內部控制在房地產項目管理中的應用

趙峰

摘? ? 要：房地產開發企業經營活動受國家宏觀政策的影響較深，資金需求量大。在房地產項目管理中對內部控制點進行嚴格管理，可以提高房地產項目自身的控制水平，在實踐中提升管理水平。從現實意義上講，促進房地產項目自身的良好發展。

關鍵詞：房地產;項目管理;內部控制

1? 房地產開發企業建立內部控制規范體系的重要性

1.1? 有助于促進企業長期戰略發展目標的實現

企業內部控制是由企業董事會、監事會、經理層和全體員工共同實施的旨在實現控制目標的一個過程。實施內部控制的最終目標就是要促進企業實現發展戰略。企業內部控制規范體系的實施，要求決策層在明確企業發展目標的前提下，通過分析行業、市場、宏觀政策變化的可能性及其對企業的影響程度，由專職的部門或人員進行風險識別、分析和應對。各管理層依據風險管理要求，開展管理工作和風險控制工作。

1.2? 有助于增強企業應對經營風險的能力

近年來，我國多地出臺房地產調控新政，企業面臨的經營風險進一步加大。許多房地產開發企業對外突破單一的房地產銷售模式，謀求轉型和相關多元化發展;對內加快企業內部控制規范體系的構建并付諸實施，期望以此增強企業抗風險的能力。房地產屬高風險行業，實施內控旨在幫助企業識別和應對各種風險。內部控制規范體系作為企業內部的一項重要的管理制度體系，強調全員參與，能夠規范企業各級領導和基層員工的行為，合理保證企業經營發展的合法合規性;確保資金和各項資產的安全完整。

1.3? 有助于提升管理職能，促進業務、財務有效融合

房地產開發企業在實際開發過程中，從涉及領域廣，業務環節和內容極其繁雜，專業化要求高。項目開發過程涉及到的眾多環節之間相互聯動，業務同步開展，無明顯的業務起始界限，加上外部環境變化頻繁，以加強財務成本管理的財務風險控制難度加大。客觀上促進業務、財務加速融合。企業內控體系統籌企業資源，各組織間有機地相互配合，有助于把控各個經營環節，加強內部各部門之間的交流溝通，促進企業內部和諧氛圍的構建，加強財務信息服務于經營管理，促進業務和財務的有效融合。

1.4? 有助于推動企業持續、健康發展，提高企業核心競爭力

隨著房地產市場變化的不斷深入，市場細分趨勢越發明顯。兼并重組、轉型升級成為常態，房地產行業從國民經濟的支柱，轉型為人們美好居住生活整體解決方案的系統集成商。房地產開發企業只有快速適應這種市場的變化，不斷提升企業核心競爭力才能生存和發展。

通過內部控制制度實施，整合企業資源，積極參與市場競爭，有助于提高企業核心競爭力，應對房地產宏觀政策變化，促進企業戰略目標的實現。

2? 房地產企業內部控制現狀

2.1? 內部控制度以利潤導向為首

要標準大多數房地產企業管理層以及決策層以利潤導向為目標，單純地以公司利潤為目標并不是最好的公司財務管理目標，會使企業內部控制的風險加大。其原因有以下兩點，第一，以利潤為目標會忽視許多內部控制中的重要環節，實施內部控制必然會導致相關成本在基礎上增加，這就會導致企業內部控制制度的缺失或是不完善，從而導致風險增加。

2.2? 內部控制風險評估不足

對內部控制的認識較為缺乏，沒有清晰的整體觀念，很多企業都認為內部控制可有可無，進而忽視甚至省略此環節。對內部控制的認識度不高，更沒有在公司內部建立或聘請外部專業性機構對企業的內部控制進行評估與評價。

2.3? 內部監督缺失、信息溝通不暢

房地產行業與傳統行業有很多的不同，房地產行業的資金量較大，周轉率較低，并且行業風險及行業門檻都比較高。許多企業缺乏有效的內部信息溝通機制，管理層沒有正確認識內部控制的重要性與必要性。導致整個企業的上行下效，缺乏有效率的信息溝通與內部控制的執行能力。無法在突發問題與外部風險面前保持穩健的運行，直接導致了經營風險的增加。

3? 房地產項目內部控制關鍵點

3.1? 提升項目管理內部控制質量

通過提升項目管理內部控制質量，可以有效提高房地產企業的運營質量與管理水平。就目前國內的房地產行業來說，還存在著業務流程分散以及風險評估較為薄弱的問題，同時企業的財務和各個部門的關聯程度不強。因而，再沿用以往的內部控制體系，不能很好地滿足現階段房地產市場發展的需要。另外，一些房地產企業的績效機制不完善，團隊之間的協作水平較低，領導與管理人員對于風險管控意識較為淡薄，對于項目資金的管控方法不科學。在這種大背景下，進行房地產項目管理中內部控制的優化勢在必行。現階段，要提升房地產項目管理工作的標準化、有效化、系統化效果，并且要注重內部控制的優化準備工作。一方面，房地產企業要對自身的實際情況進行分析，進而制定出內部控制優化的具體目標。對于優化目標來說，要將重點放在提升資產的安全性、信息管理的有效性方面，進而促進企業經濟效益的提升。另一方面，工作人員要提高對管理工作重要性的認識，各級管理員工要積極參加培訓工作。這一過程中，還要明確不同參與部門的崗位職責，將責任具體的落實到個人。

3.2? 房地產企業資金管理的發展趨勢

對于房地產企業而言，要建立健全科學規范的預算制度，積極進行財務風險的規避。資金作為房地產企業的發展血脈，日常管理工作中要控制好資金的流入與流出狀況。同時，還要結合企業自身的發展情況，積極從內部、外部進行資金的籌集，這一過程中要拓寬資金籌集的渠道，確保企業具備較強的支付能力與償債能力。另外，房地產企業還要實現預算和業績考核的無縫對接，建立資金管理考核機制，真正做到節約有獎、超支有罰、獎罰分明。

3.3? 房地產企業成本管理的發展方向

在進行房地產企業的成本管理與核算工作時，要將正常的經營活動作為前提。房地產企業在進行經營成本的計算過程中，要對開發過程中的資源消耗狀況以及開發產品的價格進行綜合考慮。同時，還要對房地產企業的策劃、設計以及招投標、施工、交房等過程進行控制。這樣一來，才能提升房地產企業的成本管理質量。另外，還要注重目標成本控制的完善，做好目標成本的動態跟蹤，對于項目成本進行及時的評價和反饋，確保房地產企業在項目實施時成為一種自覺管理的行為。

3.4? 注重現場管理人員綜合素養的提升

相比于傳統的工業企業而言，房地產企業的產品金額較大，并且產品涉及到民生問題。因而，對于管理人員來說，要有一個良好的職業操守與專業能力。在進行工程分包工作時，要對分包工程的承包單位進行研究，明確承包單位的施工人員素質、企業綜合實力等因素。對于分包出去的工程，施工過程中要做好施工質量的監督工作，防止施工中出現以次充好、偷工減料等問題。同時，還要專門聘請專業素養較高的監理公司進行施工的監督，提升相關建筑工程的施工質量。

4? 結語

隨著房地產項目的競爭越來越激烈，繁榮發展的房地產項目應該逐漸從粗放式發展走向精細化管理，因此要在房地產項目管理中做好內部控制的工作，這樣才能把存在的各種風險降至最低，實現房地產項目的最優化發展。

參考文獻：

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