遠程智能機電物業管理實現研究

崔夏云

摘 要

本文通過分析智能機電設備管理服務創新模式和當前物業遠程智能管理環境條件，圍繞系統建立可行性、系統成分、技術實現等方面研究遠程智能機電物業管理系統的開發途徑，實現智能物業管理系統對區域網絡化、智能化、數字化技術的管理，進而打造溫馨、現代、先進、低碳的智能化物業管理模式。

關鍵詞

遠程智能;機電系統;物業管理

中圖分類號： TU855 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼： A

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457 . 2020 . 14 . 83

0 前言

借助信息系統加強物業對遠程智能機電設備的管理，能夠優化機電設備管理服務，滿足業主高質量居住要求。遠程智能機電設備的運行和維護是優化系統運行性能的技術活動，從而保證業主日常生活的高質量開展，同時借助智能系統對小區建筑機電設備進行管理和監控，能夠為用戶提供良好的服務品質。

1 智能機電設備管理服務模式分析

物業部門構建遠程智能機電管理系統的前提是設備的智能化與管理的信息化，智能機電數據通過網絡傳遞后，在信息管理系統上能夠顯示設備狀態。智能化、互聯網、大數據技術和理念的發展使得構建智能管理系統成為大勢所趨，體現出大型機電安裝企業和具有創新意識的物業管理公司較大的合作可能性。此外，在設備的安裝和調試過程，智能機電設備的管理和維護能夠落實到建筑設施生命周期的全過程管理模式中。

2 智能物業機電管理面臨的環境條件

智能機電物業管理的實質是樓宇智能化，由建筑單體智能化機電設備轉變為較高的地域級別，并完成數據共享和資源利用。當前遠程機電智能物業管理系統無須太過復雜的高新技術支撐，且概念較易理解。例如，歐美國家主流設備廠商相較于系統集成工程的營業額多出一倍，這說明配套服務的商業價值高于設備的銷售和集成收益。又如，日本阿自倍爾通過BOSS中心和少量服務站為關東區域2000棟建筑、大約1.6萬個的管控節點提供管理綜合支持服務。當前我國城市化發展速度迅猛，一般建筑單體有多種品牌的智能機電設備，導致物業管理控制需要不同子平臺系統支持，使管理系統的管控性、兼容性受到制約。因此，圍繞物業管理水平、廠家接口壁壘、社會整體需求、人員成本和網絡成本完成遠程智能系統的開發十分必要。

3 遠程智能機電物業管理實現研究

3.1 智能機電物業管理系統構建可行性分析

3.1.1 網絡和硬件

當前主流的智能設備廠商均開放全部協議，關于設備管理協議同樣處于封閉狀態。由于485通信協議可以實現多種廠商設備之間的數據共享，因此若激活市場需求，會借助相關溝通合作開發RTU，能夠獲取設備狀態數據，同時具有控制數據寫入技術的可行性，能夠促進互聯網設置不同接入方式，進而滿足多種連接需求[1]。

3.1.2 客戶需求

對于業主來說，遠程機電物業管理系統既可以減少設備維護的成本，又能夠優化物業管理效率和質量，并逐漸積累管理經驗和數據。例如提供設備運行的歷史狀況、設備的優化和更換、運行方案的升級優化等相關增值服務，進而優化了客戶體驗和物業管理形象。

3.1.3 軟件管理

目前我國軟件行業十分發達，具有多種合作方式和自主開發模式，技術層面上能夠滿足系統可行性。系統開發中最重要的問題是如何正確處理和掌握數據，通過科學、高效的管理流程，突出物業管理企業和機電安裝施工企業的優勢，以滿足業主的個性化需求。

3.1.4 社會效益

以社會角度分析，構建遠程智能機電物業管理系統能夠減少智能化設備運行、維護管理工作的任務量和壓力，降低設備管理成本，提升管理質量和效率，進而順應國家城市發展趨勢，并響應智慧城市建設的政策要求和需要。

