不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響與策略分析

李福全

【摘 ?要】隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民的生活水平不斷提高。房地產(chǎn)行業(yè)迎來了全新的機遇與挑戰(zhàn)?在居民購買房屋的過程中，經(jīng)常會因模糊的房屋產(chǎn)權(quán)，發(fā)生嚴重的經(jīng)濟糾紛?這種情況下，不僅會使購買者造成經(jīng)濟損失，也會嚴重阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展?而不動產(chǎn)登記制度的頒布，能夠清晰明確房屋的產(chǎn)權(quán)分布，增強房地產(chǎn)市場的透明度，促進房地產(chǎn)行業(yè)的良好有序發(fā)展?筆者利用不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)容及特點，結(jié)合不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要影響，淺談一下不動產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展策略及方向?

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記制度;房地產(chǎn)經(jīng)濟;策略分析

引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟，是我國建設(shè)發(fā)展道路中的主要組成部分，更在我國稅收工作中占據(jù)著重要的地位?房地產(chǎn)經(jīng)濟，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況的象征，更是國民生活質(zhì)量的一種體現(xiàn)，促進了社會的和諧有序發(fā)展?為了對房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)更加有效的管控，我國頒布了不動產(chǎn)登記制度?不僅對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成嚴重沖擊，更使房地產(chǎn)行業(yè)受到巨大影響?在不動產(chǎn)登記制度下，改變發(fā)展策略及方向，成為了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營過程中亟待解決的重要問題?

一?不動產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)系分析

為了每一位不動產(chǎn)擁有者適應當今市場經(jīng)濟的發(fā)展，建立了不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記制度出臺后，人們關(guān)注更多的是不動產(chǎn)登記制度是否會影響房價的變化，不動產(chǎn)登記制度的公布不是為了改變房價，不動產(chǎn)登記制度是一項物權(quán)制度，雙方的申請后由國家的專職人員把不動產(chǎn)的變動事項記錄到不動產(chǎn)證中，不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟沒有太大的聯(lián)系，不動產(chǎn)登記制度的職能主要是確定房產(chǎn)的歸屬，同時，房產(chǎn)稅征收時不動產(chǎn)登記是最有力的依據(jù)?不動產(chǎn)登記主要內(nèi)容就是產(chǎn)權(quán)登記?歸屬等，不動產(chǎn)工作的順利進行可以對人們房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益進行保護，也就是使人們產(chǎn)權(quán)問題得到相應的解決，讓人們在權(quán)益得到保障的情況下進行房產(chǎn)交易?

二?不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

（一）對房價的影響

一般來說，大多數(shù)人都關(guān)心一個問題，那就是不動產(chǎn)登記制度能否為房價帶來一定的改變?房價的變化會受到很多因素的影響，例如市場?收入與貨幣的供應關(guān)系等，房產(chǎn)稅的高低是決定房價的重要因素之一，不動產(chǎn)登記制度的實施是為了房產(chǎn)稅得到更好的征收?因此不動產(chǎn)登記制度的作用并不是直接影響房價而是以制度的方式來規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)長遠的發(fā)展規(guī)劃，以此來推動市場秩序的穩(wěn)定，降低在房地產(chǎn)交易過程中可能會出現(xiàn)的風險，從某方面來看不動產(chǎn)登記制度能促進房產(chǎn)稅的征收，這也可能會影響房價的變化，但并不能代表房價會直接下降，房產(chǎn)稅的征收讓人們不會過多的對房屋有太大的需求，這也讓人們對房屋購買的預期觀念發(fā)生了改變，從這方面來說，不動產(chǎn)登記制度會對房價有一些影響，但這也不能完全說明房價會因此而直接發(fā)生改變?最后是老舊房屋的產(chǎn)權(quán)問題，這個問題也是存在時間較久的問題，因此需要相關(guān)部門重視起來并且采取相應的措施去解決，對于擁有很多套住房的人來說可能會因為房產(chǎn)稅的增加而決定拋售房產(chǎn)，這就讓二手房地產(chǎn)的供給量得到了增加，房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求關(guān)系也會因此而發(fā)生改變，所以不至于因為不動產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生而直接影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟和價格?

