PPP養老地產項目現狀研究

楊玥

摘 要：傳統的養老產業主要依靠政府社會養老金的劃撥和政府財政支出預算取得融資來源。隨著中國人口老齡化問題加劇，中國居民人均可支配收入和消費支出情況平穩提升，老齡人口對養老生活品質提升的需求日益增加。銀發消費市場的潛力巨大，勢必吸引資本關注，從經濟制度角度分析，PPP模式恰可以助力養老產業的混合所有制發展，而混合所有制有助于提高養老產業供給側質量。

關鍵詞：養老地產 PPP模式

一、研究背景

（一）我國的養老模式

對于居家養老和社區養老，政府通過購買養老服務可以部分解決需求缺口問題，這部分主要是和非營利組織合作，針對基礎養老服務。傳統的養老產業主要依靠政府社會養老金的劃撥和政府財政支出預算取得融資來源。隨著中國人口老齡化問題加劇，中國居民人均可支配收入和消費支出情況平穩提升，老齡人口對養老生活品質提升的需求日益增加。尤其是上海這樣的超一線城市，基礎性的養老服務已經無法全面滿足老齡群體的需求，而非盈利性質的社會組織也受限于自身的能力，無法提供市場所需的服務。我國傳統的養老模式可以分為三種：居家養老、社區養老、機構養老。近年來，政府不斷加大對居家養老和社區養老的投入，但存在著養老配套設施服務無法滿足老人多樣化需求的問題。同時對于機構養老，政府也依然是主導地位。目前“養老機構以公辦為主，民間資本的參與度不夠高，市場上養老機構和養老床位數量供給上存在較大的缺口”

（二）銀發市場前瞻

銀發消費市場的潛力巨大，勢必吸引資本關注，很多房地產企業都開始探索養老地產與布局養老社區項目開發，其中包括綠城、保利、萬科等。社會資金相比于政府資金更為靈活，為養老地產注入活力。但是，市場上優質的養老地產項目鳳毛麟角。究其原因，我們發現以養老地產為例，盈利性的社會組織及企業面臨前期融資難及運營中的資金平衡難的困局。因此，養老地產項目運作PPP模式興起。其中常見的BOT模式，可以達到政府、投資商、老年消費群體的“共贏”局面。

從經濟制度角度分析，PPP模式恰可以助力養老產業的混合所有制發展，而混合所有制有助于提高養老產業供給側質量。宏觀層面，發揮非公有制資本優勢，在市場價格機制的引導下，與公有制養老機構、混合所有制養老機構形成相互競爭的市場格局，激勵市場主體努力追求產品服務創新，改進供給側質量。微觀層面，混合所有制強調產權和股權的多元化與共享，風險共擔，收益共享。發展混合所有制養老機構，有助于將公有制與非公有制資本相結合，發揮各自比較優勢，實現高效互融，提升養老機構發展質量。

那么，養老地產項目是否圍繞著PPP模式有效展開了呢？近兩年PPP項目數量明顯降低，成功落地的項目數不多，其中的養老項目，則更是稀缺。養老項目PPP模式的落地情況，社會組織申請PPP項目會遇到哪些問題，政府審核以及政府和盈利性社會組織或企業合作瓶頸，這些問題目前未得到實證研究的支持。

二、養老地產研究現狀

（一）國外對養老地產的研究

20 世紀七八十年代時，養老地產作為一種新興概念，為了滿足市場日益增長的特定需求，率先進入老齡化問題較嚴峻的經濟發達國家。學者普遍認為養老地產作為一種復合地產，其本身賣的卻并非地產，而是一種服務，其真正的增值點就是養老服務，認為養老地產作為一種特殊項目，具有其獨特的居住、服務、保障以及逆向融資等功能，將養老主題融合在了地產開發中，并總結了養老地產的特征。

養老地產作為養老產業的重要環節和發展方向，在國外已有較為成熟的運作模式，而在中國還屬于起步探索階段。目前國外在這方面的研究主要是集中在分析養老地產的商業模式，特別是養老地產盈利模式和融資模式相關的研究非常多。

（二）國內對養老地產的研究

中國養老地產的發展目前仍處于起步階段，各方面發展均不成熟。鑒于中國的政策環境以及經濟環境，養老地產具有“朝陽產業”發展愿景。傳統住宅地產開發商開始布局養老地產項目，試圖從重資產向輕資產轉型。但學者研究發現，基于我國的傳統養老觀念，大部分老齡群體偏向于選擇居家養老，僅很少部分選擇社區養老和機構養老。學者做了很多這方便的實證調研，主要原因是市場上的養老產品市場內細分不足，以基礎的養老服務為主。學者對養老地產的研究主要包括對養老地產內涵的研究、養老地產發展模式及問題研究，以及對策研究和養老地產開發實踐研究幾部分，集中討論養老地產發展過程中存在的問題和應對之策。

三、PPP養老地產項目

（一）如何定義

迄今，關于PPP尚未有權威定義，但基于理論研究成果和豐富的 PPP項目實踐，各國對PPP的科學內涵解釋求同存異。葉曉甦（2017）對國內外PPP項目定義概念內涵做了梳理。一般認為PPP是政府和私人組織為了提供某種公共產品和服務而形成的合作伙伴關系。國外學者同時強調且認為PPP項目公私合作的實現，需要有長期的、有效的公共政策或制度的規范。明晰公共部門和私人部門合作基礎是基于共有產權關系以及合作期間的資源配置、風險分擔和利益共享，實現公共項目理想的政策結果。國內學者強調關于項目全生命期關系性契約的合作伙伴、融資、建設和經營管理模式。

（二）對PPP養老地產的研究

1.運營模式

目前國外PPP融資運用到養老地產方面的項目比較少，學者認為這種情況的出現是與國家的政治、經濟、文化習俗等一些因素密不可分的。國外發達國家養老服務體系的一個顯著特點就是“先富后老”，所以開發商進入養老地產行業有著十分寬松的融資環境，融資渠道寬，融資難度較低。國外PPP大都集中在公共基礎設施的建設上，以英、法、美、澳為代表的發達國家，經濟法律條件比較成熟，政策也很完善，所以政府對PPP（BOT） 項目的投資管理方式都比較成熟，運作穩定，多數 BOT 融資項目都很成功，且在持續運營中。