房地產企業營銷費用核算管理研究

王新曾

【摘 ?要】隨著房地產業的蓬勃發展，市場競爭也更加激烈。房地產不同于普通的消費品，其受到國家政策的影響，在營銷管理中需要經歷多個環節，符合市場環境的營銷管理方案制定出來是非常必要的，其中團隊建設是重要的內容。房地產營銷管理中強化團隊建設工作，就要從自身的實際情況出發，將經營理念傳遞給團隊，幫助團隊更新營銷意識，還要注重團隊的維護，才能給企業帶來更高的經濟效益，促進房地產企業更好更快地發展。

【關鍵詞】房地產企業;營銷核算;管理

一、房地產企業營銷費用概念及核算

（一）營銷費用概念及分類

營銷費用是指因房屋銷售過程中產生的薪酬福利、傭金及銷售代理咨詢費用、宣傳推廣、營銷設施及售后客服建設等一系列與銷售有關的費用。營銷費用主要由銷售傭金費用、廣告策劃類費用、物料印刷制作類費用、媒介推廣類費用、物業服務類費用及其他類費用構成。

（二）營銷費用的核算

營銷費用核算是對已經發生的營銷類費用進行合理的歸集并用適當的方法進行分配，為管理者更好地了解費用的構成進行分析，并對費用偏差較大的構成部分及時制定措施予以糾偏。營銷費用二級科目包括銷售服務類、銷售渠道類、營銷推廣類、物業服務類、品牌推廣類等。在核算房地產項目實際的營銷類費用后，將同年度預算進行比較分析，并對偏差較大的營銷類費用分析產生偏差的原因，并提出具體的解決方案予以優化和改進，從而不斷提升管理水平。

二、房地產企業營銷費用核算入期間費用模式

（一）期間費用

房地產開發企業的期間費用是指日常活動發生的不能計入特定核算對象的成本，而應計入發生當期損益的費用，主要包括銷售費用、管理費用、財務費用。企業設置“銷售費用”賬戶，核算房地產項目銷售過程中產生的銷售類費用，歸集銷售商品房或提供服務而發生的所有費用等。

（二）營銷費用核算入期間費用特點

營銷費用核算入期間費用有以下特點：（1）隨著時間推移而發生的與當期房產銷售直接相關，在當期發生時當期從損益中扣除，不影響后續期間損益。（2）營銷費用發生當期直接列入當期利潤表。

三、傳統營銷方式下的營銷費用核算利弊分析

在傳統的房地產項目營銷方式下，在房地產項目預售階段，銷售費用核算進入期間費用較為常見。營銷費用核算入期間費用影響當期利潤總額，提前釋放虧損可以在房地產項目預售階段少預繳企業所得稅，避免出現前期預繳大量企業所得稅，后期項目清算出現預繳金額超清算金額造成退稅的可能性。然而營銷費用入期間費用核算存在以下兩個方面的弊端：一方面，營銷費用發生時根據結算口徑直接核算入期間費用會影響項目當期利潤，在項目預售階段出現較大虧損情況，并不能客觀真實地反映企業當期經營狀況和項目收益情況;另一方面，利潤指標是房地產開發企業考核中的核心指標之一，營銷費用入期間費用影響當期利潤指標，會影響經營團隊的階段性考核業績。

四、新收入準則下房地產企業營銷費用核算影響

（一）合同取得成本概念

企業為取得合同發生的、預期能夠收回的，應當作為合同取得成本確認為一項資產;對于攤銷期限不超過一年的合同取得成本，允許在發生時直接計入當期損益，借記“銷售費用”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）合同取得成本攤銷方法

符合增量成本概念且預期能夠收回的銷售傭金，根據準則規定確認為資產的合同取得成本。對于攤銷期限不超過一年的合同取得成本，允許在發生時直接計入當期損益;攤銷期限超過一年的合同取得成本確認為一項資產。初始確認時攤銷期限不超過一年或一個正常營業周期的，在資產負債表中計入“其他流動資產”項目，超過一年或一個正常營業周期以上的，在資產負債表中計入“其他非流動資產”項目。對于房地產開發企業來說，項目在預售階段，為銷售房屋支付給銷售代理公司的銷售傭金等可確認為合同取得成本，作為一項資產列示資產負債表。在項目達到竣工結利條件后，資本化的傭金將根據匹配的結轉收入同步轉入損益科目，從而影響利潤表，這也為項目利潤業績實現籌劃奠定了基礎。

（三）銷售傭金不同核算方式下的影響

在實際業務操作中，當合同取得成本涉及的業務較為復雜且不確定時，房地產企業需要綜合分析判斷，根據實質重于形式的原則，對實際發生的合同取得成本進行恰當的會計核算處理。對房地產企業來說，已取得勞務費發票等的銷售傭金，只要經濟實質是為銷售支付的銷售傭金，要完善內控資料，比如合同、公開發布的銷售政策、相關審批流程、銷售確認單等資料后可以資本化處理，確認為一項資產。在確認合同取得成本是否資本化時需謹慎考慮該部分成本是否預期能夠收回或明確由客戶承擔，實務中如果合同取得成本攤銷期在一年以內，可以直接計入當期損益。

（四）案例解析

企業為取得合同發生的、預期能夠收回的，應當作為合同取得成本確認為一項資產。對于攤銷期限不超過一年的合同取得成本，允許在發生時直接計入當期損益;攤銷期限超過一年的被確認為一項資產，列示存貨科目，在資產負債表非流動資產列報。當與合同成本有關的資產的賬面價值高于下列兩項的差額時，某集團對超出部分計提減值準備，并確認為資產減值損失科目：因轉讓與該資產相關的商品或服務預期能夠取得的剩余對價;為轉讓該相關商品或服務估計將要發生的成本。某集團為簽訂商品房銷售合同而支付給銷售代理機構的傭金可以被銷售對價覆蓋，因而某集團將相關金額資本化確認為合同取得成本，在相關收入確認時進行攤銷。

無論房地產項目銷售傭金采取的是按照時段履約進度進行攤銷還是按照時點履約義務進行攤銷，只要銷售傭金按照新的收入準則確認為合同成本，就會對房地產項目在預售階段的利潤總額影響有限，符合收入與成本相匹配性的原則。

在傳統房地產項目營銷費用核算方式下，房地產公司聘請中介代理公司銷售商品房，按照銷售簽約額結算支付銷售傭金，在核算時直接入期間費用，影響當期損益。根據會計準則，地產公司在項目竣工備案交付時確認項目營業收入，按照收入成本配比原則對應結轉主營業務成本和費用。

鑒于在銷售費用構成中銷售傭金占比較大，而且在營業收入確認前就已支付，同時對于房地產項目達到結利之前的考核也極為不利。而新的會計收入確認準則遵循了收入匹配性的原則，同時也更加能夠反映企業運營期間的經營狀況，營銷費用中銷售傭金核算計入合同取得成本在核算管理上較為合適。

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（作者單位：沂源縣公有房屋資產運營管理有限公司）