3.2 系統組成

其一，數據采集和管理標準。在構建遠程機電物業系統中，需要結合設備管理和調試經驗，規劃和整理智能機電設備的常見數據，構成數據收集、處理的統一性標準。其二，建立健全管理制度。智能機電設備運維、保養有關管理工作應按照步驟流程，同時明確相關操作權限和管理模式。其三，研發核心設備。設備的研發可以結合標準協議，通過連接子系統獲得數據RTU，實現管理系統和智能設備之間的數據交互。其四，信息管理系統。此系統的作用主要包含以下內容：首先，數據處理、匯總、工單觸發等部分的響應中心系統。其次，不同于RTU連接監控單體，其應用于響應中心和網絡系統的數據交互系統。最后，實現業主和物業管理部門之間的服務拓展系統。其五，響應中心。為了體現遠程機電物業管理模式的內在價值，應結合客戶實際情況構建響應中心，并安排管理人員和骨干技術人員配合服務點、分站、單體建筑管理工作，以滿足客戶需求。

3.3 基于BIM的物業管理系統實現

3.3.1 功能作用

物業管理的主要工作是設備管理，智能化建筑的出現促進了物業管理管理工作的發展。將BIM技術應用于物業管理中既可以掌握機電系統生命周期的數據信息，又能實時查看其運行狀況。BIM技術的應用可以對機電設備完成監控，并構建專家知識庫，隨時對設備故障做出預警。BIM技術利用定位跟蹤功能，結合監控視頻設備識別區域內異常情況，并監控建筑入口、地下停車場、電梯、步梯等區域的流量和問題。

3.3.2 物業運維的子系統集成

當前物業運維管理系統具有多種子系統，其構建標準不一，因此容易出現不兼容問題。BIM技術將子系統相互融合，借助中間技術完成系統集成操作。例如，可以將OPC技術作為系統集成的媒介，結合系統端接口標準通過DCOM/COM技術構建集成管理平臺。其中，DCOM針對COM技術進行拓展，通過廣域網、局域網、互聯網實現對象通信。借助DCOM技術物業管理部門可以了解區域內實時情況，及時響應業主的需求。DCOM可以提供服務器和客戶端的接口，完成多種計算機之間程序的互邀。基于DCOM的物業運行維護系統能夠完成智能建筑的高端化管理，將局域工作站作為客戶端，通過接口完成子系統的連接和通信，共同實物業運維的集成化管理。

3.3.3 BIM技術的應急應用優勢

當前物業運維信息技術系統包含：維護管理系統、文檔管理系統、電樓宇自動化系統、能量管理系統等[2]。這些技術能夠提升物業運維管理工作質量和效率，但數據較為分散，甚至需要手動輸入。BIM技術可以實現兼容和集成，并具備可視化管理優勢。例如，發生火災時，電梯也許會在超高層建筑的救援中發揮一定作用。當前火災發生后，電梯不可用作業主疏散工具，此時物業管理人員和防控指揮部人員可以通過大屏幕及時查看火災的具體位置、電梯運行數據、傳播區域，快速指導業主們疏散，并借助多種傳感器引導大家向步梯方向撤離。又如，電纜線、管道等處出現漏水問題時，通過BIM技術物業管理人員能夠直接觀察到浸水區域機電系統的三維、平面圖像，針對性采取維修措施。

3.4 BIM與其他技術結合的物業管理系統

3.4.1 BIM技術與監控系統的結合應用

由于物業設備的維修成本很高，導致建筑和機電設備的維修周期較短，進而增加了資金的投入量。將BIM技術應用于物業運維管理中，可以聯合監控系統實時查看物業機電運行情況，預測設備今后可能出現的故障問題，加強維護和預防工作，避免設備故障影響業主使用體驗感。將監控系統和BIM相結合能夠了解物業機電設備的運行情況，若出現故障可以自動開啟報修功能，快速制定維護方案。

