對房地產(chǎn)稅收優(yōu)化政策的分析與研究

徐偉

摘 要：隨我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與建設(shè)不斷推進(jìn)，對我國房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行優(yōu)化完善，可進(jìn)一步保障我國房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)與建設(shè)皆有積極意義。本文從生產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓處置、保有使用三個階段入手對我國房地產(chǎn)稅收相關(guān)政策進(jìn)行闡述，并在此基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)稅收政策存在的地租過高且稅費(fèi)混雜問題、征稅環(huán)節(jié)不合理且流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過重問題、計稅依據(jù)不合理問題、稅收征管的配套措施不夠完善問題展開分析，提出對應(yīng)改善舉措旨在進(jìn)一步優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與市場繁榮。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅收政策;優(yōu)化

一、我國房地產(chǎn)稅收政策概述

（一）生產(chǎn)開發(fā)階段相關(guān)稅收政策

關(guān)于我國房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)階段相關(guān)稅收政策，主要有以下四點(diǎn)需了解：一當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過“轉(zhuǎn)讓”獲得土地時，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付地價款、契稅、印花稅等等;二當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過“出讓”獲得土地時，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金以及相關(guān)契稅、印花稅等等;三若房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目為拆遷項目、占用耕地項目，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需繳納對應(yīng)的費(fèi)用，例如拆遷安置費(fèi)、耕地占用稅;四在生產(chǎn)開發(fā)階段房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)還要面臨規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、增值稅、企業(yè)所得稅等稅費(fèi)支出。

（二）轉(zhuǎn)讓處置階段相關(guān)稅收政策

結(jié)合我國房地產(chǎn)稅收政策來看，在轉(zhuǎn)讓處置階段房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)種類較多，包括土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等等。在轉(zhuǎn)讓處置階段，房地產(chǎn)企業(yè)為減輕自身納稅壓力進(jìn)一步擴(kuò)大盈利，會通過某些方式將土地增值稅等等轉(zhuǎn)移至購房者身上，最終由購房者來承擔(dān)這部分納稅壓力。另，開發(fā)商采用委外銷售模式時，當(dāng)向代理傭金超過房產(chǎn)總價5%時，可能給雙方財稅規(guī)劃，業(yè)務(wù)真實(shí)性帶來一定影響。

（三）保有使用階段相關(guān)稅收政策

在保有使用階段，關(guān)于我國房地產(chǎn)稅收相關(guān)政策，有以下需注意：第一，在商品房未投入使用的情況下不必繳納任何稅收;第二，在商品房留作自用或用于經(jīng)營的情況下需要納稅，在納稅時涉及納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納。 根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅兩種計稅辦法：經(jīng)營自用的房屋，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%;房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)計算繳納，稅率為12%。另外，出租房產(chǎn)免收租金期間，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅對象是城鎮(zhèn)土地，稅率為幅度定額稅率，但是根據(jù)城市的規(guī)模不同，規(guī)定不同幅度的稅率，如大城市1.5至30元/m2，中等城市1.2至24元/m2，而各地政府擁有一定的決定權(quán)，即可以依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r在幅度定額內(nèi)確定本地實(shí)際適用的稅率。

二、我國房地產(chǎn)稅收政策問題分析

（一）地租過高且稅費(fèi)混雜

關(guān)于地租過高且稅費(fèi)混雜，主要有以下三點(diǎn)內(nèi)容應(yīng)了解：第一點(diǎn)，地租就是房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)階段獲取土地時繳納的土地出讓金;第二點(diǎn)，一次性土地出讓金制度下，房地產(chǎn)企業(yè)需按照規(guī)定繳納土地讓出的全部價款，地租過高的現(xiàn)狀得不到較好改善;第三點(diǎn)，我國房地產(chǎn)稅收體系龐雜，稅費(fèi)混雜問題較為凸顯，例如我國房地產(chǎn)稅收種類包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等等，種類過于豐富，另外，各級政府在收取行政性費(fèi)用時，行政性收費(fèi)項目占商品房稅收的比例并不固定，也加劇了行政性收費(fèi)項目雜亂、重復(fù)收費(fèi)等問題。

（二）稅費(fèi)總額占比較高且征稅環(huán)節(jié)不合理

在稅制體系復(fù)雜、稅費(fèi)品種繁多的情況下，稅費(fèi)總額在房屋價格構(gòu)成中占比較高的問題較為明顯。征稅環(huán)節(jié)不合理，主要體現(xiàn)在保有階段稅收較少、流通環(huán)節(jié)稅收較多，導(dǎo)致資金充裕的購房者可置辦多套房產(chǎn)，一方面加重了房產(chǎn)資源配置不合理問題，另一方面進(jìn)一步抬高了房價、加重了我國社會矛盾。總之，稅費(fèi)總額占比較高、征稅環(huán)節(jié)不合理，對我國房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展不利。

（三）房地產(chǎn)評估制度不足且計稅依據(jù)不合理

當(dāng)前房地產(chǎn)稅收政策下存在計稅依據(jù)不合理的問題，該問題與我國房地產(chǎn)評估制度完善程度不足有關(guān)，換言之，房地產(chǎn)評估制度不足使房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)缺乏完善有利的制度支持，在納稅過程中無法對稅種進(jìn)行合理明確，從而引發(fā)重復(fù)征稅等問題，使房地產(chǎn)投機(jī)行為更加普遍，對房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)長期發(fā)展不利，同時給資源合理分配造成了阻礙。

