房地產項目建設成本管理體系發展初探

王 煒

（福建華億建設咨詢有限公司， 福建 福州 350000）

1 我國房地產項目建設成本管理體系的發展過程

2001 年中國加入WTO。就在此時中國社會的住房體系由原來的單位福利分配逐步轉向市場化的房地產行業。為了與國際接軌，原建設部加快了建筑市場的立法建設及建筑領域的體制改革，頒布了《建設工程工程量清單計價規范》，使建筑施工企業的計價方式與國際通常做法相似。而在這個階段，房地產公司的成本管理仍然處在“事后審算”階段，房地產商的工程合同承包模式，基本是大總包模式，即只與總承包單位簽訂建安工程承包合同。建筑企業依然養活著各種專業的工人班組，勞務市場并未全部放開。這個階段的房地產成本管理十分粗放，重在后期結算，對于設計前期的成本介入、合約分判模式的選擇、供應商管理等卻幾乎沒有涉及。

在2010年左右，房地產行業開始飛速發展。此時，中國房地產行業龍頭企業，開始了對中國房地產行業成本管理體系的探究。他們意識到僅僅局限于“事后審算”，成本管理則沒有主動性可言，房地產項目的成本基本就處在一個后知后覺的狀態。此時，隨著建設市場的快速膨脹，原有的大型國有設計單位已不能滿足市場的需求，出現了許多民營設計單位，設計人員年輕化，而隨之而來的是設計質量的下降，設計的經濟性被弱化；原有的大型總承包建筑企業，為了減輕企業自身負擔，逐步剝離了各項專業分包業務及附屬的勞務班組，建筑市場上成立了越來越多的專業分包施工企業，施工企業越來越多元化，也出現了魚龍混雜的現象。這些建筑市場的變化，倒逼著這些勵志成為“地產業的百年老店”的房地產企業開始自身的變革。他們開始更加關注設計前期的成本介入，以提高設計的經濟性；加強供應商鏈的管理，以優選合作供應商；加強過程中的成本控制與積累，使得成本得到事先控制，增加所發生成本的預見性，減少不確定性；將建安成本粗放化管理轉向精細化管理，以內部管理提升帶動整體成本的下降。如今這些房地產龍頭企業經過了這幾年摸索探究發展，已形成了適合中國房地產行業發展的建設成本管理體系。

2 房地產項目建設成本管理體系一般理論

2.1 房地產項目建設成本的概念

房地產行業發展到今天，其成本構成已十分固定，房地產住宅項目的成本構成基本分為四大類：

一、土地成本：包括房地產開發商繳納的、征地及拆遷費用、資金占用費、土地閑置費、滯納金等費用。土地成本剛性較大，基本在土地獲取時就已經確定。雖然土地成本占房地產項目總成本的比例較大，一般在10%-70%間不等，但由于它的較大剛性，因此對土地成本進行研究并進行節約優化顯然意義不大。

二、房地產開發建設成本，亦稱房地產項目建設成本：包括房地產開發商付出的前期及后期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、增值服務費等。可以看出，房地產項目建設成本的彈性較大，地塊規劃指標、建筑類型、產品標準、市政配套情況、客戶體驗投入、項目后期服務投入，都將影響到房地產項目建設成本的高低。而在房地產項目尚未進行開發，所獲土地仍為毛地、項目定位尚不清晰、各項設計尚未啟動的時候，房地產項目建設成本存在不確定性，其彈性也很大，它也是房地產項目總成本中除土地成本外占比最大的一塊成本之一。因此該部分成本也是房地產開發項目總成本管理研究的重要部分。

三、房地產開發費用：包括房地產開發商付出的宣傳推廣費、銷售代理費、物業啟動費、促銷費、房屋交易印花稅、企業管理費、財務費用（主要指資本化利息）等。房地產開發費用的高低，與項目售價的高低、項目銷售難度密切相關。此外房地產開發費用高低與房地產開發商的投入意愿也密切相關。房地產開發費用彈性較大，但投入后的回報也較為清晰，而且房地產開發費用占房地產項目總成本的比例較小，一般為5-10%左右。因此對房地產開發費用做深入研究，顯然意義不大。

