房地產資金鏈風險管理及發展方向論述

潘亞華

伴隨我國科技水平的日益提升，房地產行業在發展過程中，所面臨的問題也越來越多，所以房地產公司務必要進行積極改革，切實提升自身的開發水平以及科技能力等，做好資金鏈風險管理工作，改進以往資金耗費較大、回款效率較低等項目。在選擇材料時，也應運用集約型管理方式，以此來開發出更好的產品，去滿足廣大消費者對此的需求，從而推動房地產事業的長遠穩定發展。

一、房地產資金鏈風險管理問題所在

在開發房地產項目時，需具備充足的資金支持。以實際情況來說，許多房地產公司本身并不具備充足的資金儲備，也不具備大量的資金進行項目開發，在此情況下則應以資金籌措的方式來獲得資金，以進行項目建設。然而當前資金籌措工作的開展卻較為困難，這一現象也很容易導致房地產公司資金鏈發生斷裂。而導致其產生的主要原因，體現在以下內容中。其一，資金籌措渠道較為單一。對于不少難以獲得充足資金儲備的房地產開發商來說，其籌措資金的多數渠道都為銀行貸款，且該種貸款方式的數額非常大，利息也非常高，不但會降低項目為房地產公司所帶來的利潤，也會加大風險的產生;同時銀行在較短的時間之內很難快速分撥款項，對于房地產公司來說，若在此情況下只能被動地等待銀行給自身撥款，那么只會延長項目的開發周期。其二，一些房地產公司由于長期在銀行貸款，致使公司資產負債率極高，若在較短的時間內難以進行資金回籠，則會嚴重影響到房地產公司的資金運轉，與此同時也會嚴重影響到房地產公司的信譽，甚至致使房地產公司在激烈的市場環境中，瀕臨淘汰的處境。

房地產公司資金利用率若較低，也會對自身資金鏈的管理帶來較大風險，對此主要體現在以下兩個方面。其一，房地產公司資金鏈需具備充足的資金支撐，資金運用的范圍也是較為廣泛，如材料支出、以及地皮購置等方面，所以需對各項資金予以科學管理，以在最大程度上提高其運用價值。在購置地皮的過程中，是以競價拍賣的方式進行，在拍賣時，會有多個競爭對手一同去競爭地皮，而地皮的價格也會因此而不斷提高，甚至超出地皮的真正價值。在此情況下，若存在惡性競爭的情況，那么就會將大把的資金全部用到地皮購置上，造成余下的資金難以支持后續工程的開展，包括支持后續的需要用在材料和建材管理方面的資金。出現材料質量差等諸多問題，而為確保建筑的質量就務必需要進行重新購置，進而就會增大房地產公司的成本。其二，銷售房地產項目是一項長期工作，而在這一階段中，則難以避免會產生許多突發情況，致使房地產項目的價格出現大幅度波動。如在進行銷售時，若政府調控了房地產項目的市場價格，則會致使房地產公司利潤壓縮，進而就會影響到房地產公司的經濟收益，導致房地產公司很難償還銀行的貸款。

二、房地產資金鏈風險管理措施

1.強化融資風險管理。針對我國房地產公司過分依賴銀行貸款這一現狀，則需轉變以往的資金籌措方式，以豐富性的資金籌措渠道，保障自身的資金儲備。對此，則要求房地產公司除卻采用銀行貸款措施外，也能夠以公司合作、開發信托融資等諸多形式，實施資金籌措，如此則利于分散單一銀行貸款方式，給房地產公司所帶來的諸多風險。再者，還應科學運用“財務杠桿”這一原理，對于我國房地產公司來說，其償債指標往往較高，所以房地產公司需有效下降資產負債率，保障自身具有較好的償債能力，并科學運用財務杠桿這一原理，探尋最為適宜合作的房地產公司的投資機構以及投資者等。對于上市公司來說，能夠運用基金、股票以及債券等轉變負債，使其能夠轉變為股本，亦或是實收資本。并且，還應對公司的資金結構進行調整，提高自有資金，降低外部融資，如此才能夠使得房地產公司的資金結構處在最好的狀態之中，降低風險問題的產生概率，確保房地產公司的順利運作，推動其獲得持續健康發展。

除上述內容外，也需制定完善的資金籌劃方案，為避免資金浪費情況的出現，房地產公司務必要制定完善的資金籌劃方案，一方面應積極進行市場調研，依據我國的主要政策，并根據我國消費者的主要購房目的等，來開發富有價值的項目。另一方面還應積極開展資金預算工作，針對項目預算貸款的時間以及金額等，來選擇貸款的類型，如短期或是長期，加以科學借貸，防止資金閑置情況的出現，下降財務資金成本，以此方式來提升房地產公司的資金運用率。