（四）稅收征管配套措施不足及其附帶問題

稅收征管的配套措施不夠完善是我國房地產(chǎn)稅收政策存在的問題之一，該問題主要可總結(jié)為以下三點(diǎn)：第一點(diǎn)，稅收征管的配套措施不夠完善的情況下，無法對一人擁有多處房產(chǎn)的情況進(jìn)行較好管控，比如無法對該人的多處房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計，導(dǎo)致在征稅時出現(xiàn)忽略，致使稅源流失;第二點(diǎn)，稅收征管的配套措施不夠完善的情況下“共有財產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樗接胸敭a(chǎn)”的現(xiàn)象難以得到有效遏制，會加重稅收征管相關(guān)工作的負(fù)擔(dān);第三點(diǎn)，房地產(chǎn)稅收過程中，以房產(chǎn)原價值為依據(jù)“從價計征”會導(dǎo)致稅負(fù)不公問題加重。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的有效措施

（一）規(guī)范開發(fā)階段稅費(fèi)

房地產(chǎn)涉及多個稅種，對房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行優(yōu)化，可從規(guī)范開發(fā)階段稅費(fèi)做起。規(guī)范開發(fā)階段的稅費(fèi)時，做法如下：一是結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)稅收過程中存在的問題，對政府部門稅收制度進(jìn)行完善，以此來規(guī)范開發(fā)階段的稅費(fèi)、減少稅費(fèi)混雜的情況;二是實(shí)施統(tǒng)一、規(guī)范的管理，針對雜亂費(fèi)用進(jìn)行清理，并建立相應(yīng)監(jiān)督機(jī)制對稅收情況進(jìn)行有效監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅費(fèi)征收情況的公開，以此來降低稅費(fèi)征收不規(guī)范情況，在降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅壓力的同時促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)繁榮。

（二）規(guī)范并降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)

規(guī)范并降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)可改善征稅環(huán)節(jié)不合理問題、抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，進(jìn)一步降低稅費(fèi)總額占比、促進(jìn)資源合理分配。在規(guī)范并降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)時，要著眼長遠(yuǎn)、普遍征稅，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅率等做法來平衡各個環(huán)節(jié)的稅負(fù)。另外，為進(jìn)一步使征稅合理，還需針對征稅環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，通過規(guī)范征稅環(huán)節(jié)來避免征稅過程中的不當(dāng)行為。除上述外，還要進(jìn)一步完善稅制，規(guī)范房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的稅收征管，進(jìn)一步解決建筑、房地產(chǎn)行業(yè)中的重復(fù)征稅問題。

（三）對房地產(chǎn)評估制度進(jìn)行進(jìn)一步完善

對我國房地產(chǎn)評估制度進(jìn)行進(jìn)一步完善，可使計稅依據(jù)更加科學(xué)、合理，同時可減少重復(fù)納稅等情況。在對房地產(chǎn)評估制度進(jìn)行進(jìn)一步完善時，必須加強(qiáng)評估指標(biāo)體系的建立，選取的指標(biāo)應(yīng)當(dāng)全面、具體，要能精準(zhǔn)反映出房地產(chǎn)實(shí)際價值。在完善房地產(chǎn)評估制度后，需以房地產(chǎn)評估價值為依據(jù)從價計征，來進(jìn)行房地產(chǎn)保有稅的征收。總之，對房地產(chǎn)評估制度進(jìn)行進(jìn)一步完善，可改善我國房地產(chǎn)保有使用階段存在的稅收不合理問題，對我國房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)具有積極影響。

（四）完善不動產(chǎn)的登記制度

完善不動產(chǎn)登記制度是優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度的舉措之一，在完善不動產(chǎn)登記制度時，有如下做法：第一，對房地產(chǎn)登記進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范，采取統(tǒng)一管理，由一個部門集中來進(jìn)行房地產(chǎn)的管理及登記，詳細(xì)的在房屋登記賬簿記錄下房地產(chǎn)的市場價值、具體結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)變更、所在地、類別等情況;第二，全面監(jiān)控房地產(chǎn)稅源，建立監(jiān)控數(shù)據(jù)庫加強(qiáng)信息管理與共享，借監(jiān)控數(shù)據(jù)庫加強(qiáng)不動產(chǎn)管理、減少稅源流失，同時減輕稅收征管壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)稅收政策關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大，完善的房地產(chǎn)稅收政策不僅可促進(jìn)土地、房產(chǎn)資源合理配置，還可促進(jìn)我國社會與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。故對于房地產(chǎn)稅收政策中存在的問題，相關(guān)單位及人員必須引起重視，通過規(guī)范開發(fā)階段稅費(fèi)、完善不動產(chǎn)登記制度等措施來改善我國房地產(chǎn)稅收政策中的存在的地租過高且稅費(fèi)混雜、稅收征管的配套措施不夠完善等問題，在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展的同時，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)繁榮及社會經(jīng)濟(jì)繁榮。

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