注銷登記后消滅；居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅無特殊約定不得出租。

>>北京安通律師事務(wù)所律師李晴文 作者供圖

>>北京安通律師事務(wù)所律師張前登 作者供圖

北京市西城區(qū)的李奶奶名下只有一套房屋，無其他貴重財(cái)產(chǎn)，也無其他穩(wěn)定收入來源，因生病和養(yǎng)老問題，擬將房屋對(duì)外出售，將出售房款用于看病和支付養(yǎng)老費(fèi)用，但又擔(dān)心房屋一旦出售后，將居無定所。此時(shí)，李奶奶可將房屋出售給第三方而獲得房款以獲得資金。同時(shí)，通過向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立居住權(quán)，在該房屋中居住到老，形成穩(wěn)定的居住關(guān)系。這也是近幾年被大力推廣和宣傳的“以房養(yǎng)老”，居住權(quán)的設(shè)立，讓選擇“以房養(yǎng)老”方式的老人，晚年獲得更好的保障。

同時(shí)，筆者注意到，民法典規(guī)定的居住權(quán)，并沒有對(duì)設(shè)定居住權(quán)當(dāng)事人的身份做出明確限定，意味著只要有閑置房屋，都可以設(shè)定居住權(quán)，這樣就能更大程度實(shí)現(xiàn)物盡其用。但同時(shí)也規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，這其實(shí)對(duì)實(shí)現(xiàn)物盡其用是有一定限制的。

另外，民法典規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，而另有約定的除外。這說明以不得出租為原則，以可以出租為例外，其實(shí)并沒有禁止設(shè)立居住權(quán)的房屋進(jìn)行出租，這給投資性居住權(quán)留下了空間，更能實(shí)現(xiàn)物盡其用。

居住權(quán)作為一項(xiàng)新設(shè)制度，民法典中只有六個(gè)條文，立法者的本意應(yīng)該是為了保障人民住有所居。但筆者擔(dān)心，因?yàn)槟壳暗囊?guī)定無法涵蓋居住權(quán)的各個(gè)方面。

如已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)的房屋，是否可以再設(shè)立居住權(quán)，如果可以再設(shè)立，在借款人無法清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房屋上設(shè)定的居住權(quán)，有可能導(dǎo)致法院無法對(duì)房屋進(jìn)行執(zhí)行騰退，這對(duì)執(zhí)行會(huì)帶來負(fù)面的影響。

如部分地方政府要求購房人必須具備一定的資質(zhì)，而房地產(chǎn)開發(fā)商是否可以通過與購房人簽訂居住權(quán)合同而規(guī)定購房資質(zhì)的問題等。這些均需要進(jìn)一步的配套法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。

從優(yōu)化建筑物區(qū)分所有權(quán)到破解小區(qū)“自治難”

近年來，業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)成立難、表決門檻高，公共維修資金使用難等問題一直為廣大群眾所詬病。

作為市民權(quán)利的宣言書，民法典傾聽老百姓的聲音，通過優(yōu)化建筑物區(qū)分所有權(quán)，致力于破解小區(qū)“自治難”，更好地保護(hù)業(yè)主的利益。

相較于現(xiàn)行物權(quán)法主要的改進(jìn)體現(xiàn)在：

新增了居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)的規(guī)定。

降低了業(yè)主決議的門檻。由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，對(duì)籌集維修資金、改建重建、改變共有部分用途或以其從事經(jīng)營活動(dòng)的三個(gè)事項(xiàng)，參與表決者雙四分之三通過，對(duì)其他事項(xiàng)（包括使用維修基金）雙半數(shù)通過。

增加了對(duì)業(yè)主共有部分收益權(quán)的保護(hù)規(guī)定。明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

簡化了公共維修資金的使用條件。明確維修資金屬業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下可以依申請(qǐng)使用。

福建省廈門市思明區(qū)某小區(qū)電梯年久失修，經(jīng)常出現(xiàn)故障無法使用，給小區(qū)業(yè)主們帶來諸多不便。業(yè)委會(huì)在征求業(yè)主意見“大修”或更換幾部電梯時(shí)，由于花費(fèi)金額較大，有些業(yè)主自身不住在本小區(qū)，或是住在低樓層，導(dǎo)致眾口難調(diào)、莫衷一是。好不容易統(tǒng)一了意見，要組織足夠人數(shù)開會(huì)表決又大費(fèi)周章。因?yàn)楝F(xiàn)行的面積和戶數(shù)雙三分之二絕對(duì)多數(shù)表決規(guī)則就是一大“攔路虎”，讓立意良好的維修資金束之高閣。

民法典施行后，使用維修資金只需要雙三分之二的業(yè)主參與表決且簡單半數(shù)通過即可。如果出現(xiàn)電梯安全隱患等緊急情況，還可以直接依法申請(qǐng)使用維修資金。此外，小區(qū)快遞柜進(jìn)場(chǎng)費(fèi)流向不明、電梯外墻廣告收入歸屬模糊等讓業(yè)主頗有微詞的現(xiàn)象也將大為改觀，因?yàn)槊穹ǖ涿鞔_了利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

