房地產企業工程項目精細化管理探討

李士江

摘要：我國房地產行業隨著國家經濟快速發展得到很大程度提升，不過在進行房地產項目開發管理中受到諸多因素影響也出現管理粗放等問題，為了更好推動房地產行業進步，需要積極采用精細化管理方式，加強對各個細節及項目管控，從而將管理模式優化，提升管理水平，進而實現房地產行業嚴格管理。

Abstract： China's real estate industry has been greatly improved with the rapid development of the national economy， however， due to the influence of many factors in the development and management of real estate projects， there are also problems such as extensive management. In order to better promote the progress of the real estate industry， it is necessary to actively adopt refined management method， strengthen the control of various details and projects， so as to optimize the management model and improve the management level， and then achieve strict management of the real estate industry.

關鍵詞：房地產企業;工程項目;精細化管理

Key words： real estate enterprise;engineering project;refined management

中圖分類號：TU71 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）19-0026-02

1 ?精細化管理的作用分析

將精細化管理方法應用于房地產行業當中能夠體現良好的優勢，具體體現在如下兩點：其一，可以有效提升房地產企業市場競爭實力。當前房地產企業面臨著較為激烈的競爭，企業如果僅僅依靠技術是難以實現健康持續發展、難以占領較大市場份額的，為此，企業需要采用科學管理方式將企業經濟效益提升。提升企業效益工作需要從總收入提升以及成本投入降低兩方面入手。在利潤提升中關鍵方式就是將資金成本降低。合理應用精細化管理方式可以讓企業根據市場房展情況調整自身發展策略，從而更好滿足客戶要求，進而達到自身競爭能力提升的效果。例如萬達廣場企業在最初規劃管理中管理方式較為粗放，隨著企業不斷發展開始采用精細化管理理念并且實現企業進一步擴大發展。另一方面，應當將生產流程進行進一步優化和管理。房地產企業管理人員需要在整個房地產項目開發建設過程中對每個環節進行細化，將規范化管理貫穿于整個工程當中，細致地做好各項工作管控。

2 ?房地產施工管理常見問題

2.1 施工人員整體素質較差

施工人員是房地產工程建設過程當中必不可少的影響因素之一。只有施工人員素質達標才能確保工程建設專業性強，可以說，房地產項目成功與否和技術專業程度有著很大關聯。房地產項目想要實現順利完成需要專業技術人員、項目管理人員、維修養護人員以及特種作業人員等諸多專業和施工團隊共同合作完成。在房地產建設施工鏈條上，每個人員都是不可或缺的。但是當前普遍存在施工隊伍整體素質有待優化的問題，很多施工隊伍沒有經過專業培訓就投入生產作業，造成整個工程施工質量、管理效果等諸多方面工作內容難以順利開展。

2.2 硬件設施以及管理制度漏洞

當前隨著科技不斷發展房地產行業越來越多地應用到多種類設備，各種硬件設施合理的應用有助于提升企業建設效率，有助于更好地完成施工目標。但是當前很多施工企業無論是硬件設施管理還是管理制度方面都有待進一步優化和完善，這也是房地產項目質量水平難以切實得到提升的原因之一。如果硬件設施管理不當或者管理制度不健全就會導致工程質量管理難以達到預期水平，無法切實保證施工按期完成。而精細化管理方式要求對每個細節進行管控，要嚴格檢查每項工程，如果前期設施不到位或者管理制度存在漏洞就會導致在竣工階段很多項目出現質量問題，企業還需要投入一定精力和財力來解決這些問題，這就會造成施工質量、施工效率以及經濟成本有所下降，久而久之十分不利于企業健康發展。

2.3 精細化管理方式存在不足

首先，房地產項目施工工序從很大程度影響著工程產品質量，不過當前很多企業施工中都存在質量水平不高、技術管理漏洞等諸多問題，這就造成工程整體質量下降，并且不利于發揮管理作用，無法達到預期管理效果。其次，房地產項目需要涉及到材料、成本、人員等諸多方面內容，如果采用粗放式管理方式難以保證能夠穩定有序地完成各項工作，如果沒有及時解決施工中存在的一些問題及安全隱含就容易在后期發展質量安全問題，對項目經濟效益、社會效益乃至整個企業健康發展產生不良影響。

3 ?房地產工程精細化管理路徑

3.1 制度精細化管理

房地產整體管理工序標準化水平直接受到管理制度影響，所以在房地產項目內部管理過程中需要對具體精細化管理要點進行整理分析，合理地協調好各項管理要素和內容，制定完善的管理制度，將精細化管理方法以制度形式落實到工作當中。精細化管理需要貫徹落實到每個細節，故制定制度時需要從招投標到最終竣工運營階段都做好精細化管控，保證能夠按照制度規范開展日常工作，并且將精細化管理制度落實到每個部門、每個員工身上，全面管控房地產項目建設和運營。在建設和完善房地產項目精細化管理制度時需要合理劃分制度，包括總則、分則，從而確保精細化制度能夠貫徹落實到每個部門，實現各個步驟和環節細致地全面地管控，達到通過精細化管理提升企業項目管理水平的目的。

