新冠肺炎疫情下吉林省房地產市場現狀、問題及影響因素分析

劉 璐

（中國人民銀行長春中心支行，吉林長春 130051）

一、引言

年初以來，新冠肺炎疫情對吉林省房地產市場形成較大沖擊，1-2月，全省房地產開發投資11.7億元，同比下降1.8%，為近23個月首次負增長。隨著國家疫情防控和復工復產政策舉措的統籌推進、落地見效，4月份以來，疫情對吉林省房地產業的沖擊臨近尾聲，各項指標持續企穩回升。

1-4月，全省房地產開發投資130.0億元，同比增長9.4%，較上月提高7.9個百分點，高于全國同期12.7個百分點。復工復產推動市場銷售穩定回暖，購房需求逐步釋放。1-4月全省商品房銷售面積同比下降29.8%，降幅較上月收窄12.5個百分點。據國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格指數顯示，4月份長春市新建商品住宅銷售價格指數環比上漲0.5%，較上月分別上升0.1個百分點。

從信貸支持角度來看，個人購房貸款保持較快增長。4月末，全省個人購房貸款余額3832.24億元，同比增長17.7%，高于各項貸款8.7個百分點。房地產開發貸款增速低位回升。4月末，全省房地產開發貸款余額1288.50億元，同比增長4.4%，環比提升2.1個百分點。

二、存在的問題

（一）省會城市長春房價上漲速度較快，租金收益持續下跌

3月末，長春市樣本住宅均價為9066元/平方米，二手房住宅均價為10238元/平方米，較去年同期分別上漲0.34%和3.54%，5年來住宅均價漲幅達50%。從二手房房價租金比①房價租金比為房價與租金之間的比值，大致反映房屋以出租方式取得的投資回報。來看，長春市2019年二手房房價租金比為33，較2016年提高10個點。租金增幅和租金收益率持續下跌，3月份，長春市租金同比下降2.5%，較去年同期下滑14.9個百分點，租金收益率較去年同期下降0.22②房價、房價租金比等數據均來自Wind。。另據2020年1季度吉林省儲戶問卷調查結果顯示，我省居民對房價滿意度指數為36.03，較上季微升，19%的居民預期房價下跌，50%的居民預期房價保持不變。

（二）土地價格持續上漲、銷售低迷、融資利率上行，房企成本高企，融資趨緊

2019年，長春市住宅樓面成交均價為3251元/平方米，是2014年的2倍；全省新建商品房銷售面積同比增速自2016年2月以來持續回落，并在2017年11月由正轉負，進入2019年以來增速持續低位徘徊在個位數水平。加之今年以來，受新冠肺炎疫情沖擊，房地產銷售大幅下滑，房企資金回籠困難。從房企融資情況來看，據有關統計數據顯示，長春市房企融資規模持續萎縮，融資增速自2019年下半年以來由正轉負，降幅不斷擴大，且融資利率持續上行。以上因素都將加劇房企資金鏈條的緊張，進而累計風險。

（三）居民家庭債務風險集中于房產領域，房價波動會對居民家庭杠桿率產生影響

住房在資產和負債兩側對居民家庭都產生著重要影響，是居民家庭最主要的財務風險來源。據2019年吉林省城鎮居民家庭資產負債調查結果顯示，住房貸款占居民家庭銀行貸款總額的86.7%，占居民家庭總負債的82.9%。全省共有34.1%的家庭負有房貸，住房貸款均額為27.7萬元，戶均月償還房貸0.12萬元，占償債支出的六成。此外，近年來吉林省城鎮居民工資收入漲幅自2015年開始連續四年徘徊在個位數，2018年的漲幅為1.6%，較2014年下降27個百分點。如果房價遭遇大幅下跌，居民家庭資產將面臨縮水風險，在收入增長緩慢的背景下償債能力也將遭受挑戰。

（四）長期來看，勞動力潛在缺口擴大將加劇房地產供給過剩，住房的投機性需求推高房價的同時也將帶來房價下跌的風險

從需求方來看，研究顯示東北地區自改革開放后，人口規模的增加幾乎全部依賴新生人口，人口流動已經出現凈流出的狀態。與此同時，人口結構老齡化問題將會對勞動力供給產生影響。預計到2020年，我省勞動力潛在缺口會大幅增加。此外，研究發現我省一半以上流動人口為省內的城鎮居民，且以流向城鎮為主，其結果表現為人口集中向省會城市長春流動的“一城獨大”現象。從供給方來看，我省房地產開發投資增速自2017年末開始快速拉升，最高點時高于全國增速近20個百分點。房地產庫存敞口①此處房地產庫存敞口定義為新開工面積增速減去竣工面積增速或者新開工面積增速減去銷售面積增速，用來反映我省房地產庫存變化趨勢。自2018年以來則經歷了先擴大后收縮的過程。從以上供需兩個方面的分析可以得出結論：省內欠發達地區房地產庫存去化周期拉長，全省房地產市場供給結構性過剩。

