簡析房地產開發項目的流程化管理措施

陳 超

中鐵二十二局集團有限公司國際工程分公司

1 引言

隨著房地產行業同質化競爭日益激烈，房地產企業若想繼續保持競爭優勢，必須完善開發管理工作，確保開發流程的科學高效。由于房地產開發項目流程復雜，因此必須完善管理流程，以促進房地產企業經濟效益穩步提升。

2 開發項目流程化管理的必要性

2.1 開發項目流程化管理的特點

房地產開發項目管理通常是在工程項目的決策實施的過程中，將項目管理中的理論觀點及方法運用到實際管理中。從項目計劃到竣工驗收，選擇科學策劃、合理控制來進行項目成本管理、進度管理及質量控制管理。與其他行業的項目管理不同，房地產管理有其自身特性，具體表現在以下四個方面。

（1）房地產管理的操盤者不同，并不像政府性工程管理那樣，而是房地產開發公司。他們不單單要投資房地產項目，監管整個項目的進度，還要從物業管理及后期服務兩方面來考慮。

（2）房地產管理項目與施工項目、設計項目的對象不同，房地產管理對象是房地產項目，除考慮項目策劃階段、準備階段、實施階段及收尾階段外，還要考慮物業的介入和銷售階段。

（3）管理角度不同，房地產管理主要是站在開發商的角度來考慮，整個項目的規劃不僅要合理還要有效控制進度和成本，以此實現利潤的最大化。

（4）房地產合同中要明確規定房屋費用要按期交付，一旦違約需要索賠甚至退房。

2.2 開發項目流程化管理的必要性

開發項目的流程化管理主要重視流程之間的相互銜接和匹配以及流程的總體規劃，管理對象采用流程運作及相互作用的方式，根據流程設計圍繞實施目標進行。倘若房地產忽視流程管理的任何一個環節，僅重視改造業務流程，那么就難以達到理想效果。所以，房地產開發商務必要建立系統的流程化管理體系，并對其進行維護、評價及監管，進而達到更好的效果。項目流程化管理具有一定的特點。

（1）目的性，流程化管理的目的就是為了更出色完成相關的管理業務而進行。

（2）必然性，必然會通過某種途徑或流程來完成管理任務。

（3）多樣性，多種管理方式和多種管理流程，這些方式和流程相互銜接，緊密相連。

（4）層次性，具體是指功能系統的層次性，進而使管理業務和流程富有層次性。

3 開發項目流程化重點管控措施

3.1 獲取土地

房地產項目的開發周期大多不是一個短頻快的過程，甚至有可能會經歷較長的時間?？尚行匝芯繉椖空w研判是非常有必要的，而且必須是客觀嚴謹的，它能夠幫助企業對于預期想要達成的經濟指標有一個更科學明確的認識，為后期的項目運行打下基礎。在拿地階段的可行性分析，需根據土地規劃條件及產品調研，以此為基礎對概念方案進行具體分析與考量，運用統計學和數理解析原理，結合企業財務狀況判斷項目獲取的凈利潤，對投資回報加以評估，以此研判拿地策略。

3.2 方案設計

拿地后，開發企業要做好總圖定位，組織概念方案設計評優，做好限額設計，做好戶型、外立面、提高停車效率，結合經濟技術指標選出利潤最大化的方案。

3.2.1 要重視“總圖定位”

總圖定位，是從市場、銷售、規劃等多個維度，創意思維與技術思維碰撞的產物，能夠把各個業務口面臨決策時統一到一個思想維度，其根本是是規劃出的產品達到利潤最大化，最終完全參考財務指標做決策。總圖定位跟設計院出圖不在一個維度上，總圖定位是綱，設計院出圖是目?？倛D定位在前，設計院出圖在后?？倛D定位是把開發理念、產品布局、成本邏輯、開發順序、財務結構、技術指標分配等融于一體的主干圖。設計院出圖是把體塊、比例、天際線等建筑景觀的深化演繹。它強調的是高盈利能力的產品布局、不平衡使用容積率的方法，重大成本的規避和優化能力，成熟的建筑體塊尺度等，是整合了市場營銷、成本、規劃、財務等多項開發技能的核心成果?？倛D定位能實現利潤最大化，這是規劃設計的“憲法”。

3.2.2 方案設計階段要做到成本前置

據某權威機構統計，全國平均水平，每10萬平方米的項目就有3000 萬資金是不產生任何價值的，約占總建筑成本的17%。規劃設計投入在總成本占比很小，卻影響了70%的成本和利潤。從設計優化、限額設計來優化成本，一方面不能不計成本盲目追求設計效果，另一方面要避免成本不合理導致品質下降。因此，項目策劃設計階段就應該確定成本造價標準，進行限額設計，應拋棄工程承包的招標設計模式，不能僅從設計費高低確定設計單位，而應從設計費與設計出的產品的單方造價成本綜合考慮，同時要加強各設計階段任務書要求，從設計三個維度即市場、造價、技術綜合考慮，不能僅依靠設計院設計人員從技術角度把握設計工作，同時還要綜合考慮交房后的運營成本等。

3.3 項目實施階段

項目實施階段應圍繞“一個中心、八個基本點”開展工作。一個中心指以房地產開發全過程相關證件辦理為中心，八個基本點指重點抓好項目總體定位方案、規劃設計方案、成本合約規劃方案、全盤開發計劃方案、整體營銷推廣方案、全面預算方案、投融資方案、稅務籌劃方案。

4 開發項目管理流程化的重要抓手

圖1 推行產品線開發的戰略意義

從頂層思路、政策變化與基本面趨勢上來看，傳統開發模式受到越來越多的挑戰。許多轉型滯后、粗放式發展的房地產企業面臨經營困境。中央多次強調住宅應回歸居住屬性，同樣的，房地產開發業務也應回歸本源，更多依托精細化管理和公司治理長期發展，房地產行業未來料將進入精耕細作、集約化增長的新階段。產品線開發作為項目管理流程化的重要抓手越來越被業界重視起來，培育提升精細化的管理體系，依托房地產企業的產品線迅速復制開發具有戰略意義如圖1所示。

5 結束語

當前，土地資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升，中小房企的發展和生存難度將逐漸增加。隨著樓市進入新一輪市場調整期，更多的中小房企將被迫退出房地產或被收購，而這對于綜合實力較強的房企來說則成為逆勢發展的機會。只有規范化的程序流程才能保證項目開發的高效進行，也可避免出現因戰略失誤導致的開發周期過長、資金成本高企不下，從而導致現金流斷裂，以至于企業破產的困境。