3.4.2 基于RFID、云計算技術的物業管理系統

借助RFID、云計算技術能夠構建建筑三維模型（BIM），突出物業管理的數字化、可視化特點，并記錄物業管理中的數據和信息，在之后運維過程中增加機電設備、物體的信息，如閥門、空調參數等要素。在此系統中，設備構件均有自己的編碼，進而自動生成二維碼，加強現實和虛擬世界的聯系，機電設備和相關物體的信息能夠借助感應器上傳到系統中，通過云計算技術完成物業管理的可視化和智能化控制。

比如，在物業能源管理中，通過安裝具有傳感性的水表、電表、煤氣表，收集能源信息，借助功能管理模塊統計分析不同區域業主每日、每周用電量，并對電能等其他能源的異常使用提出警告。又如，在機電設備的管理模塊，通過物業管理系統能夠集成所有設備信息，對其開展查閱、搜索、定位等功能，如機電設備的靜態供應商、設備參數、使用期限、維保記錄等，并將設備維保時間和使用壽命錄入系統中，到期提醒工作人員自行更換或維修[3]。此外，還可以查詢設備運行參數，例如顯示空調系統制冷、制熱情況，空調溫度，若運行情況一切正常則顯示綠色;若存在故障則用紅色表示，同時可以實現歷史查詢。

3.5 基于單片機和傳感器的遠程智能控制系統的應用

3.5.1 案例概述

某小區物業開展轄區路燈基礎設施建設，構建基于單片機的遠程智能路燈控制系統。此系統可以對不同季節、白晝特點、陰晴天對路燈完成智能控制，當路燈設備出現故障后，能夠及時告知物業維修人員故障位置，通過應用傳感器、通信電路等設備突出物業遠程控制的智能化和自動化。

3.5.2 系統軟件設計

遠程智能物業路燈控制系統的軟件設計中，主要包含單片機數據處理、底層傳感器部分、WIFI通信傳輸部分。通過軟件設計能夠發揮遠程智能控制系統的優勢，滿足物業燈光設計需求。因此，可以借助科學的軟件開發針對硬件完成設計，科學調度硬件資源。其一，設計底層傳感器和單片機數據處理模塊，單片機部分主要分為控制數據輸出和數據處理兩類。數據輸出控制實際上是將單片機處理后的數據結合預設功能進行輸出和展示[4]。數據處理則包含數據采集、數據濾波等環節。其二，設計WIFI調用子程序，完成遠程輸送。

3.5.3 WIFI硬件電路設計

其一，通信電路設計。本案例采用ESP8266通信芯片，具有極低的功耗、科學的封裝尺寸;將業主物理設備連接到WIFI中，完成局域網和護理網的通信，實現聯網功能。其二，單片機系統電路。系統中采用51單片機，借助其引腳P2.6讀取環境檢測模塊的高低電平。此單片機中具有時鐘電路、片內振蕩器、閃速存儲器等工具，將引腳P2.7與路燈控制模塊相連能夠發出路燈開關指令，并在使用時添加晶振電路、復位電路形成單片機最小系統。其三，環境檢測電路設計。檢測環境明暗度主要通過A/D轉換芯片ADC0832和光敏電阻組成，能夠與時鐘模塊相配合，控制路燈開關。當單片機讀取數據后，可以對其進行加工處理，依據不同光照強度信號轉變電壓值，將其變為數字信號，再輸出到控制開關模塊。

4 結論

基于遠程智能機電的物業管理系統可以由單體建筑管理模式轉變為集中化管理。因此，需要分析并探究智能物業設備系統構建環境和可行性，研究遠程智能物業管理系統的組成結構，為今后小區物業建立智能化機電系統提供理論支持，突出現代化物業智能系統建設的智能化、現代化、個性化。

參考文獻

[1]李麒，袁文清，楊大雷.遠程智能運維——設備管理的必由之路[J].寶鋼技術，2019（06）：13-16.