三、房價與主要經濟金融變量的VAR模型簡析

通過前文分析可以發現，房價波動將對全省房地產市場帶來舉足輕重的影響。省會城市長春的房地產開發投資、商品房銷量分別約占全省的六成和七成比重，對全省房地產市場走勢影響較為顯著。因此，進一步分析省會城市長春市的房價與主要經濟金融變量之間的關系，深入研究影響房價波動的主要因素對全省房地產市場的研判具有一定的參考意義。接下來，本文將選取長春市2014年至2019年之間的季度房地產經濟金融數據進行實證研究。

（一）指標選取和數據說明

本文運用時間序列計量模型，選取長春市房價指數（分別選取新房價格XFJG和二手房價格ESFJG同比增速兩個指標來反映房價水平）、長春市房地產開發貸款余額同比增速(FDCTZ)、長春市GDP當季同比增速(GDPR)、個人住房貸款加權平均利率(R)、長春市住宅用地成交面積（TDGYL）和長春市住宅用地成交價格（TDJG）等指標，進行實證檢驗。指標選取基于以下考慮，GDP代表宏觀經濟發展水平（假設與房價正相關）、房地產開發貸款代表住房市場發展情況（假設與房價正相關）、利率代表資金面（假設與房價負相關）、住宅土地成交面積代表房地產供給（假設與房價負相關）、住宅土地成交均價代表房屋建造成本（假設與房價正相關），進而構建VAR模型。

（二）實證結果和主要結論

1.新房價格與宏觀經濟變量之間的關系

從模型估計結果來看（圖1和表1），長春市新房價格對個人住房貸款利率、GDP、二手房價格、土地價格、土地供應量、房地產開發貸款的沖擊響應均滯后1期。其中，個人住房貸款利率、土地供應量對長春市新房價格存在長期且顯著的負向沖擊，二手房價格、土地價格對新房價格存在長期且顯著的正向沖擊，房地產開發貸款和GDP對新房價格影響效果不顯著。

圖1 新房價格的脈沖響應圖

表1 新房價格的方差分解結果

2.二手房價格與宏觀經濟變量之間的關系

從二手房價格的沖擊響應情況來看，長春市二手房價格的波動主要受新房價格波動影響，新房價格變動在當期就會帶動二手房價格變動，其他因素對二手房價格的沖擊響應均滯后1期。其中，個人住房貸款利率、土地供應量對長春市二手房價格存在顯著負向影響，土地價格對二手房價格的正向沖擊效果長期呈加速擴大趨勢。

圖2 二手房價格脈沖響應圖

表2 二手房價格的方差分解結果

3.主要結論

通過VAR模型檢驗，結合脈沖響應圖和方差分解結果得出以下主要結論：

（1）房價對利率沖擊的反應較為靈敏，對二手房價格的影響效果顯現得更快。從方差分解結果來看，利率對房價的影響存在1期滯后效果，個人住房貸款利率波動對新房價格波動的貢獻度（第10期為27.7%）要大于對二手房價格波動的貢獻度（第10期為20.9%），但對二手房價格影響效果顯現得更快，利率波動對二手房價格沖擊效果第3期較第2期擴大了兩倍，從6.9%上升至11.8%。

（2）土地價格仍然是房價上漲的關鍵影響因素。從方差分解結果來看，土地成交價格無論對新房還是二手房價格的沖擊作用隨著時間推移均越來越大，對二手房價格的影響在第6期開始擴大，這也說明土地價格上漲首先直接影響新房價格上漲，其次間接影響二手房價格上漲。

（3）供求關系對房價產生顯著影響。從方差分解結果來看，土地供應量對新房、二手房價格的負向沖擊貢獻度均不斷擴大，在第10期時分別達到17.1%和15.7%。

四、政策建議

中共中央政治局2020年4月17日召開會議，重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位。吉林省是欠發達省份，尤其是新冠肺炎疫情以來全省宏觀經濟受到較大沖擊，消費大幅萎縮，人們對于投資更趨謹慎。因此，要綜合運用宏觀調控政策防止房價大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。

（一）重點關注房企融資風險，滿足房地產開發企業合理融資需求

建議拓寬房地產企業融資渠道，避免出現資金鏈過度緊張。引導銀行機構支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。

（二）引導房企拓展業務模式，打造個性化、定制化服務，增加供給多樣性

建議政府積極引導房地產開發企業轉變發展模式，突破傳統“找錢、拿地、賣房”的陳舊運作模式，將房地產與其他產業聯合，進一步拓展外向型市場需求，優化投資，做好配套設施建設。對于新增樓盤的申請準入進行嚴格把控，同時加大對現有樓盤，特別是老舊小區的升級改造工作，完善小區醫療、幼兒教育、文娛活動場所等基礎設施建設。

（三）實行土地彈性供給，防范房地產領域的不當和過度融資

根據三四線城市各自的土地供應量、積壓量、市場需求等因素，實行差別化土地彈性供給政策，防止庫存新增；合理制定土地出讓價格上限指標，防止土地價格不合理增長，可推進房價和地價聯動掛鉤，促進商品房合理定價；對負債率偏高以及大量購置土地、囤地的房地產企業進行融資限制，清理規范房地產企業不良融資行為，提高房地產企業債務透明度，加強房地產開發企業購地資金來源審查，嚴控購地加杠桿行為。