房地產企業融資渠道模式及風險分析

金輝

隨著我國金融市場的不斷發展，企業的融資機會也隨之而增多。房地產企業的發展需要大量的資金，同時房地產企業的競爭也越來越激烈。所以，目前資金是制約房地產企業發展的重要因素之一。投資規模巨大、資金回籠速度慢是房地產企業的主要特點，而維持正常的運營，就會向銀行等一些金融機構進行貸款來獲取維持正常運營的資金。但是，隨著我國市場經濟的不斷發展房地產融資環境受到國家宏觀政策的影響發生了巨大改變。在新形勢下，房地產企業如何把握好發展的機遇，并以積極樂觀的態度迎接發展的挑戰，不斷提高自身的融資能力以及風險防范的能力，值得每一個房產企業進行深入思考和分析。

一、目前我國房地產企業融資所存在的問題

1.融資法律存在不足。隨著我國經濟的不斷發展，房地產企業發展逐漸趨于成熟;但是相關的融資法律并沒有進行完善和改進。而一些規模較小的房地產企業在競爭激烈的市場環境中，由于掌握的資源不足而處于不利的地位。小規模房地產企業缺乏充足的抵押資產，無法從正規的渠道進行融資。因此，存在一些房地產企業為滿足自身的發展需要從不正規的渠道進行融資;而從不正規的渠道進行融資雖然可以在房地產企業短時期的發展中滿足自身的資金需要，但是不正規的融資渠道在一定程度上提高了房地產企業的融資成本，并且缺乏相關法律為其保駕護航，增加了房地產企業潛在的運營風險。

2.目前我國缺乏健全的融資市場體系。目前我國證券市場的發展速度較慢，并且缺乏健全的房地產融資市場體系。所以，目前我國融資市場存在很多問題，如過窄的融資渠道、缺乏到位的監管機制、信用保證存在不足、融資的手段過于單一，缺乏創新、政策引導的效果沒有充分發揮出來;而由于這些問題的出現，使得大部分融資產品沒有被充分利用。所以，目前我國要建立健全自身的融資市場體系;這樣既可以解決我國房地產企業融資渠道過于單一的問題，并且可以促進房地產企業的可持續性發展，有效降低自身的運營風險。

3.房地產企業對銀行貸款的依賴性較大。我國房地產企業最主要的融資渠道為銀行貸款，房地產企業對銀行貸款有較大的依賴性，而這種較大的依賴性會對房地產企業的可持續性發展產生不利影響。同時，受我國宏觀政策調控的影響，大多數國內銀行開始對信貸規模進行限制;并且大多數銀行為降低發生壞賬的機率，提高了貸款審批的要求。因此，在新形勢下房地產企業要對自身的發展戰略進行相應的調整，以滿足時代的發展要求以及自身發展的需求。而房地產企業在新形勢下轉變自身的發展戰略可以借鑒日本房地產企業的做法，日本的房地產企業在20世紀末期受美元貶值的影響而飛速發展，而日本的中央銀行對金融的監管不到位，使得日本的房地產企業發生了嚴重的泡沫現象。所以，房地產企業對銀行貸款的依賴性較大既不利于房地產行業的發展，也不利于房地產企業實現可持續性發展。

4.房地產企業的負債率過高增加了財務風險。目前我國大多數房地產企業存在較高的負債率，而過高的負債率在為房地產企業帶來好處的同時，也為房地產企業的發展帶來了不利影響。過高的負債率增加了房地產企業的金融風險，并且過高的負債率可能會使得房地產企業無法順利開展既定項目;此外，過高的負債率在一定程度上增加了房地產企業的融資難度，金融機構因害怕承擔風險而不會向房地產企業提供貸款。隨著我國經濟的不斷發展，負債率過高的房地產企業存在很多的融資問題，尤其一些規模較小的房地產企業因為過高的負債率，面對很大的生存危機問題。

二、目前我國房地產企業多元化的融資模式

1.房地產信托的融資方式。房地產信托是指投資企業把所籌集到的資金作為房地產企業的建設資金，以為投資者賺取更多的資金。房地產企業在采用房地產信托的融資方式后要協助房地產企業與投資人之間形成相應的法律關系，而房地產信托將投資者的資金進行合理的分配和使用，以提高投資者的經濟利益。從房地產企業的視角來看，房地產信托的資金來源較為廣泛，并且會有相關專業人員對信托資金的運轉進行專業管理和負責，因此房地產信托資金有較高的運作優勢。與此同時，從投資者的視角來看，房地產信托公司有較高的信譽，并且內部的工作人員有較高的專業素養，有較低的投資風險，可以獲取更多的經濟利益。

2.利用房地產債券進行融資。房地產債券的融資方式可以促進房地產企業的高效發展，債券是一種債務的憑證，可以將閑置的資金最大限度的聚集起來，并且主要用于住房建設的資金需要;而房地產企業可以利用房地產債券融資來緩解自身的貸款壓力，有利于我國債券市場的發展。房地產企業在通常情況下所選擇的債券融資具有較高的自由度，并且債權人無權過問房地產企業的實際經營。同時，房地產企業發行債券具有較高的經濟成本，并且利息償還在一定程度上會增加房地產企業的運營壓力。此外，債券融資可以幫助房地產企業盡快解決自身的資金問題，并且房地產債券可以最大程度上將社會中的閑散資金集中起來，幫助房地產企業緩解自身的資金壓力。

