房地產開發項目的流程優化管理

袁益

【摘要】隨著房地產行業的不斷發展，內部競爭日益加劇，因此必須要對房地產開發項目的流程進行進一步的優化管理，才能夠實現企業的經濟效益.本文主要圍繞房地產開發項目的流程優化管理展開分析和論述，首先介紹當下房地產開發項目的流程管理過程當中所存在的一系列問題，然后提出房地產開發項目的流程優化管理的舉措。

【關鍵詞】房地產開發項目;流程管理;存在問題;優化舉措

隨著城市化進程的不斷加快，城市建設越來越多，尤其是房地產開發項目迎來了發展中的春天，但是在對房地產開發項目進行管理時存在著一些問題，影響到了房地產開發項目的正常有序推進，因此必須要采取有效的改進措施，全面優化管理，確保房地產開發項目能夠實現更好更快的發展。

1、房地產開發項目流程管理存在的問題和不足分析

1.1項目啟動階段問題分析

在項目正式立項之前，發起工作的歸屬部門存在不明確的問題，并且，項目立項的最初方向以及內容通常是由董事會所決定，但卻未制定合理的流程操作機制，導致項目的立項主觀性過強。同時，市場營銷部門一般只是按照領導人員確定的方向做可行性調查，而未對市場目前的發展狀況做客觀合理的分析和考察，從而對主方向的操作未能起到有效的引導作用，使得市場部門的工作單純的只是起到輔助證明與參考效果。

1.2施工階段問題分析

作為房地產開發項目整個管理流程的重中之重，施工階段對于項目產品的質量起著決定性作用，同時也與企業將來的發展有著莫大的關聯。施工階段的工作流程之中，現場監理為開發單位的唯一代表，主要起到決定與審批的作用，但是這種太過依賴監理的形式，容易發生監管不到位或是滋生腐敗的問題，進而使得項目質量受到嚴重影響。并且，在施工階段的組織流程之中，許多工作僅僅只是進行了計劃分析，而未確定實質性的控制方案，導致改流程只能夠當作工作計劃來為項目的后續開展做準備工作，不存在實際意義。

1.3竣工驗收階段問題分析

在竣工驗收階段，工作十分繁雜、工作量較多，但是該環節也是整體項目的重點部分。一般而言，項目的驗收與交接都是由施工方發起，提交有關的驗收資料與文件，交由監理方對其進行審查和評價，同時還會組織項目開發單位、勘察設計企業等參與竣工驗收，在確定項目合格以后再簽署有關的證明文件，實行項目交接。不過，在竣工驗收之后或是項目投入使用之后發現的問題該如何進行處理、對施工方控制力的約束，這兩點并未在管理流程之中予以規定。

2、全面加強房地產開發項目流程優化管理的舉措分析

2.1要全面加強對決策環節的管理

在進行房地產項目投資之前的決策環節，要加強管理工作，一方面要分析投資的風險，另外也要經過前期的調研，制定出可行性的報告，以便為房地產企業決策從提供相關的參考依據。同時房地產企業也應該對比不同的咨詢機構對整個項目進行有效的評估。此外，在對決策環節的管理流程優化上，考慮到項目的開發方向通常是由市場開發部提出，因此可以把由領導層單獨主導的決策項目立項的流程轉變成由領導層和市場開發部門一同探討項目開發的可行性，這樣經過優化后的決策流程更加強調前期調研工作，從而保證項目開發方向的正確性。董事會在決策環節主要針對開發申請與項目立項報告等做出決斷，防止上層決策存在不嚴謹或不客觀等問題。

2.2要做好準備環節的管理工作

房地產企業在準備項目開發環節要制定出施工的方案，并且能夠結合施工的規模以及技術要求制定出科學合理的施工計劃，尤其是要做好項目的成本質量以及安全管理相關的規劃，才能夠指導施工的開展，并且能夠提前預防一些存在的隱藏風險，從而化解風險，推進項目的開發。

2.3要加強具體施工環節的管理

針對上文提到的施工環節存在的問題，可在項目監理團隊中設立工作組，把項目施工期間的所有任務合理分配給各位監理人員，采取專人專事的制度，并且，還可以在監理工作組中任命項目總監與督導，為了避免二人在工作上存在重疊或是沖突，可讓其分別管理不同區域的監督工作，從而防止發生互相推諉責任的情況。對整個房地產開發項目的施工環節進行管理，具體可按照以下三個方面加強管理工作：

2.3.1要全面強化質量管理工作

對于房地產開發商而言，質量是第一位的，房地產項目的質量直接影響到了企業的形象和信譽，因此必須要堅持推進質量管理工作，能夠嚴格的按照施工的質量標準來展開質量監督工作，一旦出現了質量不達標的現象，及時的進行整改和返工，保證項目建設能夠順利通過驗收。

2.3.2要進一步加強施工成本管理工作

成本控制對于房地產項目企業而言是至關重要的，在進行成本管理時，要結合施工的工程量制定出整個工程的概預算，能夠對資金使用進行有效的分配，對于項目建設需要的變更事項要做好記錄，避免隨意變更，影響到造價投入。

2.3.3要加強施工的安全管理工作

在進行施工時，為了維護施工人員的生命，減少安全事故的發生，必須要做好安全管理工作，一方面要加強安全知識宣傳，另外要加強安全檢查，及時的發現各種安全隱患，保證施工的安全有序推進，在進行安全管理時，對于一些違反安全操作的行為，要進行嚴厲的懲罰，這樣才能夠產生警示的作用。

2.3.4要做好進度管理工作

房地產開發項目的進度直接影響到了房地產企業的經濟效益，因此要做好進度管理工作，能夠結合施工的需要對人力、物力、財力資源進行優化配置，確保各個環節的有效銜接，保證能夠在規定的時間內交工。

2.4要做好竣工驗收環節的管理工作

在竣工驗收環節的流程優化，主要是在原流程的基礎上增添項目后續質量保障方案。為了使得項目在投入使用之后出現問題時施工方可以對其進行及時有效的處理，在項目合同訂立時就應確定竣工結算時需付工程款的比例，也就是在延保合同期限之內通過扣押部分工程款項，使得施工方可以及時的處理項目存在的問題，比如若是發生拖延、推諉或是不處理項目問題的情況，便能夠合理扣除部分尾款。

總結：

當下在對房地產開發項目的流程進行管理時存在著一些問題，比如說片面的追求經濟利益，在進行項目決策時缺乏可行性的分析和研究，最后由于造價監管不到位，容易影響到房地產開發企業的經濟效益，因此為了進一步優化對房地產開發項目的流程管理工作，需要加強科學決策，在進行項目立項時進行前期的考察和調研，同時要全面加強對房地產開發項目各個施工環節的管理，真正的優化質量減少，安全問題的發生，最后通過加強對造價的有效控制，確保房地產開發項目企業實現經濟利益的最大化。

參考文獻：

[1]晏祥智，劉國君.房地產開發項目的流程化管理研究[J].城市建筑，2019（5）：153-154.