“雙限”政策下借名買房協議的效力與風險

關鍵詞 “雙限”政策 借名買房 協議效力 協議風險

作者簡介：劉德玉，攀枝花學院，副教授，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.022

借名買房協議經常出現在房屋買賣當中，想要買房的人因為自己的各種原因沒有房屋購買資格，所以借用別人的名義買房子。 現實生活中，許多購房者由于不符合限購政策的條件，或為了簡化購房手續、獲得購房的優惠待遇，采取借名方式購買房屋。 借名買房協議的效力如何？如果協議因為各種原因產生了大家都不愿意看到的糾紛，法院對房屋又應當怎樣確定房子歸誰所有？以借名方式簽訂購房協議，買賣雙方將會面臨何種風險？對這些問題分具體情況進行法律層面的討論，為解決借名買房糾紛探索道路。

一、借名買房協議的概述

在借名買房協議當中，合同主體共包括房屋的實際買受人，房屋名義買受人，以及房屋出賣人。買賣合同是一大類合同，借名買房合同的本質是房屋買賣合同一大類合同中的一小類，由兩個協議組成不同于傳統房屋買賣合同，這種由兩個協議組成并不多見，實際上是借名買房合同。這一異同的買賣合同關系的合同主體一共有三個，其中一個是名義買受人，另一個合同主體是購買人之間的另一個是實際買受人，借名合同關系以及買賣關系，共同組成了名義買受人與實際買受人之間的關系。

二、借名買房協議的成因

（一）實際購房人無購房資格

由于“雙限”政策的出臺，許多對住房有需求的人沒有購房資格，只能借有購房資格的人的名義購買限制房。例如，政府推出了保障房、經濟適用房等政策性保障住房，并對這類房屋的購買做出了經濟收入水平、戶籍、身份的條件限制。需要購房條件的人不滿足相應條件，不需要買房的人卻又有買房的資格，想要買房的人只能借用有資格的人的名義買房。

（二）實際購房人為模糊行為的類合法性

實際購房人為模糊行為的類合法性，借有資格買房的人的名義購買房屋。例如，“雙限”政策的出臺，導致購房貸款的首付比例、銀行貸款利率，相比于一般商業貸款利率發生了較大差異。又如，如果實際購房人借用父母的名義購買房屋，可以規避房屋征收遺產稅，因此在購買房屋時，子女作為實際購房人以父母的名義購買房屋。

（三）實際購房人不希望別人知道自己的真實信息

實際購房人基于隱瞞真實身份信息、逃避應付債務，也是借名買房協議產生的重要原因之一。如果債務人因所負債務，被司法機關強制執行，那么債務人很可能通過借他人名義購房的方式，將財產轉移從而達到逃避其應付債務的目的。又如，實際購房人為公職人員，為掩蓋其非法收入，以借名買房的形式購買房屋，以達到隱藏真實身份信息和財產信息的目的。

三、借名買房合同的效力

（一）借名買房合同中借名合同的效力

在民法的法律規制有限范圍當中，《合同法》第52條是厘清借名合同的效力的經常運用的法律條款，《合同法》第52條是剖析借名買房合同到底是有效合同還是無效合同的前提。對假借他人名義購買房子，并且簽訂了合同這個行為，確定合同是不是有效的，就要用《合同法》第52條去進行全方位的衡量。

（二）借名合同中對全體社會公民利益的危害性

合同效力的重要標準在于，名義買受人和實際買受人之間有無對全體社會公民利益的危害性，借名合同的認定當中的行為是認定借名的合法性。在法律實踐當中，借名合同的名義買受人往往是實際買受人的家屬，合同主體之間基本不存在欺詐、脅迫行為。從社會公共利益角度來看，名義買受人與實際買受人之間的借名合同，是合同雙方當時人之間的約定，其影響范圍也是借名合同雙方當事人。