3.2 堅持以人為本，打造企業文化

在建設房地產項目時受到諸多方面因素影響容易出現人員流動現象，這不但包括一線施工人員，也包括管理工作者，一旦發生頻繁的人員流動就會嚴重影響到工程項目順利完成以及企業健康發展。精細化管理理念要求規范管理企業人員，科學地制定管理制度，高效利用每位工作人員，幫助員工實現自我價值。將精細化管理理念應用于房地產企業管理中要求以人為本，將工作人員主觀能動性充分調動起來，加強內部人員變動協調，保證房地產項目操作精細化并且做好精細化制度落實，營造優良的企業文化氛圍，為員工創造良好的生活工作環境，加強溝通協調好員工與企業之間問題，為員工營造家的氛圍，提高員工歸屬感，進而共同為項目建設和企業發展而努力。

3.3 施工材料精細化管理

施工材料是組成房地產工程項目的基礎，也在房地產項目中占據著舉足輕重的作用。當前建筑材料市場有著十分廣泛的設備和材料，并且房地產建設需要涉及到辦公用品、施工材料、管理材料、機械設備等諸多內容，所以材料管理人員工作效果從很大程度上影響著房地產項目經濟效益。采購部門在選擇材料時不但要關注具體設計要求，還要加強市場考察，選擇物美價廉材料，并且對材料經濟新、數量、質量都做好考察，在材料進入現場前還要有專業檢測人員抽檢，從而確保所有投入使用的材料都能夠滿足質量要求規范。同時，材料庫房管理人員需要根據材料特性合理分類保管，避免由于管理不當發生浪費等問題。

3.4 施工進度精細化管理

在實際開展房地產項目建設過程中應當加強監測項目施工進度，對比實際施工進度與施工計劃是否存在較大出入，如果存在不符合之處要及時采取調整措施，確保可以按照合同規定定期交付房地產項目。為此，管理人員需要采用精細化管理方式進行施工進度控制。首先，企業應當以規劃為基礎合理安排作業人員和項目，合理配置每個流程施工資源，加強對施工進度監督檢查，從而保證能夠按照施工計劃開展各項工作。其次，房地產項目施工進度可能會受到天氣、作業內容等不可控因素影響發生延遲問題，為了避免發生進度滯后現象應當實施精細化管理方式加強實際進度管理，認真分析影響進度的諸多因素并且提前制定細致、合理的預防措施。

3.5 施工質量精細化管理

將精細化管理方式應用于質量管理中可以有效提高房地產項目施工建設效果。在具體管理中，首先應當保證自檢體系完善，將質量和安全內容都融入到自檢內容中，對工程具體操作過程進行詳細地規劃從而保證各個項目和細節質量都能夠得到管控。其次，要具體落實每項責任，所有責任人和管理人員都要明確自身職責內容并且加強自我評價。最后，通過獎懲機制實現激勵工作人員積極工作的目的，讓員工能夠通過獎懲制度加強自我評價，及時改正自身不足并且積極提升自己的工作能力。

3.6 施工成本精細管理

工作人員不但要關注施工質量還要加強對成本經濟方面重視。通過精細化管理成本能夠實現企業經濟效益提升的效果，能夠提高各項資源利用效率。從長遠來看，如何提高資金利用率、資源利用率，如何降低損失是房地產企業精細化管理中重要工作內容。通過建立成本責任制能夠將成本管理工作細致地劃分到各個部門，并且通過分派負責人對實際成本和控制目標進行整合，實現全面細致的管理成本。負責人需要精確地分析和整合成本計劃、賬目圖表、數據采集等。

3.7 施工環境精細管理

我國近些年對環境和能源關注力度在不斷增大，作為高能耗、高污染的建筑行業想要取得持續發展就要響應國家號召，積極采用節能環保材料，加強可再生能源利用，降低能耗。首先，應當充分應用綠色施工材料。目前建筑材料市場有很多新型無污染綠色材料，房地產企業應當積極使用這些材料。此外，企業應當對施工現場加強管控，比如施工現場混凝土材料拌制、切割等都會產生大量灰塵造成揚塵污染，揚塵污染會嚴重危害到人體健康，久而久之還可能形成霧霾天氣等惡劣影響，所以施工現場需要通過配置除塵車等設備來控制現場污染，為施工人員以及環境創造優良條件。對于鋼筋切割等產生的噪聲污染也要加強控制，可以配置消音器或者專門設置臨時房屋等方式解決噪音問題。施工中還要做好污水排放處理，只有經過檢測合格的水質才能排放到大自然中去，避免污水污染環境。

3.8 建立健全監督評價制度

細致全面的監督評價機制有助于督促各項工作保質保量地完成。企業可以制定精細化的監督流程來監督國家政策法規以及企業制度落實情況，還可以制定監督評價機制對房地產建設中常見問題進行風險識別評估，并且由管理人員解決風險問題。此外，企業還可以借助第三方監理來加強對企業各個部門工作監督管控，保證各個部門切實落實各項制度，將精細化管理方式貫穿于各項工作中。

4 ?結語

在我國社會發展中房地產行業發揮了至關重要作用，將精細化管理方式應用于房地產項目當中有助于企業競爭實力提升，有助于建筑項目建設規范化開展。通過精細化管理，企業能夠顯著提高管理水平，進而實現健康持續發展。

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