2.重視資金運用風險管理。對于房地產公司來說，還應重視資金運用風險管理。以其管理內容來分析，主要體現如下。其一，科學購置土地，土地資源質量的優劣，會對房地產項目的開發產生直接影響，所以房地產公司需科學購置土地，針對開發項目選擇最好的土地資源，并以我國經濟政策為重要根據來適宜購置土地，以避免產生土地資源浪費現象。其二，應健全項目管理制度。房地產公司需強化財務成本管理，科學管控項目資金成本，設置工程合同與成本賬目，全面監控項目預算。房地產公司各個部門之間還應多加進行溝通與合作，確保信息傳遞的正確性與有效性，并提升相關部門工作人員的整體意識，讓其能夠在開展相關工作時，做到及時發現問題，探析問題，從而去解決問題，實現有效的成本預算管理。

3.加強資金回籠風險管理。房地產公司若想加強資金回籠風險管理，則應進行市場銷售管理，這是由于房地產公司在銷售環節中會受到諸多因素的影響，其中以外部環境因素的影響最大，所以房地產公司應及時調研市場銷售的真實狀況，了解我國各項政策，以避免出現房產大范圍囤積的情況。另外，房地產公司在制定營銷方案時，還應準確找到自身在市場中的定位，了解消費者的需求以及購買水平等，做到充分把握機會，使消費者感受到房地產公司的優勢，增強消費者對于房地產公司的信任程度，從而促進房地產公司的銷售。再者，還應豐富資金回籠方式。以房地產行業的發展情況來看，其整體發展狀態并不夠迅速，應豐富房地產公司的資金回籠方式，調整其資本結構，降低其資金成本，促進資金回籠。為了有效防止公司在經營發展中被邊緣化，房地產公司也應運用金融工具回籠資金，或者積極進行房地產公司的改革與轉型，找準產品定位，開發品質過硬的產品，努力追上時代發展的腳步，避免房地產公司出現資金鏈斷裂的情況，加速房地產公司資金回籠實際周期。

4.利用合作開發分散資金風險。目前，正處于房地產開發的不斷成熟時期，通過合作開發也是有效分散資金風險的途徑。所說的合作開發是指在當地與具有比較好資源的開發商，包括品牌力好或者實力強的新進開發商共同合作的開發模式，二者或多者的強強聯合可以有效解決新進開發商在資金方面的問題。同時，也可以使新進開發商的品牌價值得以最大化的利用。具體說來，在土地開發投資過程中，可以通過一定比例的股權轉讓，將部分土地開發資金轉由另一方投入。同時對于當地的土地開發商來說，也可以對土地款或保證金等前期拿地費用進行先行承擔，而后續的所有開發費用，則由新進開發商進行承擔，另外當地開發商也可以以股東借款模式，提供給項目公司借款，對于借款的利息，擇優新進開發商在一定比例上進行承擔。這種合作開發方式可以有效降低項目的經營風險，有效避免項目的惡性競爭。同時，這種方式也可以在政策不利的情況下，對自身利潤空間進行了有效充盈，從而可以更好地確保資金的凈流量。

5.運用“資金池”使資金集約化管理。對于資金密集型的房地產開發行業來說，在資金鏈風險管理方面，可以運用資金池管理模式，對資金進行集約化管理。就目前的情況來看，資金池的運作方式大體分為兩種，其一是以總公司的財務集團對其進行運營，其二是總公司的內部結算中心對其進行運營。而所說的資金池管理，指的是總公司將下屬子公司的全部資金都在一個資金池內進行匯集，并且總公司對這些資金擁有統一管理權，另外母公司需向子公司支付利息，但對于使用本資金池內資金的公司也應收取利息。也就是說，資金池的收入來源主要包括兩個部分，即存款在銀行利息的差值，以及向資金使用方收取的貸款利息。集團資金通過“資金池”集約化管理，可以有效提高資金使用效率，優化資金結構配置，達到集團資金管理上的靈活性、增值性與安全性并舉。

三、房地產資金鏈發展方向論述

伴隨我國市場經濟的飛速發展，政府對于房地產領域也制定了諸多政策導向內容，而對于我國房地產公司來說，需對全新政策更好地進行適應，為自身的長久發展出謀劃策，使自身的發展前景變得更為廣闊。對于房地產行業現階段的發展來說，應努力謀求轉型方式，進行多類產品的統一化開發，并以此方式來滿足不同消費者的不同需求，推動房地產行業的不斷發展。在當前市場競爭環境下，房地產公司若想要獲得良好健康發展，還應重視提升自身的核心競爭力，這對于房地產公司來說也為一項關鍵發展要素。

總而言之，對我國房地產公司管理者來說，務必要注重資金鏈管理工作的開展，切實強化資金鏈風險管理能力，并針對其中所存在的風險問題，來制定有效的風險管理對策，以在最大程度上防范風險產生，保障自身的長遠發展。

（作者單位：嘉興榮安置業有限公司）