（三）借名合同對合同主體真實目的的遮掩

合同屬于無效合同以及合法形式合同主體，通過締結符合真實目的的遮掩合同關系，是指合同主體真實目的的遮掩的法律規定。如果合同屬于此類行為，那么合同主體的締結的，對該行為是否判斷屬于有效合同關系，首先進行定性違法現行借名合同是否屬于違反法律法規。限購政策屬于地方政府規范性文件當中的一種，并不屬于法律法規、行政法規的范疇。但是由于借名合同并非以合法房屋限購政策購房，并且借名合同形式掩蓋的不是法律法規，所以借名合同有效，合同不違法法律強行性規定。因此，非法目的借名合同應當從形式上來看，借名合同的締結目的是規避房屋限購政策。

（四）借名協議中買賣合同是什么樣的效力關系

買賣合同在房屋買房協議中的合同主體的效力認定，符合法規的前提是買受人是否知道自己作為借名買受人，允許買受人用自己的名義購買房屋，對買賣合同的效力將產生關鍵影響。判斷房屋買賣合同的效力的標準可以確定的是，房屋買賣合同的效力與名義買受人的授權具有決定性影響。如果名義買受人知道，那么房屋作為標的物歸屬于名義買買賣合同基于雙方自愿締結，在不違反強行性法，房屋從保護善意第三人的角買賣合同屬于有效合同。如果不知情的前提下，名義買受人可以基于締結了房屋買賣合同，但是實際買受人利用欺詐方式違背名義買受人的意志，那么購買房屋的行為和意愿締結房屋買賣合與自己的真實意思不一致，這樣就會使得合同失去了締結的基礎，從而讓房屋買賣合同不具有基礎的法律效力。

四、借名買房協議的確權

（一）實際買受人無法享有房屋所有權

不應當享有房屋所有權的司法判例當中，對于實際買受人買房合同當中，能否確權存在著較大的爭議。其中取得房屋所有權一種觀點認為，在借名，名義買受人的所有權。持此種觀點的人認為，房屋的前提是房屋買受人向相關機構提交自身符合房屋購買條件的相關文件。在借名買房協議當中，實際買受人并未向相關機構提交其符合房屋購買資格的相關文件，這種行為與國家的限購政策相違背。因此，實際買受人以其為借名買房協議中的實際出資人為由，要求確認實際買受人為房屋的所有權人的主張，是法院無法支持的主張。

（二）實際買受人可以享有房屋所有權

實際買受人可以享有房屋所有權觀點人的主要依據是相關問題的司法解釋，當事人能夠證明不動產登記狀態不真實時，應當予以支持重新確權該不動產的真實狀態，以及所有人有權請求權，并主張不動產所有權歸其所有時，法院在司法實踐中，認為實際買受人可以享有房屋所有權的法院通常認為，所有權證書雖然是房屋所有權的證明要件，但并非房屋所有權的唯一證明要件。房屋實際買受人為購買房屋支付了款項，并且繳納物業費、水電費等等，都可以作為證明房屋所有權的有效憑證。

（三）確權中心登記與法院確權

如果借名買房協議中的實際買受人并沒有獲得不動產登記中心的變更登記，而法院判決房屋所有權歸房屋實際買受人所有，那么二者之間就所有權問題產生了沖突。人民法院在這種情況之下，登記不動產登記中心的確權，判決的登記執行都已經產生了矛盾，法院判決能對抗民事登記的確權。因為人民法院判決使得不動產發生變更所有權，自做出判決時不動產的變更生效所有權。因此，變更確權的判決在人民法院做出之后，登記中心應當配合。而不能以實際買受人未在不動產中心登記為由，對抗法院的確權判決。

五、借名買房協議可能存在的風險

（一）名義購買人可能存在的風險

在借名買房合同當中，名義購房人可能面臨以下兩種風險：其一，如果房屋買賣合同或者借名合同出現糾紛，合同主體因合同糾紛提起訴訟的話，那么名義購買人作為房屋的顯名所有人可能涉及訴訟。當法院需要執行房屋抵償債務時，將會把房屋的所有權視為歸名義購買人所有。在這種情況下，法院很可能因為房屋為生活必需品，保留對房屋的執行權，轉而執行名義購房人的其他財產。這就導致名義購房人名義上具有所有權的房屋沒有被執行，而名義購房人實際享有所有權的財產被法院執行，從而產生了名義購房人財產的風險。此外，由于借名買房的行為，名義購房人還可能因為借名購房而喪失本來應當由其享有的購房資格，或者購房資格被降低，從而增加了名義購房人可能面對的風險。