當(dāng)然，民法典在“放松”的同時(shí)，也有“收緊”的一面。比如，將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)”這一事項(xiàng)納入?yún)⑴c表決雙四分之三通過的范疇，殊途同歸，其目的都是維護(hù)業(yè)主切身利益。

民法典對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)規(guī)定的優(yōu)化，一定程度上降低了業(yè)主決議門檻，對(duì)公共維修資金的使用也做了一定的松綁，立法者的本意是發(fā)揮業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)的權(quán)能，強(qiáng)化業(yè)主權(quán)益保護(hù)。但一項(xiàng)新制度的誕生往往也會(huì)帶來一些新的問題。

如緊急情況下，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以依申請(qǐng)使用公共維修資金，那么如何界定緊急情況？依申請(qǐng)的使用如何監(jiān)督？事后通過什么機(jī)制進(jìn)行追認(rèn)？這些都需要制定進(jìn)一步的法律法規(guī)予以規(guī)范。

從重構(gòu)抵押物轉(zhuǎn)讓制度到有效盤活抵押資產(chǎn)

抵押物轉(zhuǎn)讓攸關(guān)抵押人、抵押權(quán)人和抵押物受讓人三方的利益，是否允許抵押物自由轉(zhuǎn)讓，可謂茲事體大。

現(xiàn)行物權(quán)法對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓的限制一直飽受批判，而傳統(tǒng)大陸法系國家通行的抵押物自由轉(zhuǎn)讓結(jié)合追及效力的規(guī)制模式則得到學(xué)術(shù)界的一致追捧。

民法典從善如流，一舉解除了限制抵押物轉(zhuǎn)讓的桎梏，預(yù)計(jì)將對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活特別是金融市場(chǎng)帶來積極和深遠(yuǎn)的影響。

民法典對(duì)現(xiàn)行物權(quán)法關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則的調(diào)整和改變主要表現(xiàn)在：1.刪除了抵押物轉(zhuǎn)讓須經(jīng)抵押權(quán)人同意的條件。2.以抵押人可以自由轉(zhuǎn)讓抵押物為一般原則，如果當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。也就是說，如果抵押權(quán)合同約定了不得轉(zhuǎn)讓或未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓，也不能自由轉(zhuǎn)讓。3.明確抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，對(duì)抵押權(quán)人負(fù)有通知義務(wù)。4.規(guī)定抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

上海甲公司將其自身持有的一批商鋪抵押給乙小貸公司申請(qǐng)抵押貸款，該批商鋪經(jīng)評(píng)估價(jià)值4000萬元，乙小貸公司按照50%的抵押率向甲公司發(fā)放了2000萬元貸款。抵押期間，甲公司因應(yīng)收賬款回收不及時(shí)，現(xiàn)金流驟然緊張，資金鏈瀕臨斷裂。情急之下，甲公司想到出售該批商鋪以換取現(xiàn)金度過流動(dòng)性危機(jī)，怎奈乙小貸公司堅(jiān)持要甲公司結(jié)清本息才能予以解押，這對(duì)甲公司來說無異于雪上加霜，只能眼睜睜地看著市值4000萬元的資產(chǎn)因?yàn)?000萬元的負(fù)債而無法騰挪。

在民法典時(shí)代，假若沒有特殊約定，甲公司完全可以通過多種交易方式將這批商鋪以市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓，從而將抵押物余值變現(xiàn)，幫企業(yè)渡過難關(guān)。這時(shí)候，乙小貸公司也完全不必?fù)?dān)心，因?yàn)槊穹ǖ滟x予的追及力，讓抵押權(quán)人可以如影隨形地追隨抵押物，權(quán)利堅(jiān)如磐石。如果有疑慮，乙小貸公司甚至還可以請(qǐng)求將商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)款向他提前還貸或做一個(gè)公證提存。

由此可見，民法典對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓制度的重構(gòu)，既保證了抵押人資產(chǎn)的盤活，也充分保證了抵押權(quán)人權(quán)益，有利于提升全社會(huì)整體資產(chǎn)的流動(dòng)性，符合物權(quán)法物盡其用之法旨。

誠然，民法典的抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則對(duì)現(xiàn)行物權(quán)法是一項(xiàng)重大改進(jìn)，在全新的法律語境下，合理設(shè)計(jì)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則對(duì)于維護(hù)抵押物轉(zhuǎn)讓各方當(dāng)事人利益就顯得至關(guān)重要。在這方面，民法典也留下了一些嚴(yán)峻的問題。

如抵押物易主后，物上保證人隨之發(fā)生變化。而抵押物在不同人手上，對(duì)抵押物變現(xiàn)難度、抵押物安全，難免產(chǎn)生差異。如果債權(quán)人的交易對(duì)手隨意變化，債權(quán)人的權(quán)益怎樣得到保護(hù)呢？

又如抵押合同限制轉(zhuǎn)讓之約定發(fā)生何等效力？是否需要登記公示？

以上這些問題，都需要在實(shí)踐中不斷地摸索與適用，我們也期待及早出臺(tái)細(xì)化的法律和行政法規(guī)，對(duì)該制度予以完善。

法律是治國之重器,良法是善治之前提。筆者認(rèn)為，民法典物權(quán)編，會(huì)讓恒產(chǎn)者更有恒心，讓公民財(cái)產(chǎn)更“物盡其用”。