3.房地產證券化。房地產證券化是把房地產的投資轉化成為證券的投資，其實質是合理分配房地產投資者的收益，通過引導房地產企業的資產所體現出的一種融資方式。房地產證券化的融資方式相較于其他融資方式，其具有更為廣闊的范圍。房地產證券化的中心是房地產抵押，在房地產企業內通過流動股票和證券等一些具有金融性質的工具，細化房地產企業的建設資金，降低房地產企業資本的運作風險，為房地產企業提供充足的建設資金。

4.互聯網金融。隨著互聯網技術的不斷發展與進步，我國互聯網金融隨之而迅速發展。與此同時互聯網金融成為一些發展規模較小房地產企業融資的首選渠道。互聯網金融與傳統的融資渠道相較而言，具有很大的優勢，主要體現在互聯網金融具有更廣闊的覆蓋范圍、貸款審批的要求低、放款速度極快等優勢。與此同時，互聯網金融可以有效解決房地產企業的資金短缺問題。但是，互聯網金融為房地產企業融資帶來便利的同時，其也存在一定不足。如，互聯網金融的管理并沒有隨著互聯網金融的快速發展而不斷進行完善和改進，提高了房地產企業利用互聯網金融進行融資的風險。所以，房地產企業在發展工程中利用互聯網金融進行融資時，一定要重點關注互聯網金融為自身所帶來的融資風險。

三、新形勢下房地產企業應對金融風險的措施

1.房地產企業要利用多種融資渠道進行融資。資金是制約房地產企業發展的重要因素，但是建設周期長、資金回籠慢是房地產行業的主要特點;如果房地產企業在發展過程中沒有充足的流動資金，在遇到特殊以及緊急狀況時就無法進行周轉，從而使得資金鏈斷裂，造成運營危機。所以，房地產企業在新形勢下進行融資時要利用多種融資渠道進行融資，這樣可以有效降低金融風險，并且各種融資方式可以進行互補，從而提高房地產企業融資的質量和效率。如，以銀行貸款為主要融資渠道的房地產企業，在新形勢下中可以把銀行貸款與其他融資方式相結合，以提高自身融資的靈活性，并且可以有效降低金融風險。

2.房地產企業要不斷提升自身的軟實力。軟實力可以為房地產企業融資提供保障，尤其在競爭激烈的房地產行業中，房地產企業要重視自身軟實力的提高。房地產企業在發展過程中要重視自身商品質量的提高以及人才隊伍的建設，以為房地產企業的發展提供基礎，同時要不斷健全和完善自身內部的財務管理制度，重視自身企業文化的建設，不斷提升軟實力，以降低融資的難度。此外，軟實力對于一些規模較大的房地產企業來說，軟實力越高就會越得到投資者的認可。因此，房地產企業在發展過程中要提高自身售后服務的質量以及進行適度的包裝，這樣既有利于房地產企業樹立良好的企業形象，同時又可以吸引到大量的客戶，協助房地產企業獲得更多的經濟利益。

3.要與政府的監管部門進行有效的溝通和配合。隨著我國宏觀政策的調控力度越來越大，有利于規范房地產市場的秩序，促進房地產企業的可持續性發展。而對于房地產企業來說，要擺正自己的態度，積極與政府監管部門進行合作并且配合政府監管部門的工作;把政府監管部門作為自己的合作伙伴，與政府部門進行良性合作，這樣有利于切實提高房地產企業防范金融風險的能力。如，政府監管部門在履行自身職能時，要為房地產企業融資提供一個健康的環境，降低房地產企業的融資風險，提高房地產企業的運營效益。

4.要不斷完善和改進房地產企業融資的相關法律法規。目前我國雖然已頒布了一些與房地產行業融資相關的法律法規，但是這些法律法規存在一些不足。當房地產企業選擇融資渠道時沒有相關的法律法規對其進行約束，這就會使得房地產行業的融資產生混亂。此外，現有的相關法律法規已不能滿足房地產經濟的發展需要。隨著我國房地產融資的多元化發展，涌現出了很多新的融資工具。如果不對這些新涌現的融資工具進行約束和規范，就會增加金融的風險。所以，隨著我國房地產經濟的不斷發展，要不斷建立健全相關的法律體系，對一些新涌現的融資工具進行嚴格規范，為我國房地產企業多元化的融資發展提供保障。

5.房地產企業要培養專業的融資人員。新形勢下，房地產企業在發展過程中要進行多種渠道的融資，就要相應建立一支專業素質極高的人才隊伍。新形勢下房地產企業需要精通金融以及證券方面的業務與知識，并且具備我國相關法律法規的知識。同時可以進行房地產企業融資渠道研究工作的人才，以此來應對新形勢對房地產企業發展的挑戰。

（作者單位：河南鄭歐絲路建設發展有限公司）