（二）實際購房人可能存在的風險

在借名買房合同當中風險可能出自以下情形：如果名義購房人不承認實際購房人為房屋的實際出資人，房屋的實際出資人又無法拿出相應證據證明房屋為自己出資購買，那么實際購房人則面臨失去房屋實際所有權的風險。如果房屋為抵償債務被法院強制執行，或者因為查封、繼承等原因，導致房屋被法院強制執行，那么實際購買人很難對抗善意第三人。因為推定房屋的所有權人的房屋不動產登記，歸根結底是一種對房屋確權的推定行為，也就是房屋推定登記效力的名義購買人是否對房屋具有所有權。當房屋的所有權與善意第三人相關時，房屋的所有權不涉及實際購買人，以及所有權涉及實際購買人，都需要通過列舉證據證明其為房屋的實際所有權人。但是，實際購房人也很難通過直接對法院主張確權，達到所有權變更的目的。如果房屋的善意第三人為實際出資人，那么即使善意第三人認為對房屋具有所有權，并且基于善意對房屋進行了無權處分，對抗善意第三人對房屋的處分也不能得到法院的支持。在司法實踐當中，很多名義購房人卻不愿意履行自己的房屋所有權過戶義務，從而增加了實際購房人的財產風險。

六、應對借名買房協議風險的對策

（一）明晰房屋的所有權性質

房屋的所有權性質對借名買房合同的風險有著至關重要的影響，不同的房屋性質直接決定著房屋的名義買受人以及房屋的實際買受人房屋的風險程度。相比于普通的商品房而言，經濟適用房在借名買房合同中的風險更高。因此，名義購房人和實際購房人在購買房屋，簽訂借名買房協議時，應當在協議中明確規定房屋的性質，從源頭杜絕借名買房合同因所有權性質產生的風險。

（二）請律師起草借名買房協議

借名買房協議相比于一般的房屋買賣協議而言較為復雜，它涉及到三個合同主體，以及兩個合同關系，沒有接受過法律訓練的人很難保證借名買房協議沒有漏洞。因此，邀請接受過相關法律訓練的律師負責借名買房協議的起草，可以在很大程度上避免借名買房協議帶來的風險。

（三）保留房屋買賣的相關證據

房屋名義購買人與房屋實際購買人中一方，能夠提供相關證據證明，房屋的實際購買人確實實際出資購買了房屋，但無法證明房屋名義購買人與房屋實際購買人之間存在借名合同關系，法院不予支持房屋實際購買人對房屋所有權的確權主張。如果實際購房人能夠證明實際出資和借名合同關系，則法院支持實際購房人的確權主張。因此，實際購房人保存好相關證據，有利于降低借名買房協議的風險。

七、結語

因“雙限”政策的出臺，借名買房協議在司法實踐中激增。雖然借名買房合同的法律關系較為復雜，無形中增加了借名買房協議的風險。但是，在準確把握借名購房合同效力的基礎上，明晰房屋所有權，樹立良好的證據意識，則可能最大限度地規避借名購房協議的法律風險，保護合同主體的合法權益。

參考文獻：

[1]徐亮.借名實施法律行為的法律效果[J].中國檢察官，2019（19）：33-34.

[2]陳建南.借名買房的權屬之爭[J].法制博覽，2017（17）：11-12.

[3]茹倩玉.借名買房的法律問題探究[J].產業與科技論壇，2018（20）：5-6.

[4]趙秀梅.借名登記合同中的法律問題[J].國家檢察官學院學報，2019（5）：45-46.

[5]馬強.借名購房案件所涉問題之研究——以法院裁判的案件為中心[J].政治與法律，2017（7）：13-14.