精細化管理在房地產住宅項目管理中的應用

張學燁

摘 要：精細化管理是房地產企業可持續發展的基礎，其能優化房地產住宅項目的制度與流程建設，從而縮短工期，提高項目質量，滿足消費者的需求，提高項目建設的標準化。精細化管理也是一項長期的、系統性的工作，對于各方面的管理要求極高。本文首先概述了精細化管理的概念與內容，分析了精細化管理的原則，提出了精細化管理在房地產住宅項目成本管理中的應用措施：強化全員成本精細化管理意識、建立有效的激勵機制實施成本考核、明確成本管理活動中的目標責任制、優化材料采購與施工流程體系。

關鍵詞：精細化管理;房地產住宅項目;成本管理;目標責任制

當前房地產企業基本告別了傳統的粗放式發展階段，老式的住宅項目模式已經難以滿足現代用戶的科技需求與多功能需求。如果還立足于傳統的地產項目開發，房地產企業的發展就會受到很大的局限，甚或很難獲得可持續發展。因此在住宅項目的大變革的情形下，房地產企業也需要加強自身發展。特別是在疫情影響下，房地產住宅項目的成長空間有限，房地產住宅項目開始逐漸從追求規模紅利、杠桿紅利逐漸轉向追求信用紅利、流程紅利。這要求房地產開發企業不僅要追求精細化，也要追求平臺化，從而促進企業產業鏈的發展。房地產住宅項目與其他行業相比具有很大的特殊性，包括容易受政策變化影響、投入資金大、投資規模大、生產周期較長。同時由于影響因素大，房地產住宅項目很難實現標準化與精細化。本文具體探討了精細化管理在房地產住宅項目管理中的應用方法與措施，已促進房地產住宅項目管理的可持續發展。現總結報道如下。

一、精細化管理的概念與內容

（一）精細化管理的概念

精細化管理屬于現代管理理念和管理技術，“精”就是抓住運營管理中的關鍵環節，重點是切中要點，抓住管理的重點;“細”就是要求管理的量化性，也需要加強管理的考核、督促和執行制度。從內涵上分析，精細化管理就是通過標準化、系統化、數據化、程序化、信息化等手段，確保企業項目精確、協同、高效的可持續運動。從核心上分析，精細化管理要企業形成優良的管理文化、建立剛性的制度、強化責任的落實、規范人的行為，從而確保企業的可持續發展。

（二）精細化管理的內容

規劃調整方面：房地產企業在開發住宅項目的過程中，要根據自身的經濟實力和經營情況，關注消費者購房傾向，要留意市場的動向，制定企業長期、中期與短期的發展計劃。分析決策方面：房地產企業要積極做好分析決策工作，不斷總結住宅項目在開發過程面臨的問題，優化自身的分析決策流程，從而促進企業的發展。賬目管理方面：精細化管理要求加強對企業與項目的賬目管理，每一筆資金的進出都要有詳細的記錄，確保企業的經營狀況處于正常與均衡的狀態，防止出現資金的不足與資金的沉淀。管理和控制方面：精細化管理要求房地產住宅項目在開發各個環節都處于可控的范圍內，為此要不斷增強工作人員的責任意識，盡量減少操作失誤和非規范的操作，建立全流程的控制措施。操作程序方面：精細化管理住宅項目的開發與管理嚴格遵守企業的相關規定，確保全流程合規合法。

二、精細化管理的原則

（一）成本控制原則

成本控制原則是精細化管理的核心原則，目的是減少企業的成本支出，為企業獲得更多的利潤，促進企業的可持續發展。

（二）動態控制原則

房地產住宅項目的開發時間比較長，所以精細化管理的一個重要要求就是整個開發過程中保持對成本的動態控制，及時發現一些問題和隱患，建立應急預案，時刻掌握項目的進展情況，確保各個階段都按照計劃嚴格執行。