四、稅金：包括房地產開發商繳納的土地增值稅預征與補繳、增值稅、營業稅及附加、所得稅等稅金。稅金繳納的高低，取決于利潤的高低，換言之就是售價與成本差額的高低。利潤低甚至負利潤的項目，所繳納的稅金就比較低，利潤高的項目所繳納的稅金就比較高。從某種程度上說，稅金取決于售價和成本，但對于高毛利項目來說，稅金的事前籌劃，則可以讓項目少繳納非常可觀的稅金。但此屬于稅務管理工作。

可以看出房地產項目建設成本是成本構成中最具研究價值的一部分。因此下面介紹建設成本管理體系。

2.2 房地產項目建設成本管理體系的概念及組成內容

根據對房地產項目總成本的構成描述可以看出，房地產項目的建設階段成本才是我們的研究重點。而影響房地產項目建設成本的開發環節有前期設計、招投標、合同簽訂、合同執行、變更、竣工結算。可以說對房地產項目建設成本的管理，貫穿于整個房地產項目的開發周期。而在各個環節中，規劃設計階段和招投標階段，才是房地產項目建設成本管理的重心。房地產行業的管理經驗告訴我們，規劃設計階段決定70%的成本，招投標階段決定20%的成本。然而80%成本的支出，是在施工階段、甚至在交付后的物業管理階段。這就讓早期的許多房地產開發商形成誤區，認為支出成本階段才是成本管理重心，當他們想要在支出成本階段來進行成本控制的時候，他們發現其實成本早已在前面的規劃設計階段和招投標階段已經形成。通過現金流的控制和結算的審算，對房地產項目建設成本的控制作用，顯得杯水車薪。形成成本——支出成本關系，如圖2-1所示:

圖2-1 形成成本——支出成本關系圖

可以說，先進的房地產項目建設成本管理體系，它的工作重心應該是在規劃設計階段和招投標階段，輔助施工管理、竣工結算和總結后評估等工作。房地產建設成本管理重心，如圖2-2所示。

圖2-2 房地產建設成本管理工作重心示意圖

雖然設計階段與招標階段決定了接近90%的成本，但是這前提是施工階段與竣工結算階段的成本管理富有成效。倘若施工階段與竣工結算階段的成本管理不善，將會造成后期成本大幅增加，最終的項目結算成本亦將失去控制。由此，基于上述對房地產項目建設成本管理的闡述，我們突出前期重點工作，強化后期工作，得出房地產項目建設成本管理體系的主要組成部分有：

1.設計階段成本管理：主要指設計前期成本分配、成本優化方法與其實現途徑；

2.供應商/承包商管理：主要指項目供應商庫建立與招標資格預審方法及其體系建設；

3.招投標制度建立：主要指項目評標方法及其制度建設；

4.集中采購管理：主要指集中采購模式及實現途徑；

5.目標成本、動態成本與責任成本管理：主要指項目目標成本編制、動態成本監控及成本責任考核體系建立與實現途徑；

6.合約分判與合同模式：主要指工程合約分判、工程合約模式及工程合約模板研究及應用；

7.供應商/承包商履約能力動態管理：主要指項目供應商履約評價體系及其制度建設；

8.施工階段變更管理：主要指合同變更管控模式與考核體系建立；

9.竣工結算管理與成本后評估：主要指工程結算與項目后評估流程建設及其反饋機制建設。

上述房地產項目建設成本管理體系的九大組成部分，是目前國內一線房地產企業著力的建設成本管理難點。這九大組成部分跨越了從規劃設計到竣工交付的房地產項目整個開發過程，體現在房地產項目開發過程中，建設成本管理是從始至終、不可缺少的，任何一個環節的成本管理缺失，都將造成建設成本波動，甚至造成失控的局面。

3 結束語

本文在分析了國內外房地產管理現狀的基礎上，介紹了房地產項目建設成本管理體系的概念及組成內容，提出了房地產項目建設成本管理體系的概念及組成內容，分為九大部分。可以說，房地產項目建設成本管理體系是為企業運營服務，它最終的目的是為了房地產企業能持續的獲得更高的利潤，使企業有序、健康的發展。