（二）對二手房的影響

不動產(chǎn)登記制度的頒布是為了讓所有人有關(guān)權(quán)益得到基本的保障，因此制度的發(fā)行不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大的影響，不動產(chǎn)登記制度對于二手房市場來說，是為了讓相關(guān)的信息得到整理，通常而言，人們在接受不動產(chǎn)登記管理平臺的嚴格審查下，大多數(shù)人不會對房屋有著較大的需求量，而對于二手房而言，可能會影響二手房市場的需求量增加，但這卻有利于二手房市場的穩(wěn)定價格更加合理?人們可以利用不動產(chǎn)信息管理平臺去查看更多優(yōu)質(zhì)的房源，這樣一來有關(guān)單位可以更好的去監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)，房屋購買者還可以出售不動產(chǎn)，從而使二手房供應量增加，這就能有效的控制二手房的市場價格?二手房的房產(chǎn)稅在征收過程中可能會對一手房的價格帶來一些影響，從長遠的角度來看，不動產(chǎn)登記制度的影響較為明顯，不僅可以增加二手房的市場供給量，還可以讓市場的需求量得到滿足，從而保證房價的穩(wěn)定?

三?不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的策略

（一）減少交易過程行政干預

我國實施土地集體所有制，在土地交易的過程中就會受到政府的限制，這樣就會導致土地市場的活力受到影響，在權(quán)力登記制的實施過程中，要對政府登記有關(guān)部門提出更高的要求，所以政府登記部門在登記過程中要注重權(quán)源的實質(zhì)性，而這類問題在審查過程中比較煩瑣任務(wù)量較重，一不小心就會出現(xiàn)各種錯誤，如果出現(xiàn)錯誤那么政府就必須要負起相應的責任?為了行政管理工作的順利開展，我國政府需要做出一些改變，可以借鑒其他國家的做法，由公證機構(gòu)負責簽訂契約，并且引入保險制度，由保險公司承擔登記錯誤產(chǎn)生的損失，從而實現(xiàn)風險的分散。

（二）健全不動產(chǎn)的登記體系

大多數(shù)國家采用的不動產(chǎn)登記體系都是以土地登記為核心，這說明這種體系正是順應當前自然規(guī)律的需求，有關(guān)部門在2015年對不動產(chǎn)登記職責進行整合，并且建立了國有資源不動產(chǎn)登記局，各個地方也在這個時候開始設(shè)立不動產(chǎn)登記中心，各個不動產(chǎn)登記中心直接密切配合，完成各自的工作交接，確保登記產(chǎn)權(quán)的電子檔案和紙質(zhì)檔案沒有遺漏和丟失，這樣便能使不動產(chǎn)登記信息不會出現(xiàn)重復或者錯誤的情況，同時，加強歸并工作，以國土部門的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對坐標系?信息數(shù)據(jù)和比例尺進行統(tǒng)一，確保產(chǎn)權(quán)界址數(shù)據(jù)拓撲關(guān)系的準確?

（三）實現(xiàn)不動產(chǎn)的資源共享

不動產(chǎn)登記制度能很好的約束房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)交易過程中需要信息的共享，這樣就可以讓交易雙方對交易進行有效的判斷，通過不斷完善不動產(chǎn)信息查詢平臺，實現(xiàn)資料和數(shù)據(jù)的整合，利用信息技術(shù)建立一個安全穩(wěn)固的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)平臺，在需要的時候可以快速查閱，通過大數(shù)據(jù)為以后房地產(chǎn)的發(fā)展做出相應的分析?與有關(guān)部門進行相應的交流與溝通，相互學習合作，實現(xiàn)信息的共享，及時發(fā)布與更新不動產(chǎn)登記信息，并對信息進行有效的管理?隨著信息時代的快速發(fā)展，為了信息得到互通與共享這時就必須建立一個不動產(chǎn)登記與管理平臺，相關(guān)部門在進行相應的信息交流與溝通時借助信息管理平臺，那么平臺的信息儲備就會得到不斷的完善，不動產(chǎn)資源也能夠?qū)崿F(xiàn)共享的目的?

四?結(jié)語

不動產(chǎn)登記制度的實施，使房屋產(chǎn)權(quán)更加明確清晰，增加了城市房屋的供給量，抑制了房價的瘋狂增長，促進了我國社會的和諧有序發(fā)展?在不動產(chǎn)登記制度的大背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展策略，應從技術(shù)?流程?制度和企業(yè)內(nèi)部四個方面進行優(yōu)化?首先利用先進的計算機技術(shù)，搭建統(tǒng)一的信息共享平臺?既能夠簡化房屋登記的流程，又可以使登記工作更加規(guī)范?為購房者查詢信息的同時，也保障了產(chǎn)權(quán)人的信息安全?信息平臺的構(gòu)建，使各部門人員緊密協(xié)作，提升了整體的工作效率，加快了部門人員的辦事速度?然后通過簡化登記流程和完善登記體制，提升房屋登記的準確性，保障產(chǎn)權(quán)人和購買者雙方的合法權(quán)益?最后利用房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部改革，通過發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變，增強客戶的粘合度，提升房屋的交易量，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展?

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（作者單位：莘縣自然資源和規(guī)劃局）