（三）目標控制原則

房地產住宅項目管理需要建立理想的目標，并對目標進行分解和落實，明確責任人。在開發的全過程中，要及時檢查各目標的完成情況并及時進行對比，針對偏差及時采取糾偏措施，目標目標控制原則的實現。

（四）保證質量前提原則

房地產住宅項目管理核心的質量，也就是所有項目必須要質量可靠。任何項目質量如何得不到保證，其他管理措施做的再好也沒有意義。這就需要我們把握好質量控制與其他管理措施之間的關系，制定出住宅項目的質量水平和成本目標，確定企業的發展目標。

三、精細化管理在房地產住宅項目成本管理中的應用措施

隨著社會的發展與疫情的影響，當前房地產住宅項目面臨需要問題，內部配置、產業規模、產品創意、科技含量等各個方面都需要加強管理。并且精細化管理需要項目各參與方的積極配合與協作，也需要樹立與貫徹精細化管理的思想，才能促進項目的成功執行，提升房地產企業的競爭力。當前精細化管理在房地產住宅項目成本管理中的應用措施如下：

（一）強化全員成本精細化管理意識

精細化管理首先強調的是一種管理態度，而住宅項目成本管理是一個全過程、全員、全面的管理，所以要強化全員成本精細化管理意識。房地產住宅項目要改善單一化的住宅戶型，削弱賺錢最大化原則，從人性化的角度上考慮到不同購房人群的需求，根據不同的購房人群分析，設計多元化的戶型。就要在所有員工中建立起強烈的精細化管理意識，比如在設計住宅戶型的過程中通過景觀采光、功能空間等進行分析和設計，完善戶型狀態，提高品牌知名度。企業也需要要建立清晰的責權利體系，形成全員參與的成本管理體系，實現企業與員工的雙贏。

（二）建立有效的激勵機制實施成本考核

房地產住宅行業是勞動密集型的行業，人的因素至關重要，為此要建立有效的激勵機制實施成本考核機制，使每個員工盡其所能，展其所長，提高人的價值。企業在制定激勵機制時，應考慮到三個方面的內容：一是制度要同時具有可操作性和對稱性，獎勵與懲罰都可兌現與執行，并且獎勵與懲罰條款要具有對稱性，比如獎勵與懲罰數目在執行上要大體相當。二是激勵與懲罰額度的確定性與公開性，激勵與懲罰措施要進行公開，實行前要讓所有員工都熟知，各種措施要盡可能地明確化、具體化，避免模糊化。

（三）明確成本管理活動中的目標責任制

房地產企業精細化管理中的成本管理活動涉及的因素最多，也是最復發與最重要的管理內容。明確成本管理活動中的目標責任制就是要細分管理單元，將責任落實到每一個項目成員，將項目成本總目標分解為若干個小的成本單元，并使責、權、利相對應。縱向以各個工程作為成本控制的對象，橫向以部門、個人為目標細分單位，企業與項目管理單位要定期進行成本核算，對出現的問題要積極進行分析，并制定出后期改善成本控制的措施。

（四）優化材料采購與施工流程體系

住宅項目的物資材料采購比較多，且涉及的范圍大，流動過程較為復雜，在實際項目管理中容易出現材料采購計劃與施工進度計劃脫節的現象。優化材料采購與施工流程體系就是要求承包商應與業主之間建立信息溝通平臺，對材料進行妥善儲存和保管，對大宗材料定期進行盤點核算，對工程施工的進度以及物資材料需求情況進行動態管理，計算當期的材料損耗率，采用供應鏈的方式進行采購，避免因為材料不能及時到位造成的不必要的停工，采取先進的技術和工藝，杜絕因為返工造成的時間成本和質量成本。降低項目的施工成本。

四、結論

總之，在當前各種因素的影響下，房地產住宅項目實施精細化管理是項目成功執行和房地產企業穩步發展的必然要求，只有這樣才能積極面對與化解真正化解風險，在激烈的市場競爭中處于不敗之地，從而實現企業的可持續發展。

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